Quy định pháp luật về hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp

I. Tìm hiểu về hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp

1. Khái niệm về hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản là một loại giao dịch dân sự thông dụng mà bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Theo đó, bên thuê trong trường hợp này là doanh nghiệp và bên cho thuê là một bên khác mà có tài sản cho thuê.

2. Những tài sản phổ biến doanh nghiệp có thể thuê theo hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp?

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

Theo đó, tài sản bao gồm:

(1) Bất động sản, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

(2) Động sản bao gồm những tài sản không phải là bất động sản.

Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Như vậy, theo quy định trên thì tài sản mà doanh nghiệp có thể thuê theo hợp đồng thuê là những vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, những tài sản phổ biến như thiết bị, máy móc, mặt bằng kinh doanh, đất đai, nhà xưởng, phương tiện vận chuyển, văn phòng, thiết bị công nghiệp và một số tài sản thuê khác phục vụ cho quá trình hoạt động kinh doanh.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp

1. Nội dung cơ bản của hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 398 Bộ Luật Dân Sự 2015 các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng, tuy nhiên cần đảm bảo có các nội dung sau đây:

• Thông tin của các bên: tên doanh nghiệp, tên của bên cho thuê tài sản, địa chỉ, số điện thoại, email, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, năm sinh, và các thông tin liên quan khác.
• Đối tượng của hợp đồng: thông tin về tài sản thuê, mô tả chi tiết về tài sản được thuê.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê của bên thuê đối với tài sản thuê.
• Số lượng, chất lượng;
• Giá, phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng thuê;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp;
• Các điều khoản khác: Bao gồm các điều khoản phụ khác mà các bên muốn thêm vào hợp đồng.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp?

Quyền của bên thuê (doanh nghiệp)

- Quyền được bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê theo quy định tại Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015:

Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

• Sửa chữa tài sản;
• Giảm giá thuê;
• Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

- Quyền được bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho người thuê: Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.

- Quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản: Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.

- Quyền tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê: Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý theo quy định tại khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015.

Nghĩa vụ của bên thuê tài sản:

• Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê của người thuê tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015:
• Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; (Nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường)
• Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
• Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích của người thuê tài sản theo quy định tại Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015:
• Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
•  Nghĩa vụ trả tiền thuê của người thuê tài sản theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015

Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;

• Nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; 
• Nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp

Trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê của người thuê tài sản theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015:

• Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; 
• Nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; 

• Bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
• Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

Quyền của bên cho thuê tài sản:

• Bên cho thuê có quyền yêu cầu trả tiền thuê đúng thời hạn;
• Yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê;
• Nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng ban đầu khi nhận thì có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ những hao mòn tự nhiên.
• Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê có một trong các hành vi sau:

Không trả tiền thuê trong 3 kỳ liên tiếp trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác;

Sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích và công dụng của tài sản;

Làm tài sản thuê mất mát, hư hỏng;

Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại một phần hoặc toàn bộ tài sản mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản:

• Theo quy định tại khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015: Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; 

• Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

• Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015;

•  Cung cấp những thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản;

•  Bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê;

• Bảo đảm quyền sử dụng tài sản thuê ổn định sau khi thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.

III. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp

1. Những rủi ro thường gặp khi giao kết hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp?

- Hợp đồng thuê tài sản không đúng thẩm quyền ký kết. Về chủ thể ký kết hợp đồng: Hợp đồng phải bảo đảm rằng chủ thể ký kết hợp đồng là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hoặc người được chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật.

- Không xác định rõ tài sản cho thuê, giá thuê và thời gian thuê:

Cần ghi rõ thông tin về loại tài sản cho thuê bao gồm: Số lượng, chủng loại, tình trạng, giá trị tài sản. 

Đây là nội dung quan trọng của hợp đồng cho thuê tài sản. Giá thuê và thời gian thuê sẽ được các bên thỏa thuận để thống nhất, phù hợp với mức giá trên thị trường. Thời gian thuê: Cần ghi rõ thời gian bắt đầu và kết thúc, thời gian gia hạn (nếu có). 

