Quy định pháp luật về giấy phép sửa nhà chung cư

I. Tìm hiểu về giấy phép sửa nhà chung cư

Giấy phép sửa nhà chung cư là một loại văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ có nhu cầu cải tạo, sửa chữa không gian sống. Việc xin giấy phép nhằm đảm bảo hoạt động sửa chữa diễn ra hợp pháp, an toàn, không ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà, các căn hộ lân cận cũng như tuân thủ đúng quy định pháp luật về nhà ở và quản lý chung cư. Đây là thủ tục cần thiết trong nhiều trường hợp, đặc biệt là khi việc sửa chữa làm thay đổi hiện trạng căn hộ hoặc có tác động đến phần sở hữu chung.

II. Quy định pháp luật về giấy phép sửa nhà chung cư

1. Giấy phép sửa nhà chung cư là gì?

Giấy phép sửa nhà chung cư là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ được thực hiện việc sửa chữa, cải tạo căn hộ trong phạm vi quy định. Mục đích của giấy phép này là đảm bảo việc sửa chữa không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật chung và không vi phạm các quy định pháp luật về xây dựng, nhà ở, an toàn và phòng cháy chữa cháy.

2. Giấy phép sửa nhà chung cư được cấp trong trường hợp nào?

Pháp luật cấm chủ sở hữu chung cư tự ý sửa chữa căn hộ chung cư trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể khoản 5 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

…

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; cải tạo, cơi nới, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.

Theo đó, chủ chung cư không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư hoặc thay đổi thiết kế của phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Để thực hiện các công việc này, chủ nhà chung cư cần phải xin phép thực hiện.

Đồng thời khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc cải tạo chung cư phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Nếu pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo chung cư thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt.

Đối với chung cư thuộc sở hữu Nhà nước thì việc bảo trì, cải tạo chung cư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Như vậy, giấy phép sửa nhà chung cư được cấp trong trường hợp sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư hoặc sửa chữa thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong chung cư.

3. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép sửa nhà chung cư?

Căn cứ theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020, thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư được quy định như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng thuộc địa bàn tỉnh, trừ các công trình thuộc thẩm quyền cấp huyện.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện được giao thẩm quyền cấp phép cho các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ, bao gồm phần lớn các căn hộ chung cư thuộc sở hữu cá nhân có nhu cầu sửa chữa, cải tạo.

Như vậy, nếu việc sửa chữa căn hộ chung cư thuộc loại công trình cấp III hoặc cấp IV thì chủ nhà sẽ nộp hồ sơ xin giấy phép tại UBND cấp huyện nơi có căn hộ. Trường hợp công trình không thuộc thẩm quyền cấp huyện thì UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

III. Giải đáp một số câu hỏi về giấy phép sửa nhà chung cư

1. Không thực hiện đúng nội dung trong giấy phép sửa nhà chung cư có bị xử phạt hành chính không?

Không thực hiện đúng nội dung trong giấy phép sửa nhà chung cư sẽ bị xử phạt hành chính nghiêm khắc theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm trật xây dựng như sau:

- Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

+ Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng.

- Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này

Do vậy, việc tuân thủ đúng nội dung giấy phép sửa nhà chung cư là bắt buộc để tránh bị phạt tiền và các biện pháp cưỡng chế theo pháp luật.

2. Thời hạn giấy phép sửa nhà chung cư?

Thời hạn giấy phép sửa nhà chung cư được quy định tại Điều 90 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) như sau:

• Giấy phép xây dựng (bao gồm cả giấy phép sửa chữa, cải tạo) có thời hạn tối đa 12 tháng kể từ ngày cấp.
• Trong thời hạn này, chủ nhà phải hoàn thành việc sửa chữa, cải tạo theo đúng nội dung giấy phép.
• Nếu quá thời hạn mà chưa hoàn thành, chủ nhà phải làm thủ tục xin gia hạn giấy phép.

