Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành xu hướng hấp dẫn tại Việt Nam nhờ tiềm năng sinh lời cao và gắn liền với sự phát triển của ngành du lịch. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn loại hình này để kết hợp giữa nghỉ dưỡng cá nhân và khai thác cho thuê. Sau đây, kính mời quý độc giả hãy cùng NPLaw tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.
I. Nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam ngày càng gia tăng trong những năm gần đây, nhờ sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và xu hướng sở hữu tài sản kết hợp nghỉ dưỡng – sinh lời. Nhiều nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp hướng đến loại hình như condotel, biệt thự biển, shophouse trong khu du lịch để tận dụng tiềm năng cho thuê, đặc biệt tại các địa điểm nổi tiếng như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang hay Quảng Ninh.
Bên cạnh kỳ vọng lợi nhuận từ khai thác kinh doanh lưu trú, không ít nhà đầu tư còn xem đây là tài sản tích lũy lâu dài và tiện ích cho nhu cầu nghỉ dưỡng cá nhân, gia đình. Điều này cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là xu hướng đầu tư mà còn là nhu cầu thực tế gắn với lối sống hiện đại.
II. Quy định pháp luật về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
1. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là gì?
Bất động sản là loại tài sản không thể di chuyển được, bao gồm:
- Đất đai như đất ở, đất nông nghiệp, đất rừng,...
- Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, như nhà ở, chung cư, nhà xưởng,...
- Tài sản khác gắn liền với đất, ví dụ như cây trồng lâu năm, hệ thống điện nước gắn chặt với công trình,...
- Các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản.
Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản không chỉ là đất hay nhà cửa mà còn bao gồm cả những tài sản gắn liền không thể tách rời khỏi đất. Điểm đặc trưng là tính bất di dời, phân biệt với động sản – những tài sản có thể di chuyển được như xe máy, tivi, bàn ghế,...
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là hình thức đầu tư vào các loại bất động sản phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, du lịch và lưu trú, như condotel (căn hộ khách sạn), biệt thự nghỉ dưỡng, resort, shophouse trong khu du lịch… Nhà đầu tư có thể mua để cho thuê lại nhằm sinh lời, hưởng lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành, đồng thời kỳ vọng tăng giá trị tài sản theo thời gian.
2. Điều kiện kinh doanh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các điều kiện kinh doanh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gồm:
Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng (như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ, không thường xuyên, hoặc không nhằm mục đích kinh doanh không bắt buộc lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai và nộp thuế.
Điều kiện tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp phải:
- Không bị cấm hoạt động hoặc đình chỉ bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ an toàn tài chính, bao gồm nợ vay, trái phiếu không vượt quá mức cho phép so với vốn chủ sở hữu;
- Có vốn chủ sở hữu tối thiểu từ 20% trở lên đối với dự án dưới 20 ha, từ 15% trở lên đối với dự án từ 20 ha trở lên. Nếu làm nhiều dự án thì phải đảm bảo đủ vốn tương ứng cho từng dự án.
3. Thủ tục đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
Thủ tục đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng gồm các bước chính như sau:
Bước 1. Thành lập doanh nghiệp:
Nhà đầu tư (cá nhân hoặc tổ chức) muốn kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Bước 2: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư/ giấy phép đầu tư (nếu dự án thuộc diện phải xin phép)
Các trường hợp phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Điều 37 và Điều 23 Luật Đầu tư 2020):
Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
Dự án của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc các trường hợp:
- Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.
- Bị chi phối bởi tổ chức kinh tế đã có vốn nước ngoài trên 50%.
- Có cả nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế nước ngoài nắm giữ tổng cộng trên 50%.
Bước 3: Thực hiện thủ tục giao đất hoặc thuê đất
Sau khi được chấp thuận, nhà đầu tư làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường để được giao hoặc thuê đất thực hiện dự án. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, loại đất thường là đất thương mại – dịch vụ, có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.
Bước 4: Xin cấp giấy phép xây dựng
Theo Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, tất cả các công trình không thuộc diện được miễn thì phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ bao gồm: đơn đề nghị cấp phép, bản vẽ thiết kế, giấy tờ về quyền sử dụng đất, báo cáo thẩm định, các văn bản pháp lý khác có liên quan (tùy theo từng loại công trình cụ thể).
