Quy định pháp luật về xây dựng không đúng giấy phép

Bài viết tìm hiểu quy định pháp luật về xây dựng không đúng giấy phép và giải đáp một số thắc mắc liên quan. Quý khách hàng có thể liên hệ đến NPLaw để được tư vấn pháp lý cụ thể hơn về vấn đề này.

I. Thực trạng hiện nay của xây dựng không đúng giấy phép

Thực trạng xây dựng không đúng giấy phép là một vấn đề phổ biến hiện nay, các nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này bao gồm sự thiếu kiểm soát từ phía chính quyền địa phương, sự sai phạm trong quá trình cấp phép xây dựng, và sự thiếu thông tin và kiến thức về quy định xây dựng của người dân.Việc này gây hậu quả nghiêm trọng cho người dân và môi trường sống. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề này? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây nhé!

II. Xây dựng không đúng giấy phép là gì?

Căn cứ khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo quy định trên có thể hiểu, xây dựng không đúng giấy phép là hành vi của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc xây dựng nhà cửa hay thi công, xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. 

1. Xây dựng không đúng giấy phép có bị phạt không?

Căn cứ vào khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi Điểm a Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, theo đó, xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng là hành vi bị cấm theo Luật này.

Xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng có thể là hành vi phạm hành chính và có thể bị xử phạt hành chính tại khoản 4, khoản 6, điểm c khoản 15 và khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

• Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
  • Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
  • Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
  • Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
• Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
  • Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
  • Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
  • Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
• Ngoài ra còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
  • Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, nếu công trình đã hoàn thành;
  • Nếu công trình đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

2. Xây dựng không đúng giấy phép có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án không?

Việc xây dựng không đúng giấy phép có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án, cụ thể:

• Dự án bị ngừng thi công: Cơ quan chức năng có thể ra lệnh dừng thi công công trình khi phát hiện vi phạm về giấy phép xây dựng, dẫn đến gián đoạn công việc và chậm tiến độ.
• Bị xử phạt hành chính và phải khắc phục hậu quả: Chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền, và nếu vi phạm nghiêm trọng, công trình có thể bị yêu cầu phá dỡ. Việc khắc phục vi phạm, xin cấp lại hoặc gia hạn giấy phép sẽ mất thời gian và làm chậm tiến độ dự án. 
• Khó khăn trong hoàn công và thế chấp: Việc công trình không có giấy phép hợp lệ hoặc sai phép sẽ gây khó khăn khi làm thủ tục hoàn công, thẩm định chất lượng và thậm chí là thế chấp dự án để vay vốn, ảnh hưởng đến dòng tiền và tiến độ. 
• Rủi ro pháp lý: Xây dựng không đúng giấy phép có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý, thậm chí là phải chịu trách nhiệm hình sự trong trường hợp công trình gây ra tai nạn hoặc thiệt hại, gây thêm phiền toái và sự chậm trễ cho dự án. 
• Mất uy tín trong kinh doanh: Vi phạm về giấy phép làm ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư, nhà thầu và ảnh hưởng đến khả năng hợp tác trong các dự án tương lai.

​​​​​​​ 

3. Những yếu tố nào xác định mức độ nghiêm trọng của việc xây dựng không đúng giấy phép?

Căn cứ Điều 90 Luật Xây dựng 2014 quy định rõ nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng như sau:

• Tên công trình thuộc dự án.
• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
• Loại, cấp công trình xây dựng.
• Cốt xây dựng công trình.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng (nếu có).
• Hệ số sử dụng đất (nếu có).
• Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
• Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

Do đó, dựa theo quy định trên, có thể xác định những yếu tố thể hiện mức độ nghiêm trọng của việc xây dựng không đúng giấy phép bao gồm:

Xây dựng sai các thông số kỹ thuật:

• Sai diện tích xây dựng: Xây dựng vượt diện tích được cho phép trong giấy phép. 
• Sai chỉ giới xây dựng: Công trình được xây dựng không tuân thủ giới hạn về khoảng cách với ranh giới đất hoặc đường. 
• Sai số tầng, độ cao công trình: Số tầng hoặc chiều cao của công trình vượt quá quy định trong giấy phép. 
• Sai cấu trúc và vật liệu: Sử dụng vật liệu xây dựng không đúng quy chuẩn hoặc thay đổi kết cấu công trình trái phép. 