Lưu ý: Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới (Điều 99 Luật Xây dựng 2014)

3. Thủ tục xin cấp giấy phép sửa nhà chung cư?

Để xin giấy phép sửa chữa chung cư, chủ sở hữu chung cư hoặc người sử dụng chung cư thực hiện theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 và Điều 59 Nghị định 175/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Người xin cấp Giấy phép chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp 02 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Cơ quan cấp giấy phép tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ

Trong thời hạn 07 kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

Nếu hồ đáp ứng điều kiện: Ghi giấy biên nhận;

Nếu hồ sơ không đáp ứng điều kiện: Hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xác định hồ sơ còn thiếu, hồ sơ không đúng  quy định hoặc không đúng thực tế để thông báo 01 lần bằng văn bản cho người xin Giấy phép bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trong thời hạn 05 ngày sau khi có văn bản thông báo, cơ quan cấp giấy phép thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho người xin Giấy phép tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Người xin cấp Giấy phép  bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Nếu sau khi bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được điều kiện thì trong 03 ngày, cơ quan cấp giấy phép thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.

Bước 3: Cấp Giấy phép xây dựng

Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến trả lời bằng văn bản. Nếu các cơ quan trên không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc quản lý của mình. Cơ quan cấp giấy phép quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong 15 ngày.

4. Có cần xin giấy phép sửa chữa cho việc cải tạo, nâng cấp nội thất trong chung cư không?

Việc cải tạo, nâng cấp nội thất trong chung cư có cần xin giấy phép sửa chữa hay không phụ thuộc vào mức độ ảnh hưởng đến kết cấu và phần sở hữu chung của tòa nhà.

• Nếu việc cải tạo, nâng cấp chỉ ảnh hưởng bên trong phần sở hữu riêng của căn hộ, không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không ảnh hưởng đến phần sở hữu chung và các căn hộ khác thì không cần xin giấy phép sửa chữa .
• Ngược lại, nếu việc cải tạo, nâng cấp gây thay đổi kết cấu chịu lực, ảnh hưởng đến thiết kế phần sở hữu riêng hoặc phần sở hữu chung của chung cư thì bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Xây dựng.

Tóm lại, với các hạng mục nội thất nhỏ, không làm thay đổi cấu trúc chung thì không cần xin phép; còn các trường hợp thay đổi kết cấu hoặc ảnh hưởng phần chung thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

5. Sửa chữa chung cư có phải thông qua sự đồng ý của Ban Quản lý chung cư không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Nhà ở 2023, các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:​

"Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; cải tạo, cơi nới, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý."​

Điều này có nghĩa là, nếu việc sửa chữa căn hộ chung cư ảnh hưởng đến phần sở hữu chung hoặc quyền lợi của các chủ sở hữu khác, thì cần phải có sự đồng ý của các bên liên quan, bao gồm cả Ban Quản lý chung cư.​

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 131 của Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt.​

Do đó, trong trường hợp việc sửa chữa căn hộ chung cư có thể ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn phòng cháy chữa cháy hoặc làm thay đổi công năng sử dụng chung, thì chủ sở hữu cần thông báo và được sự đồng ý của Ban Quản lý chung cư trước khi tiến hành.​

Tóm lại, việc sửa chữa căn hộ chung cư có cần thông qua sự đồng ý của Ban Quản lý chung cư hay không phụ thuộc vào mức độ ảnh hưởng của công việc sửa chữa đến phần sở hữu chung và quyền lợi của các chủ sở hữu khác. Nếu có ảnh hưởng, thì cần phải có sự đồng ý của Ban Quản lý chung cư theo quy định của pháp luật.​

6. Có thể thay đổi giấy phép sửa nhà chung cư đã được cấp không?

Theo khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng hiện hành, trong quá trình sửa chữa nhà chung cư, nếu có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung sau thì chủ sở hữu bắt buộc phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

• Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình, nếu thuộc khu vực đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
• Thay đổi vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.
• Thay đổi thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng, có ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.

Như vậy, nếu trong quá trình sửa chữa căn hộ mà có thay đổi thuộc các trường hợp nêu trên thì phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nếu không điều chỉnh mà tự ý thi công, chủ sở hữu có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đồng thời có thể bị buộc tháo dỡ phần vi phạm.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến giấy phép sửa nhà chung cư

Dịch vụ tư vấn pháp lý về giấy phép sửa nhà chung cư của NP Law hỗ trợ khách hàng thực hiện đúng quy trình xin cấp phép, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật hiện hành. Chúng tôi tư vấn các trường hợp cần xin phép, thủ tục, hồ sơ, xử lý vi phạm và thay đổi giấy phép, giúp cá nhân, tổ chức sửa chữa chung cư an toàn, hợp pháp và tiết kiệm thời gian.