Bước 5: Đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú (nếu có)
Nếu khai thác cho thuê theo hình thức lưu trú ngắn hạn (du lịch), cần đăng ký ngành nghề dịch vụ lưu trú và thực hiện đầy đủ các điều kiện về an ninh trật tự, PCCC… theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP.
III. Giải đáp một số câu hỏi về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
1. Nhà đầu tư nước ngoài có được đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam không?
Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thông qua một số hình thức dưới đây:
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam): Được đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng để bán, cho thuê, cho thuê mua, nếu thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư: Chỉ được đầu tư theo các hình thức giới hạn tại khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bao gồm:
- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình nghỉ dưỡng gắn với đất để bán/cho thuê theo dự án.
- Xây dựng hạ tầng để cho thuê lại.
- Thuê bất động sản để cho thuê lại hoặc nhận chuyển nhượng dự án (không được mua trực tiếp nhà hoặc đất).
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc diện phải làm thủ tục đầu tư: Được đầu tư theo mọi hình thức quy định tại khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, giống như doanh nghiệp trong nước.
Cá nhân nước ngoài (người không thành lập tổ chức tại Việt Nam):
- Không được tự mình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, mà chỉ có thể tham gia thông qua góp vốn, hợp tác, hoặc thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam.
- Không được đứng tên mua đất hoặc công trình để kinh doanh nếu không thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam.
2. Nhà đầu tư nước ngoài có được sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam không?
Theo Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam dưới các điều kiện sau:
- Đối với cá nhân nước ngoài: Được mua hoặc thuê mua nhà ở (như căn hộ nghỉ dưỡng) theo Luật Nhà ở, nếu đang cư trú hợp pháp tại Việt Nam. Tuy nhiên, loại hình condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chưa được pháp luật quy định là “nhà ở”, nên không được sở hữu mà chỉ có thể thuê để sử dụng đúng công năng.
- Đối với tổ chức nước ngoài hoặc tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài: Được thuê công trình xây dựng hoặc phần diện tích trong công trình (như khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng) để sử dụng hoặc cho thuê lại, nhưng không được mua để sở hữu lâu dài, trừ khi pháp luật có quy định khác.
3. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có cần tuân thủ an ninh trật tự không?
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng phải tuân thủ quy định về an ninh, trật tự nếu có hoạt động cho thuê lưu trú như khách sạn, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP, dịch vụ lưu trú là ngành nghề phải đáp ứng điều kiện an ninh, trật tự, bao gồm đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và quản lý tạm trú cho khách. Ngược lại, nếu chỉ đầu tư để sở hữu hoặc bán lại mà không kinh doanh lưu trú, thì không bắt buộc áp dụng quy định này.
4. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có cần phải thành lập doanh nghiệp hay không?
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trường hợp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng phải thành lập doanh nghiệp nếu kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
5. Rủi ro pháp lý thường gặp khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là gì?
Các rủi ro pháp lý thường gặp khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm:
- Pháp lý sở hữu không rõ ràng: Nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng đất có thời hạn, không phải đất ở lâu dài, gây khó khăn khi xin sổ hồng.
- Cam kết lợi nhuận không đảm bảo: Chủ đầu tư hứa lợi nhuận cao nhưng hợp đồng lỏng lẻo, không có ràng buộc pháp lý rõ ràng, dễ dẫn đến thất hứa.
- Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý: Một số dự án mở bán khi chưa có giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gây rủi ro bị đình chỉ hoặc thu hồi.
- Hành lang pháp lý condotel còn thiếu: Pháp luật chưa quy định rõ về condotel khiến việc sở hữu, sang nhượng và sử dụng gặp nhiều vướng mắc.
- Tranh chấp với chủ đầu tư: Xảy ra do mâu thuẫn về quyền lợi, chất lượng bàn giao, chi phí vận hành… thường bất lợi cho nhà đầu tư.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Trên đây là bài viết của NPLaw về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm NPLaw luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn và hỗ trợ Quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay với NPLaw.