Vi phạm các quy định pháp luật khác:

• Vi phạm quy hoạch: Giấy phép được cấp cho công trình nằm ngoài quy hoạch đã được phê duyệt. 
• Vi phạm quy chuẩn an toàn, môi trường: Công trình không đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường.
• Xây dựng trên đất không đủ điều kiện: Xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng hoặc không đủ điều kiện để xây dựng theo quy định của pháp luật.

III. Quy định pháp luật liên quan đến xây dựng không đúng giấy phép

Hành vi xây dựng không đúng giấy phép là trái pháp luật và người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm và trường hợp cụ thể. Sau đây là một số câu hỏi thường gặp về vấn đề này: 

1. Có thể bị phạt hành chính nếu xây dựng không đúng giấy phép không?

Căn cứ vào khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và khoản 1 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, theo đó, xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng là hành vi bị cấm theo Luật Xây dựng 2014, việc xây dựng không đúng giấy phép là do lỗi của cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm quy định của pháp luật nên đây có thể là hành vi vi phạm hành chính chính nếu không phải là tội phạm theo quy định của pháp luật.

2. Quy trình xử lý vi phạm khi xây dựng không đúng giấy phép diễn ra như thế nào?

Xây dựng không đúng giấy phép thì quy trình xử lý được quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cụ thể như sau:

• Lập biên bản vi phạm hành chính và dừng thi công xây dựng: 

Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

• Ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính:

Sau khi lập biên bản, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành điều tra, xác minh vi phạm và ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Quyết định này sẽ nêu rõ mức phạt tiền và biện pháp khắc phục hậu quả, thường là yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, trả lại hiện trạng ban đầu. 

• Thực hiện khắc phục và điều chỉnh theo quyết định xử phạt:

Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.

• Trường hợp không điều chỉnh, khắc phục vi phạm trong thời hạn cho phép: Cơ quan có thẩm quyền ra thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo (tính theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm có trách nhiệm thực hiện biện pháp buộc tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
• Trường hợp đã khắc phục, điều chỉnh trong thời hạn cho phép: Trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

Trường hợp hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

Lưu ý: Tổ chức, cá nhân không thực hiện biện pháp buộc phá dỡ quy định thì bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

3. Ai có quyền yêu cầu ngừng thi công khi phát hiện xây dựng không đúng giấy phép?

Theo Điều 162, 163, 164 Luật xây dựng 2014 sửa đổi năm 2020, cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền yêu cầu ngừng thi công khi phát hiện xây dựng không đúng giấy phép bao gồm nhiều cấp độ quản lý, từ trung ương đến địa phương, tùy thuộc vào tính chất và phạm vi của công trình xây dựng.

• Sở Xây dựng: Có thẩm quyền kiểm tra, giám sát và ra quyết định tạm dừng, dừng thi công đối với các công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh, thành phố. 
• Ủy ban nhân dân (UBND): UBND các cấp có quyền tạm dừng, dừng thi công các công trình khi phát hiện vi phạm pháp luật về xây dựng hoặc có nguy cơ mất an toàn cho người và công trình. 
• Thanh tra xây dựng: Có thẩm quyền thanh tra, phát hiện sai phạm và yêu cầu tạm dừng, dừng thi công. 
• Công an phòng cháy chữa cháy: Có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công khi phát hiện công trình vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, ảnh hưởng đến an toàn tính mạng. 
• Công an xã, phường, thị trấn: Có thẩm quyền tạm dừng, dừng thi công đối với các công trình vi phạm quy định về trật tự an toàn xây dựng trong phạm vi địa bàn, đặc biệt là đối với các công trình nhỏ như nhà ở riêng lẻ. 
• Các cơ quan chuyên môn về xây dựng khác: Theo phân cấp quản lý, thủ trưởng các cơ quan này cũng có thẩm quyền tạm dừng hoặc dừng thi công trong phạm vi quản lý.

