Quy định về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản có giá trị lớn và đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Việc thực hiện đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất không chỉ là nghĩa vụ của người sử dụng đất mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Đồng thời, đây cũng là công cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.

I. Tìm hiểu về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

1. Khái niệm, mục đích và ý nghĩa pháp lý của việc đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

Theo khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2024: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này”. Theo đó, đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất thực hiện thủ tục pháp lý để kê khai, ghi nhận quyền sử dụng đất vào sổ địa chính và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Đây là thủ tục nhằm ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Sau khi đăng ký, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ trước pháp luật, làm cơ sở thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, ... và là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Tầm quan trọng của việc đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất có vai trò then chốt trong quản lý nhà nước về đất đai. Nó xây dựng hệ thống thông tin địa chính toàn diện, là cơ sở để quy hoạch sử dụng đất hợp lý, quản lý thu thuế hiệu quả, giám sát việc tuân thủ pháp luật, và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai chính xác. Nhờ đó, Nhà nước có thể quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, minh bạch và bền vững.

Đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất là gì?

(Hinh-1-dang-ky-ke-khai-quyen-su-dung-dat-la-gi)

II. Quy định pháp luật về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

1. Các trường hợp phải đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 và 3 Điều 131 Luật đất đai 2024 về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất: 

“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.

3. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”.

Như vậy, người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý phải đăng ký đất đai, kê khai quyền sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động theo quy định nêu trên.

2. Quy trình, hồ sơ và thủ tục đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

Về việc đăng ký lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình (Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):

• Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này.
• Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến cơ quan giải quyết quy định tại khoản 3 Điều này.
• Bước 3: Các cơ quan chức năng xem xét, xử lý hồ sơ. Trường hợp có nhu cầu và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật thông tin đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Về việc đăng ký biến động (Điều 37 Luật đất đai 2024):

• Bước 1: Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ quy định tại Điều 29 của Nghị định này.
• Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
• Bước 3: Cơ quan chức năng xem xét, xử lý hồ sơ. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

3. Hậu quả pháp lý của việc không đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất không đúng thời hạn

Theo Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi không đăng ký đất đai sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai.
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

Như vậy, việc không đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất theo đúng quy định sẽ bị xử phạt theo quy định nêu trên.

Đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất như thế nào?

(Hinh-2-dang-ky-ke-khai-quyen-su-dung-dat-nhu-the-nao)

III. Giải đáp một số câu hỏi về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

1. Sự khác biệt giữa "đăng ký lần đầu" và "đăng ký biến động" quyền sử dụng đất là gì? Những trường hợp nào bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động?

Việc đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp theo khoản 1 Điều 132 Luật đất đai 2024 gồm:

• Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
• Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
• Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
• Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.

Việc đăng ký biến động theo Điều 133 Luật đất đai 2024 thì được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
• Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
• Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
• Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
• Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
• Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
• Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

2. Những vướng mắc pháp lý nào thường gặp phải trong quá trình đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất?

Trong quá trình đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp thường gặp phải một số vướng mắc pháp lý như:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa giải quyết xong;
• Thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất;
• Bản đồ địa chính chưa chính xác hoặc chưa được cập nhật;
• Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Những vướng mắc này không chỉ gây tốn kém thời gian, chi phí mà còn tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Quy định về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

(Hinh-3-quy-dinh-ve-dang-ky-ke-khai-quyen-su-dung-dat)

3. Việc đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất có ảnh hưởng như thế nào đến việc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (mua bán, cho thuê, thế chấp)?

Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024, một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là: “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;”

Đồng thời, khoản 4 Điều 131 Luật đất đai 2024 quy định: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này”.

Như vậy, đăng ký kê khai quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, và từ đó làm cơ sở để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định trên.

4. Hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ gì?

Trường hợp đăng ký lần đầu, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư chuẩn bị hồ sơ theo khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 của Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có). Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
• Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai;
• Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai;
• Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 của Luật Đất đai (nếu có);
• Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
• Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
• Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 của Nghị định này thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
• Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 của Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

Trường hợp đăng ký biến động, người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

5. Đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất có bắt buộc đối với tất cả loại đất không?

Theo khoản 1 Điều 131 Luật đất đai 2024: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”.

Như vậy, tất cả các loại đất, bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp... đều phải đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

6. Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất là bao lâu?

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc”.

Như vậy, thời gian giải quyết thủ tục đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất lần đầu không quá 20 ngày làm việc.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất

Trên đây là bài viết của NPLaw về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.