Quy định pháp luật về tranh chấp về diện tích thi công

Trong các dự án xây dựng, việc xác định chính xác diện tích thi công là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hợp đồng, tiến độ và chất lượng công trình. Vậy khi xảy ra tranh chấp về diện tích thi công thì các bên cần xử lý như thế nào? Mời các bạn cùng theo dõi trong bài viết dưới đây của NPLaw để tìm hiểu thêm vấn đề này nhé.

I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công

Trong bối cảnh ngành xây dựng Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với hàng ngàn dự án lớn nhỏ mỗi năm, tranh chấp về diện tích thi công ngày càng phổ biến, dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí và thậm chí đình trệ khai thác công trình. 

Tranh chấp về diện tích thi công thường dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng, chẳng hạn như chậm nghiệm thu, không thanh toán được giá trị hợp đồng, hoặc phát sinh khiếu nại kéo dài giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Ngoài ra, nếu việc xác định diện tích sai lệch ảnh hưởng đến chất lượng, an toàn công trình, các bên còn có thể đối mặt với trách nhiệm hành chính hoặc hình sự.

II. Tìm hiểu về tranh chấp về diện tích thi công

Để nắm bắt rõ vấn đề, cần hiểu khái niệm, nguyên nhân và cách xác định diện tích thi công – yếu tố then chốt giúp tránh tranh chấp trong các dự án xây dựng.

1. Tranh chấp về diện tích thi công có thể được định nghĩa như thế nào?

Tranh chấp về diện tích thi công được hiểu là mâu thuẫn phát sinh giữa các bên tham gia dự án xây dựng (như chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị tư vấn, giám sát...) về việc xác định diện tích thi công thực tế so với diện tích đã được thỏa thuận trong hợp đồng, bản vẽ thiết kế hoặc hồ sơ nghiệm thu.

Tranh chấp này thường ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thanh toán, tiến độ nghiệm thu và quyền lợi kinh tế của các bên.

2. Có những nguyên nhân nào dẫn đến tranh chấp về diện tích thi công trong các dự án xây dựng?

Một số nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp về diện tích thi công trong các dự án xây dựng hiện nay như:

• Sai sót trong bản vẽ thiết kế hoặc hồ sơ dự toán; 
• Lỗi đo đạc hoặc ghi nhận không chính xác trong quá trình thi công; 
• Thay đổi thiết kế, mở rộng hoặc thu hẹp phạm vi thi công mà không được ghi nhận kịp thời; 
• Hành vi gian dối hoặc cố tình khai sai số liệu để trục lợi.

Việc nhận diện sớm nguyên nhân giúp doanh nghiệp áp dụng biện pháp phòng ngừa, như sử dụng công nghệ đo lường hiện đại, để giảm thiểu rủi ro.

3. Làm thế nào để xác định diện tích thi công chính xác nhằm tránh tranh chấp về diện tích thi công?

Để xác định diện tích thi công chính xác, các bên cần lưu ý một số vấn đề như sau:

• Sử dụng đơn vị đo đạc, giám sát độc lập, có năng lực chuyên môn; 
• Cập nhật và lưu trữ đầy đủ hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công, nhật ký công trình; 
• Lập biên bản xác nhận diện tích thi công có chữ ký của các bên liên quan; 
• Sử dụng thiết bị đo hiện đại, đảm bảo độ chính xác cao.

Những lưu ý trên không chỉ hỗ trợ đảm bảo độ chính xác cao khi xác định diện tích thi công mà còn cung cấp bằng chứng pháp lý vững chắc, giúp tránh tranh chấp và tối ưu hóa chi phí dự án.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công

Pháp luật Việt Nam quy định chặt chẽ về tranh chấp diện tích thi công nhằm bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo tính minh bạch trong dự án xây dựng.

1. Có những quy định pháp lý nào liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công?

Tranh chấp về diện tích thi công chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, trong đó trọng tâm là các quy định sau:

• Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung 2020: Điều 138 quy định chung về hợp đồng xây dựng; Điều 146 về giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng; Điều 147 về quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng.
• Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng: Điều 6 về hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng; Điều 45 về giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng.
• Bộ luật Dân sự 2015: Điều 13 về bồi thường thiệt hại; Điều 419 về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng; Điều 584 về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Những quy định này tạo cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo công bằng và hiệu quả trong xử lý tranh chấp về diện tích thi công.

2. Những vi phạm nào thường gặp nhất liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công?

Một số vi phạm phổ biến liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công bao gồm:

• Khai khống hoặc giảm diện tích thi công để điều chỉnh giá trị hợp đồng; 
• Không điều chỉnh hợp đồng khi phát sinh thay đổi diện tích,
• Không ghi nhận thay đổi thiết kế hoặc thi công vượt phạm vi cho phép; 
• Bỏ qua quy trình nghiệm thu, bàn giao, dẫn đến sai số trong xác định diện tích thực tế.
• Thiếu trách nhiệm trong việc đo đạc dẫn đến kết quả sai lệch so với diện tích thực tế.

