Kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến hiện nay, phát sinh từ việc không thống nhất trong quyền, ranh giới, chuyển nhượng hoặc thừa kế đất. Bài viết sẽ làm rõ khái niệm, cơ quan có thẩm quyền, quy định pháp luật liên quan, quy trình khởi kiện và các lưu ý quan trọng nhằm giúp người dân hiểu rõ và thực hiện đúng khi bảo vệ quyền lợi đất đai của mình.
I. Thực trạng kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất hiện nay
Tranh chấp quyền sử dụng đất tiếp tục là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến và phức tạp tại Việt Nam. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, chuyển nhượng bằng giấy tay, ranh giới đất không rõ ràng, hoặc thiếu hiểu biết pháp luật. Luật Đất đai 2024 quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện, nhằm giảm tải cho tòa án và tăng hiệu quả giải quyết tranh chấp.
II. Quy định pháp luật về kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
1. Khái niệm kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
Theo Điều 47 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Từ định nghĩa này, có thể hiểu kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất là hành vi khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền (thường là Tòa án nhân dân) nhằm yêu cầu giải quyết mâu thuẫn giữa các bên liên quan đến quyền sử dụng, quản lý hoặc nghĩa vụ đối với một thửa đất cụ thể.
Việc kiện tụng phát sinh khi các bên không tự thỏa thuận hoặc hòa giải được, và cần đến phán quyết có tính pháp lý nhằm xác định rõ ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp. Đây là một trong những hình thức bảo vệ quyền lợi dân sự trong lĩnh vực đất đai theo pháp luật Việt Nam.
2. Cơ quan có thẩm quyền trong kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
* Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
* Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024;
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
* Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.
* Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
* Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
* Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.
* Chính phủ quy định chi tiết việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, tùy vào việc các bên có hay không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Trong mọi trường hợp, Tòa án luôn có thẩm quyền giải quyết nếu các bên lựa chọn khởi kiện.
3. Hòa giải cơ sở trong kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất có bắt buộc không
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải tại cơ sở về tranh chấp đất đai được quy định như sau:
Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.
4. Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
5. Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 236 của Luật này.
Theo đó, khi xảy ra kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên).
Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Như vậy, kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện, trường hợp không hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện.
III. Giải đáp một số câu hỏi về kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
1. Thời hiệu giải quyết kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất là bao lâu
Cụ thể tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:
- Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định khác.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
- Trường hợp khác do luật quy định.
Theo đó, thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất là không bị hạn chế thời hiệu, nếu tranh chấp thuộc loại tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất (tức là ai có quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, nếu tranh chấp phát sinh từ hợp đồng hoặc nghĩa vụ dân sự có thời hạn, thì thời hiệu khởi kiện thông thường là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
2. Án phí trong kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất được tính như thế nào
Theo Điều 7 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì mức tạm ứng án phí đối với vụ án tranh chấp đất đai được xác định như sau:
- Đối với vụ án tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng với mức án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch.
- Đối với vụ án tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu giải quyết nhưng tối thiểu không thấp hơn mức án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch.
Như vậy, căn cứ theo mục A Danh mục án phí, lệ phí tòa án Ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì số tiền tạm ứng án phí phải nộp khi khởi kiện tranh chấp đất đai được xác định như sau:
(1) Vụ án tranh chấp đất đai không có giá ngạch
Mức tạm ứng án phí phải nộp là: 300.000 đồng.
(2) Vụ án tranh chấp đất đai có giá ngạch
Mức tạm ứng án phí phải nộp được xác định dựa trên tài sản tranh chấp, cụ thể:
- Từ 6.000.000 đồng trở xuống: 300.000 đồng
- Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: 5% giá trị tài sản có tranh chấp x 0,5
- Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng: (20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng) x 0,5
- Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: (36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng) x 0,5
- Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: (72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng) x 0,5
- Từ trên 4.000.000.000 đồng: (112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.) x 0,5.
3. Thẩm quyền tòa án trong kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất có phải nơi bị đơn cư trú không
Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ như sau: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
Như vậy, thẩm quyền tòa án trong kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất không phải căn cứ vào nơi bị đơn cư trú mà dựa trên nơi có bất động sản tranh chấp.
4. Quy trình khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai quy định về quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai như sau:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp
Người có yêu cầu nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc trực tiếp khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Bước 2: Thụ lý đơn và thông báo
Trong vòng 5 ngày làm việc, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và các cơ quan liên quan về việc thụ lý hoặc từ chối thụ lý kèm lý do.
Bước 3: Thẩm tra, xác minh và hòa giải
Cơ quan tham mưu tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc; tổ chức hòa giải giữa các bên; nếu cần, họp các ban ngành liên quan để tư vấn giải quyết.
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ và ra quyết định
Hồ sơ gồm đơn yêu cầu, biên bản hòa giải, biên bản kiểm tra hiện trạng, các chứng cứ liên quan được hoàn chỉnh và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc công nhận hòa giải thành.
Bước 5: Thông báo quyết định
Quyết định được gửi đến các bên tranh chấp và các tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Bước 6: Thời gian giải quyết
Thời gian giải quyết không quá 45 ngày đối với cấp huyện và không quá 60 ngày đối với cấp tỉnh kể từ ngày thụ lý đơn; có thể gia hạn thêm 10 ngày đối với các vùng đặc biệt khó khăn.
Bước 7: Khởi kiện tại Tòa án (nếu không đồng ý)
Nếu các bên không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân, có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật để được giải quyết tiếp.
Quy trình này đảm bảo sự khách quan, minh bạch và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong tranh chấp đất đai.
5. Các giấy tờ cần chuẩn bị khi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó.
Ví dụ:
- Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 nộp kèm theo đơn.
- Trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì có một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
* Nộp đơn khởi kiện
- Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất
Dịch vụ tư vấn pháp lý về kiện tranh chấp quyền sử dụng đất giúp khách hàng hiểu rõ quy trình khởi kiện, thẩm quyền giải quyết và quyền lợi pháp lý liên quan. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ đánh giá hồ sơ, soạn thảo đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục tố tụng, bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng. NP Law còn tư vấn các phương án giải quyết tranh chấp, hỗ trợ hòa giải, đàm phán và đại diện khách hàng tại tòa án hoặc cơ quan hành chính, giúp quá trình giải quyết nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