4. Hệ quả pháp lý của việc xây dựng không đúng giấy phép là gì?

Hệ quả pháp lý của việc xây dựng không đúng giấy phép bao gồm:

• Bị phạt hành chính: Mức phạt tùy thuộc vào loại công trình và mức độ vi phạm, có thể từ vài chục triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng. Cụ thể, tại khoản 4, khoản 6, điểm c khoản 15 và khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng:
• Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn với mức phạt từ 15.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng tùy theo từng trường hợp quy định.
• Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới với mức phạt phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng tùy theo từng trường hợp quy định.
• Buộc tháo dỡ công trình vi phạm: Nếu công trình không phù hợp với giấy phép hoặc không đủ điều kiện để tồn tại, chủ đầu tư sẽ bị yêu cầu tháo dỡ phần công trình vi phạm theo điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Xây Dựng 2014, sửa đổi 2020.
• Buộc dừng thi công: Khi phát hiện vi phạm, cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ đầu tư dừng thi công xây dựng cho đến khi khắc phục vi phạm theo khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
• Thu hồi giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng có thể bị thu hồi nếu cấp không đúng quy định hoặc chủ đầu tư không khắc phục sai phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo điểm b khoản 1 Điều 101 Luật Xây Dựng 2014, sửa đổi 2020.
• Khó khăn về hoàn công, cấp sổ hồng: Công trình xây dựng không phép hoặc sai phép sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục hoàn công, cấp sổ hồng, tách thửa, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 
• Trách nhiệm hình sự: Trong những trường hợp nghiêm trọng, hành vi xây dựng trái phép có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 298 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017) về tội vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng.
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Bên cạnh việc xử lý vi phạm, chủ đầu tư còn có thể phải áp dụng các biện pháp khắc phục như: Khôi phục lại tình trạng ban đầu của công trình hoặc khu vực bị ảnh hưởng hoặc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường nếu có.

IV. Giải đáp các thắc mắc về xây dựng không đúng giấy phép

1. Xây dựng không đúng giấy phép có dẫn đến việc bị thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp hay không?

Căn cứ tại Điều 101 Luật Xây dựng 2014, nếu chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị thu hồi giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, nếu sau 10 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan đã cấp giấy phép thì cơ quan cấp giấy phép hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng.

Như vậy, khi xây dựng không đúng giấy phép có thể đến việc bị thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp theo quy định nêu trên.

2. Trách nhiệm của nhà thầu khi công trình thi công xây dựng không đúng giấy phép là gì?

Theo Điều 13 Nghị định 06/2021/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Xây dựng 2014, trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng như sau:

• Thi công xây dựng theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn và bảo vệ môi trường;
• Chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây dựng theo thiết kế, kể cả phần việc do nhà thầu phụ thực hiện (nếu có); nhà thầu phụ chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần việc do mình thực hiện trước nhà thầu chính và trước pháp luật;
• Thi công xây dựng theo đúng hợp đồng xây dựng, giấy phép xây dựng (nếu có), thiết kế xây dựng công trình. Kịp thời thông báo cho chủ đầu tư nếu phát hiện sai khác giữa hồ sơ thiết kế, hợp đồng xây dựng so với điều kiện thực tế trong quá trình thi công. Kiểm soát chất lượng thi công xây dựng do mình thực hiện theo yêu cầu của thiết kế và quy định của hợp đồng xây dựng. Hồ sơ quản lý chất lượng của các công việc xây dựng phải phù hợp với thời gian thực hiện thực tế tại công trường.
• Dừng thi công xây dựng đối với công việc xây dựng, bộ phận, hạng mục công trình khi phát hiện có sai sót, khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố công trình và khắc phục các sai sót, khiếm khuyết, sự cố này. Dừng thi công xây dựng khi phát hiện nguy cơ xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao động và có biện pháp khắc phục để đảm bảo an toàn trước khi tiếp tục thi công; khắc phục hậu quả tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao động xảy ra trong quá trình thi công xây dựng công trình.
• Báo cáo chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng, khối lượng, an toàn lao động và vệ sinh môi trường thi công xây dựng theo quy định của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc báo cáo đột xuất theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Như vậy, khi công trình thi công xây dựng không đúng giấy phép, nhà thầu thi công có trách nhiệm điều chỉnh, có phương án khắc phục sai phạm đúng giấy phép xây dựng theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền và hợp đồng xây dựng với chủ đầu tư.

