Quy định pháp luật về đất bị cấm chuyển nhượng

Đất bị cấm chuyển nhượng là trường hợp thường xảy ra trong giao dịch đất đai. Bài viết dưới đây, sẽ nêu các quy định pháp luật về đất bị cấm chuyển nhượng và giải đáp một số thắc mắc liên quan nhằm giúp cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

I. Thực trạng liên quan đến đất bị cấm chuyển nhượng

Các loại đất không được phép chuyển nhượng hay bị cấm chuyển nhượng là một trong những quy định quan trọng trong pháp luật đất đai Việt Nam, giúp bảo vệ lợi ích công cộng và đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích. Việc nắm rõ những loại đất này không chỉ tránh rủi ro pháp lý mà còn hỗ trợ người dân trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tình trạng người sử dụng đất vi phạm, cố tình chuyển nhượng gây hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia.

II. Khái niệm về đất bị cấm chuyển nhượng

Để hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật liên quan đến đất bị cấm chuyển nhượng. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.

1. Đất bị cấm chuyển nhượng là gì?

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc cá nhân, tổ chức (bên chuyển nhượng) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho cá nhân, tổ chức khác (bên nhận chuyển nhượng) thông qua một hợp đồng hợp pháp. Bên nhận chuyển nhượng sau đó có toàn quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Như vậy, dựa theo quy định trên và khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì đất bị cấm chuyển nhượng là loại đất không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuộc các trường hợp pháp luật quy định không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất cụ thể.

2. Đất bị cấm chuyển nhượng có khác gì với đất bị hạn chế chuyển nhượng không?

Đất bị cấm chuyển nhượng với đất bị hạn chế chuyển nhượng về cơ bản có sự khác biệt nhất định, cụ thể:

- Bản chất:

• Đất bị cấm chuyển nhượng: Đất thuộc các trường hợp pháp luật quy định tuyệt đối không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều kiện chuyển nhượng hoặc thuộc đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng theo khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
• Đất bị hạn chế chuyển nhượng: Loại đất này vẫn có thể chuyển nhượng, nhưng phải tuân thủ các giới hạn về thời gian, đối tượng, hạn mức hoặc diện tích cụ thể theo Điều 48 Luật Đất đai 2024.

- Hệ quả:

• Đất bị cấm chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu theo Điều 407 Bộ Luật Dân sự 2015.
• Đất bị hạn chế chuyển nhượng: Hợp đồng có thể bị vô hiệu một phần hoặc bị xử phạt hành chính theo quy định pháp luật tùy từng trường hợp.

- Nguyên nhân:

• Đất bị cấm chuyển nhượng: Xuất phát từ nhiều nguyên nhân như đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc hết hạn sử dụng đất.
• Đất bị hạn chế chuyển nhượng: Do chính sách hỗ trợ đất đai, bảo vệ đất nông nghiệp hoặc ưu tiên cho các đối tượng dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Tóm lại, đất bị cấm chuyển nhượng có sự khác biệt với đất bị hạn chế chuyển nhượng dựa trên các yếu tố trên.

3. Việc xác định đất bị cấm chuyển nhượng có phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất không?

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định như sau:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo đó, cá nhân, tổ chức không được nhận chuyển nhượng đất dựa trên mục đích sử dụng đất (Loại đất):

• Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Việc chuyển nhượng loại đất này bị kiểm soát nghiêm ngặt. Chỉ những cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực đó mới được nhận chuyển nhượng.
• Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp: Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất phù hợp và được cơ quan nhà nước chấp thuận theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Dựa trên các quy định vừa nêu, có thể thấy việc xác định đất bị cấm chuyển nhượng có phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

III. Quy định của pháp luật liên quan đến đất bị cấm chuyển nhượng

Tìm hiểu các quy định về đất bị cấm chuyển nhượng là nhu cầu và mong muốn của nhiều chủ thể. Hiểu được điều này, NPLaw đưa ra các quy định về đất bị cấm chuyển nhượng theo quy định mới nhất hiện nay.

1. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1, 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

- Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai 2024.

Nhìn chung, cá nhân, tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

2. Trường hợp nào không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024, các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

• Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất;

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng nghĩa với đó, quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng khi thuộc trường hợp:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

• Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất theo phân tích tại Mục 1 Phần III đã đề cập trong bài viết.
• Không đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo khoản 1 Điều 48 Luật đất đai 2024, theo đó, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này.

Tóm tắt lại, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng hoặc không đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng có điều kiện hoặc bên chuyển nhượng không đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan. Và người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện tại khoản 1, 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Đồng thời Điều 117, 123, 407 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất bị cấm chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực pháp lý (bị vô hiệu) do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực pháp lý nếu các bên thực hiện.

4. Người sử dụng đất cố tình chuyển nhượng đất bị cấm chuyển nhượng sẽ bị xử lý như thế nào?

Căn cứ khoản 3 và điểm a, c, d, đ khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đồng thời, ngoài bị phạt tiền, người sử dụng đất vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

• (i) Bên nhận chuyển quyền phải trả lại đất cho bên chuyển quyền trừ trường hợp quy định tại khoản (iii), (iv) dưới đây.
• (ii) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
• (iii) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
• (iv) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024.