Những vi phạm này không chỉ làm phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán mà còn có thể kéo theo trách nhiệm bồi thường thiệt hại, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên.

3. Có những dấu hiệu nào cho thấy một bên đang cố tình gây ra tranh chấp về diện tích thi công không?

Một số dấu hiệu điển hình cho thấy một bên đang cố tình gây ra tranh chấp về diện tích thi công mà các bên có thể nhận biết gồm:

• Thường xuyên từ chối ký xác nhận hồ sơ khối lượng thi công; 
• Đưa ra số liệu đo đạc không trùng khớp với kết quả từ đơn vị giám sát độc lập; 
• Thường xuyên yêu cầu thay đổi thiết kế mà không có cơ sở
• Cố tình trì hoãn việc nghiệm thu hoặc không cung cấp hồ sơ bản vẽ hoàn công.

Những hành vi này thường cho thấy sự thiếu thiện chí hợp tác và là cơ sở để bên còn lại xem xét khởi kiện, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, có nhiều câu hỏi được đặt ra liên quan đến thẩm quyền, chứng cứ và hậu quả pháp lý của việc sai lệch diện tích thi công.

1. Khi nào tranh chấp về diện tích thi công được đưa ra tòa án để giải quyết?

Theo điểm b khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung 2020: “Các bên hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo quy định của pháp luật”.

Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2025: “Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.

Khi một bên nhận thấy quyền lợi hợp pháp của mình bị bên kia xâm phạm mà các bên không thể thương lượng, hòa giải được, thì bên bị vi phạm có quyền khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

2. Điều kiện nào để công nhận kết quả đo đạc trong tranh chấp về diện tích thi công?

Kết quả đo đạc trong tranh chấp về diện tích thi công chỉ được công nhận khi được thực hiện bởi tổ chức hoặc cá nhân có đủ năng lực và chứng chỉ hành nghề hợp pháp, tuân thủ đúng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng (ví dụ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD).

Trong trường hợp tranh chấp được đưa ra Tòa án, Tòa có thể ra quyết định xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc tiến hành đo vẽ, định giá tài sản để xác định diện tích thi công thực tế, theo quy định tại Điều 101 và Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2025.

3. Nếu cố tình khai sai số liệu diện tích gây ra tranh chấp về diện tích thi công, có bị xử lý hình sự không?

Việc cố ý khai sai số liệu diện tích thi công không chỉ là hành vi vi phạm hợp đồng mà còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

Trường hợp bên vi phạm đã dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, như khai khống diện tích để thanh toán vượt thực tế, có thể bị truy cứu về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo Điều 175; người thực hiện hành vi là cán bộ, công chức, kỹ sư giám sát hoặc người có thẩm quyền, và lợi dụng chức vụ để làm sai lệch hồ sơ nghiệm thu, thanh toán, thì có thể bị truy cứu về tội “Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ” theo Điều 356 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, 2025.

4. Khi tranh chấp về diện tích thi công không được giải quyết, có thể ảnh hưởng thế nào tới khai thác công trình?

Tranh chấp về diện tích thi công nếu không được giải quyết dứt điểm có thể gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng:

• Công trình không thể được nghiệm thu và bàn giao đúng tiến độ do chưa xác định rõ ranh giới, phạm vi thi công hoặc phần diện tích bàn giao.
• Công trình không đủ điều kiện đưa vào sử dụng hoặc khai thác thương mại, dẫn đến thiệt hại kinh tế đáng kể cho các bên.
• Làm gián đoạn kế hoạch khai thác, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư và uy tín của doanh nghiệp.
• Thậm chí phát sinh chi phí pháp lý và bồi thường hợp đồng.

Do đó, việc sớm xác minh, đo đạc lại và giải quyết dứt điểm tranh chấp là cần thiết để đảm bảo công trình được đưa vào sử dụng đúng quy định và hiệu quả.

5. Có thể yêu cầu bồi thường khi tranh chấp về diện tích thi công dẫn đến chậm tiến độ?

Việc tranh chấp diện tích thi công dẫn đến chậm tiến độ có thể được xác định là hành vi vi phạm thỏa thuận hợp đồng. 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại:

• Điều 13: “Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
• Điều 360: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
• Điều 419: “1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này. 

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại. 

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”.

Như vậy, khi tranh chấp về diện tích thi công dẫn đến chậm tiến độ, bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự nếu chứng minh được lỗi và thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm.

V. Bạn đang tìm luật sư giỏi, uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến tranh chấp về diện tích thi công?

Các tranh chấp về diện tích thi công hay chất lượng công trình không đạt yêu cầu thường rất phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật xây dựng, hợp đồng và quy trình nghiệm thu.

Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn và hỗ trợ.