3. Trong trường hợp đã hoàn thiện công trình, xử lý hành vi xây dựng không đúng giấy phép như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014, trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Theo quy định tại điểm a khoản 6 và điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới sẽ bị phạt: 

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; 
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác; 
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Lưu ý: mức phạt trên là áp dụng với tổ chức, với cá nhân thì mức phạt sẽ bằng ½ mức nêu trên theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, còn buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Như vậy, theo quy định trên, khi đã hoàn thiện công trình mà bị phát hiện xây dựng không đúng giấy phép, người vi phạm sẽ bị phạt tiền, buộc phải phá dỡ phần công trình sai phạm, hoặc buộc điều chỉnh thiết kế, xin cấp phép mới để phù hợp với quy định.

4. Sự khác biệt giữa hành vi xây dựng không đúng giấy phép và xây dựng không phép là gì?

Pháp luật chưa có văn bản quy định về "xây dựng trái phép", "xây dựng không phép". Tuy nhiên có thể hiểu rằng, khi xây dựng một công trình nào đó thì tổ chức, cá nhân phải đề nghị đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép để xin giấy phép xây dựng bao gồm: giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo; giấy phép di dời công trình. Ngoại trừ, những công trình được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020). Do đó, xây dựng không phép là tổ chức, cá nhân tự mình tiến hành việc xây dựng những công trình mà đáng lẽ những công trình này cần phải xin cấp giấy phép xây dựng.

Xây dựng trái phép là hoạt động của tổ chức, cá nhân khi tiến hành xây dựng không đúng so với nội dung được ghi trong giấy phép xây dựng. Mặc dù, tổ chức, cá nhân đã xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền (Bộ Xây dựng, Uỷ ban nhân dân tỉnh, Uỷ ban nhân dân huyện và Ban quản lý khu công nghiệp). 

5. Xây dựng không đúng giấy phép khi thuê mặt bằng sẽ liên đới trách nhiệm ra sao giữa chủ nhà và đơn vị thi công?

Khi xây dựng không đúng giấy phép, chủ nhà và đơn vị thi công sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật, bao gồm phạt tiền và buộc tháo dỡ công trình vi phạm, tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Chủ nhà sẽ bị phạt tiền và chịu trách nhiệm chính, còn đơn vị thi công có thể bị phạt tiền, buộc sửa chữa, tháo dỡ các phần sai phạm và liên đới chịu trách nhiệm nếu có lỗi trong quá trình thi công gây thiệt hại.

Căn cứ tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức xử phạt đối với tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới cụ thể như sau:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

V. Bạn đang cần một chuyên gia pháp lý hỗ trợ trong việc xây dựng không đúng giấy phép?

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về xây dựng không đúng giấy phép mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về xây nhà sai giấy phép xây dựng. Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm. Chuyên gia pháp lý sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật, xác định mức độ vi phạm, hướng dẫn thủ tục xin điều chỉnh giấy phép hoặc xin cấp lại giấy phép, và tư vấn các giải pháp để khắc phục tình trạng sai phạm.