Quy định pháp luật về định giá bất động sản tại Việt Nam

Định giá bất động sản là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch, đầu tư và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Quá trình định giá này không chỉ đòi hỏi sự chính xác, minh bạch mà còn phải tuân thủ các quy định pháp lý nghiêm ngặt để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo sự công bằng trong thị trường. 

Hình ảnh định giá bất động sản 

Để tìm hiểu rõ hơn, bài viết này sẽ NPLAW phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến định giá bất động sản tại Việt Nam.

I. Nhu cầu định giá bất động sản tại Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, nhu cầu định giá bất động sản trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Định giá chính xác không chỉ hỗ trợ các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp mà còn giúp nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đưa ra quyết định đúng đắn.

• Thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng: Thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự tăng trưởng vượt bậc trong những năm qua. Sự phát triển này kéo theo nhu cầu về định giá bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch. 
• Khó khăn trong việc định giá bất động sản: Mặc dù nhu cầu cao, nhưng việc định giá bất động sản tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là sau đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc bán hàng do giá cả không phù hợp với thị trường. 
• Phương pháp định giá phổ biến: Hiện nay, phương pháp định giá bất động sản chủ yếu được áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, việc sử dụng phương pháp này cũng gặp phải một số khó khăn và vướng mắc, đặc biệt là trong việc tìm kiếm và so sánh các giao dịch tương đồng. 

II. Quy định pháp luật về định giá bất động sản tại Việt Nam

1. Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền định giá bất động sản tại Việt Nam?

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Giá năm 2023 quy định: Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Như vậy, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền định giá bất động sản tại Việt Nam bao gồm doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

2. Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam?

Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 42/2024/TT-BTC, bao gồm:

• Quy định chung;
• Phương pháp thặng dư.

Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam này áp dụng đối với: 

• Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
• Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.
• Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Hình ảnh bất động sản 

3. Quy trình, thủ tục định giá bất động sản tại Việt Nam?

Theo hướng dẫn tại Thông tư 30/2024/TT-BTC, quy trình, thủ tục định giá bất động sản tại Việt Nam như sau:

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4. Phân tích thông tin.
• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

III. Giải đáp thắc mắc liên quan đến định giá bất động sản tại Việt Nam

1. Định giá bất động sản tại Việt Nam bằng phương pháp gì?

Theo Thông tư số 42/2024/TT-BTC, việc định giá bất động sản tại Việt Nam bằng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Hình ảnh định giá 

2. Chi phí định giá bất động sản tại Việt Nam?

Theo Thông tư số 42/2024/TT-BTC, tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

• Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;
• Chi phí dự phòng;
• Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);
• Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);
• Các khoản chi phí hợp lý khác;
• Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;
• Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

3. Hồ sơ định giá bất động sản tại Việt Nam bao gồm những gì?

Hồ sơ thẩm định giá dự án bất động sản là những giấy tờ pháp lý chứng minh tính hợp pháp, quy mô, mức độ khả thi, tiềm năng phát triển…của dự án đó. Thẩm định viên sẽ căn cứ vào hồ sơ thẩm định giá để xác định một phần giá trị của dự án, giúp đánh giá khách quan, chính xác giá trị dự án bất động sản.

Đối với dự án bất động sản: 

• Quyết định giao đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quyết định chủ trương đầu tư;
• Chứng nhận đầu tư;
• Thuyết minh dự án;
• Bản đồ hiện trạng quy hoạch;
• Thẩm tra thiết kế cơ sở;
• Giấy phép xây dựng;
• Bản vẽ quy hoạch dự án;
• Báo cáo khả thi, tiền khả thi (nếu có);
• Các giấy tờ pháp lý khác có liên quan.

Đối với tòa nhà, sàn thương mại:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình;
• Quyết định giao đất;
• Quyết định chủ trương đầu tư;
• Giấy chứng nhận đầu tư;
• Giấy phép xây dựng;
• Văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý dự án đủ điều kiện mở bán và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan…

4. Việc định giá bất động sản bắt buộc trong những trường hợp nào theo luật Việt Nam?

Căn cứ Điều 59 Luật giá 2023 trong các trường hợp dưới đây việc thẩm định giá là bắt buộc: 

- Liên doanh, liên kết, cho thuê tài sản hoặc chuyển giao tài sản công.

- Mua, đi thuê hàng hóa, dịch vụ, tài sản có sử dụng vốn nhà nước.

5. Tiêu chuẩn pháp lý nào được áp dụng cho hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam?

Tiêu chuẩn pháp lý nào được áp dụng cho hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam bao gồm:

• Luật Giá năm 2023;
• Thông tư 30/2024/TT-BTC các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, Phạm vi công việc thẩm định giá, Cơ sở giá trị thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành. 
• Thông tư 42/2024/TT-BTC Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành. 

IV. Dịch vụ tư vấn liên quan đến định giá bất động sản tại Việt Nam?

Trên đây là tất cả các thông tin NPLaw cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về định giá bất động sản tại Việt Nam. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.