- Quyền và nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng không quy định rõ ràng: Bên thuê tài sản cần lưu ý một số vấn đề có liên quan để bảo đảm quyền lợi của mình trong hợp đồng thuê bao gồm:

• Quyền được bảo đảm phần diện tích thuê không có tranh chấp
• Quyền sửa chữa, cải tạo mặt bằng thuê phù hợp với mục đích kinh doanh và ngành nghề kinh doanh
• Chế tài đối với các vi phạm của bên cho thuê khi không thực hiện đúng các thỏa thuận
• Các quy định khác có liên quan và thỏa thuận của hai bên khi kí kết hợp đồng
• Cần ghi rõ phương thức thanh toán tiền thuê, ví dụ như thanh toán trực tiếp, chuyển khoản,... và thời gian thanh toán để tránh xảy ra tranh chấp.
• Giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có: ghi rõ cách thức giải quyết tranh chấp khi xảy ra mâu thuẫn giữa các bên.

2. Quy trình ký kết hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp?

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về quy trình ký kết hợp đồng thuê tài sản của doanh nghiệp, tuy nhiên thông thường, quy trình ký kết một bộ hợp đồng sẽ gồm 03 bước: Đề nghị giao kết hợp đồng – Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng – Giao kết hợp đồng theo quy định từ Điều 385 đến Điều 408 Bộ Luật dân sự 2015.

• Bước 1: Đề nghị giao kết hợp đồng

Theo khoản 1 Điều 386 Bộ luật Dân sự 2015, bên đề nghị (doanh nghiệp) có thể gửi đề nghị đến một hoặc nhiều chủ thể (bên cho thuê tài sản) mà mình mong muốn giao kết; có thể quy định thời gian cụ thể mà đề nghị có hiệu lực để bên nhận biết. Trong trường hợp không có quy định rõ về thời gian hiệu lực, đề nghị sẽ có hiệu lực từ thời điểm bên được đề nghị nhận được đề nghị đó.

Trong thời gian chờ phản hồi từ bên nhận, bên đề nghị có thể rút lại đề nghị nếu trong đề nghị đã nêu rõ quyền này hoặc nếu bên nhận nhận được thông báo rút lại trước hoặc cùng lúc với đề nghị. Khi đó, đề nghị sẽ không còn giá trị pháp lý.

• Bước 2: Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

Sau khi đã nhận được đề nghị giao kết hợp đồng, bên được đề nghị sẽ có câu trả lời cho bên đề nghị giao kết về nội dung của đề nghị. 

Sự im lặng sẽ được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng khi và chỉ khi các bên có thỏa thuận hoặc thói quen đã được xác lập giữa các bên.

• Bước 3: Thực hiện giao kết hợp đồng
• Hợp đồng sẽ được giao kết khi bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết. 
• Trường hợp giao kết hợp đồng bằng lời nói: thời điểm giao kết là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung hợp đồng.
• Trường hợp giao kết hợp đồng bằng văn bản: thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hoặc thông qua hình thức chấp nhận khác trên văn bản.
• Trường hợp giao kết hợp đồng bằng lời nói, sau đó được xác lập bằng văn bản: Thời điểm giao kết được xác định như trong trường hợp giao kết bằng lời nói.
• Trường hợp thỏa thuận sự im lặng là chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn: Thì thời điểm giao kết hợp đồng chính là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.

3. Làm thế nào để xác định giá trị hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp?

Theo Điều 473 Bộ luật dân sự 2015, để xác định giá trị hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp dựa vào:

• Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

4. Các điều kiện để hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý?

Do hợp đồng là một dạng của giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 nên điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cũng chính là điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.

Theo đó, căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện để hợp đồng có hiệu lực bao gồm:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập;

- Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp luật có quy định. Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015:

• Hợp đồng thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
• Hợp đồng thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là hợp đồng bằng văn bản.
• Trường hợp luật quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Như vậy, về nguyên tắc các bên phải đảm bảo các điều kiện trên để hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý.

IV. Dịch vụ tư vấn liên quan đến hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng thuê tài sản cho doanh nghiệp mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau: