Quy định pháp luật về giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Khi một người qua đời, việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản để lại là một trong những thủ tục quan trọng nhất đối với người thừa kế. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế không chỉ là một văn bản pháp lý mà còn là bằng chứng để bảo vệ quyền lợi, ngăn ngừa tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự sau này. Mời bạn đọc cùng theo dõi bài viết dưới đây của NPLaw để tìm hiểu thêm về vấn đề này nhé.

I. Nhu cầu xin giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế trong giai đoạn hiện nay

Trong bối cảnh các giao dịch tài sản, đặc biệt là bất động sản, ngày càng phát triển, việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế trở thành một nhu cầu tất yếu. Giấy chứng nhận này không chỉ là căn cứ pháp lý khẳng định quyền thừa kế hợp pháp của người được hưởng di sản, mà còn góp phần hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của các bên. Đồng thời, đây cũng là điều kiện quan trọng để tài sản thừa kế có thể được chuyển nhượng, thế chấp hoặc tham gia vào các giao dịch dân sự khác một cách minh bạch và hợp pháp.

II. Định nghĩa về giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”

Theo đó, có thể hiểu Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, nhằm xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của người thừa kế đối với phần tài sản mà họ được nhận từ di sản. Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh quyền lợi và nghĩa vụ của người thừa kế trong quan hệ dân sự.

III. Quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Để có thể được cấp Giấy chứng nhận, các bên liên quan cần tuân thủ một số quy định pháp luật và thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết.

1. Quy định liên quan giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, bao gồm:

• Luật Đất đai 2024: Quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Chương X (ví dụ: Điều 133 về đăng ký biến động; Điều 134 về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Điều 135 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...)
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại điểm VI Mục C phần V Phụ lục. I 
• Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về thừa kế tại phần thứ tư (ví dụ Điều 612 về di sản; Điều 613 về người thừa kế; Điều 623 về thời hiệu thừa kế...)
• Luật Công chứng 2024: Hướng dẫn thủ tục công chứng văn bản liên quan đến thừa kế (ví dụ Điều 59 về công chứng văn bản phân chia di sản; Điều 60 Công chứng văn bản từ chối nhận di sản...).

2. Điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điểm a khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: “Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất...;”

Đồng thời khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;
• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;
• Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;
• Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản thừa kế cần đáp ứng các điều kiện nêu trên và không thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

3. Hướng dẫn quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Quy trình xin cấp giấy chứng nhận thông thường bao gồm các bước sau:

• Bước 1: Tiến hành khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng.
• Bước 2: Đăng ký biến động đất đai theo quy định tại điểm VI Mục C phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì người thừa kế cần thực hiện thủ tục.
• Bước 3: Nộp thuế, phí, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế.
• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật thông tin mới.

4. Khó khăn khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Một số khó khăn có thể gặp phải khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế như sau:

• Tranh chấp nội bộ: Các đồng thừa kế không thể đạt được sự đồng thuận về việc phân chia di sản, buộc phải giải quyết tại Tòa án. 
• Thiếu giấy tờ: Tài sản không có giấy tờ hợp lệ hoặc giấy tờ đã bị thất lạc. 
• Phát sinh chi phí: Các khoản thuế, phí có thể là gánh nặng tài chính cho người thừa kế. 
• Thủ tục phức tạp: Quy trình hành chính có thể rườm rà, tốn nhiều thời gian và công sức.

Do đó các bên liên quan cần tìm hiểu kỹ quy định, thận trọng và chủ động xử lý các vấn đề có phát sinh để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

IV. Các thắc mắc thường gặp về giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Trong thực tế, người dân thường gặp nhiều câu hỏi liên quan đến giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế. Một số thắc mắc phổ biến gồm:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế có bắt buộc phải đứng tên tất cả đồng thừa kế không?

Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện”.

Như vậy, không bắt buộc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế phải đứng tên tất cả đồng thừa kế. Các đồng thừa kế có thể cử một người đại diện đứng tên theo quy định trên.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế có thể bị thu hồi trong tình huống nào?

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
• Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;
• Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
• Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản thừa kế có thể bị thu hồi trong trường hợp theo quy định nêu trên.

3. Trường hợp di sản là đất đang thế chấp, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế không?

Theo quy định hiện nay, việc di sản thừa kế là đất đang thế chấp thì không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024.

Khi người thừa kế đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất; và Điểm a khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, người thừa kế phải kế thừa đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người đã chết, bao gồm việc thanh toán khoản nợ bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục giải chấp theo quy định pháp luật.

4. Quyền và nghĩa vụ của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế là gì?

Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế được xem là người chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó. Theo đó, người đứng tên sẽ có quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, người này có các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 gồm:

• Quyền chung của người sử dụng đất (Điều 26).
• Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 27).
• Quyền đối với thửa đất liền kề (Điều 29).

Về nghĩa vụ, người đứng tên có trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí liên quan đến tài sản theo quy định của pháp luật. Nếu tài sản thừa kế thuộc sở hữu chung của nhiều người thừa kế, thì người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận và quản lý tài sản có trách nhiệm quản lý, bảo quản tài sản để không làm thất thoát hoặc giảm giá trị tài sản, tránh gây thiệt hại cho các đồng thừa kế khác. Có các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 31 Luật Đất đai 2024.

5. Trách nhiệm pháp lý nếu dùng giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế giả mạo là gì?

Theo khoản 3 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất: “Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự”.

Ngoài ra, trong trường hợp nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, 2025.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn liên quan đến giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế

Các vấn đề liên quan đến xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thừa kế là một thủ tục pháp lý phức tạp. Để bảo vệ quyền lợi tối đa, việc tìm đến luật sư chuyên về hợp đồng và giải quyết tranh chấp là giải pháp an toàn và hiệu quả. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.