Có thể thấy, người sử dụng đất cố tình chuyển nhượng đất bị cấm chuyển nhượng sẽ bị xử lý như trên.

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến đất bị cấm chuyển nhượng

Để hiểu rõ hơn các quy định về đất bị cấm chuyển nhượng, sau đây là một số câu hỏi và giải đáp thắc mắc về vấn đề này.

1. Đất bị cấm chuyển nhượng có được phép tặng cho quyền sử dụng đất không?

Tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, tặng cho là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất và các điều kiện để được chuyển nhượng và tặng cho thường đi đôi với nhau.

Và người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại  khoản 1, 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Vì vậy, trường hợp đất bị cấm chuyển nhượng thì người sử dụng đất sẽ không được phép tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp đất bị cấm chuyển nhượng nhưng đã ký hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không?

Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Theo Điều 116, 117, 123 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

- Theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được trong trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

Trong trường hợp đất bị cấm chuyển nhượng nhưng đã ký hợp đồng đặt cọc thì hiệu lực của hợp đồng đặt cọc thường được xem xét dựa trên hai hướng như sau:

- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu: Theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015, nếu ngay từ thời điểm giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng đó bị vô hiệu. Theo đó, mục đích của đặt cọc là để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất, nếu đất đang trong tình trạng bị cấm chuyển nhượng thì mục đích này không thể đạt được. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên bán phải trả lại tiền cọc cho bên mua. 

- Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực: Trong một số trường hợp đồng đặt cọc được coi là một giao dịch độc lập với hợp đồng chuyển nhượng nếu tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết rõ tình trạng đất và thỏa thuận rằng bên bán có trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện chuyển nhượng trong một thời hạn nhất định. Nếu đến thời hạn mà bên bán không giải quyết được để ký hợp đồng chuyển nhượng, thì hợp đồng vô hiệu và bên bán bị coi là vi phạm cam kết và phải phạt cọc theo thỏa thuận.

Tóm lại, về nguyên tắc trường hợp đất bị cấm chuyển nhượng nhưng đã ký hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đặt cọc sẽ không có hiệu lực pháp lý.

3. Làm thế nào để kiểm tra thửa đất có thuộc diện bị cấm chuyển nhượng hay không?

Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất để xem thửa đất có thuộc diện bị cấm chuyển nhượng hay không, cụ thể:

- Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp chuyển nhượng, mua bán đất không cần Giấy chứng nhận theo quy định. Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Do đó, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.

- Kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản: Tại đây sẽ cung cấp thông tin ngăn chặn khẩn cấp tạm thời của Tòa án/Cơ quan Công an, giúp người mua biết được đất có đang bị ngăn chặn giao dịch, ngăn chặn mua bán tạm thời hay không.

- Kiểm tra tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có đất: Đến bộ phận địa chính để xem bản đồ quy hoạch và hỏi thông tin tranh chấp.

- Kiểm tra tại Văn phòng công chứng: Khi làm hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng, văn phòng công chứng sẽ tra cứu trên hệ thống xem đất có đang bị ngăn chặn giao dịch (kê biên, tranh chấp tòa án) hay không.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng có thể áp dụng các cách trên để kiểm tra thửa đất có thuộc diện bị cấm chuyển nhượng không.

4. Trong thời gian đất bị cấm chuyển nhượng, người sử dụng đất có được thực hiện các quyền khác không?

Theo Điều 26 Luật đất đai 2024 quy định quyền chung của người sử dụng đất gồm:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo đó, trong thời gian đất bị cấm chuyển nhượng người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện một số quyền khác tùy thuộc vào lý do bị cấm như:

• Quyền khai thác và sử dụng: Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục canh tác, sản xuất hoặc sinh sống trên đất nếu việc cấm chuyển nhượng chỉ nhằm mục đích ngăn chặn thay đổi chủ sở hữu (như trong trường hợp đang giải quyết tranh chấp).
• Quyền hưởng thành quả: Bạn vẫn có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc trồng trọt, chăn nuôi hoặc kinh doanh trên mảnh đất đó trong thời gian chờ đợi.
• Quyền bồi thường: Nếu đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế, người sử dụng đất hợp pháp vẫn được xem xét bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Qua quy định trên, ta thấy trong thời gian đất bị cấm chuyển nhượng, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền cơ bản khác.

5. Người nhận chuyển nhượng có được pháp luật bảo vệ khi đất thuộc diện bị cấm chuyển nhượng không?

- Người nhận chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo khoản 3 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường theo khoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.

Theo Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

• Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
• Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

• Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

- Theo đó, người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện về người thứ ba ngay tình như quy định trên. Nếu người nhận chuyển nhượng biết hoặc buộc phải biết đất đang bị cấm chuyển nhượng mà vẫn thực hiện giao dịch, họ không được coi là "ngay tình" và không được bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Kết luận, người nhận chuyển nhượng được pháp luật bảo vệ khi đất thuộc diện bị cấm chuyển nhượng trong trường hợp chứng minh là người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLAW khi có vấn đề về đất bị cấm chuyển nhượng

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về đất bị cấm chuyển nhượng mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.