Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, thường được gọi là “Sổ đỏ”, là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng nhất đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất ở. Nó không chỉ xác nhận quyền sử dụng hợp pháp mà còn là cơ sở cho nhiều giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Mời bạn đọc cùng theo dõi vài viết dưới đây để tìm hiểu thêm các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hiện nay.

I. Khái niệm và ý nghĩa pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người có quyền sử dụng đất ở hợp pháp nhằm xác nhận quyền sử dụng đất ở của người được cấp. Đồng thời đây cũng là căn cứ pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

II. Quy định pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Theo quy định hiện nay, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật đất đai 2024 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật đất đai 2024 mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 138 của Luật đất đai 2024.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là gì  

2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu

Theo Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến cơ quan giải quyết.

Bước 3: Các cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết hồ sơ:

• Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc:

+ Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. 

+ Căn cứ vào trường hợp cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận các nội dung sau theo khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra, đo đạc, trích lục bản đồ địa chính

+ Kiểm tra các điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Bước 4: Trả kết quả: 

• Cơ quan có thẩm quyền thông báo kết quả đăng ký đất đai cho người yêu cầu.
• Trường hợp có nhu cầu và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận. 

3. Nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Khoản 2 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các nội dung sau:

• Trang 1 gồm: Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận; mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;
• Trang 2 gồm: mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có những nội dung theo quy định trên.

4. Các trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp bao gồm:

• Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/8/2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
• Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 của Nghị định này;
• Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;
• Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;
• Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
• Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
• Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

Việc cấp lại Giấy chứng nhận được thực hiện khi Giấy chứng nhận bị mất theo quy định tại Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

5. Quyền và nghĩa vụ của người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 26 Luật đất đai 2024 như sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 31 Luật đất đai 2024 như sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
• Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
• Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

6. Giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Theo khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có giá trị pháp lý cao nhất trong việc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người được cấp. Việc được cấp Giấy chứng nhận là cơ sở vững chắc để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật, đồng thời là căn cứ để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất ở.

III. Giải đáp một số câu hỏi về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1. Mã vạch trên Sổ đỏ có vai trò gì trong việc quản lý và xác thực thông tin?

Theo quy định hiện nay, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không sử dụng mã vạch mà thay vào đó là mã giấy chứng nhận. Khoản 1 Điều 15 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT: “Mã Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Mã Giấy chứng nhận) là duy nhất trên toàn quốc, được cấp phát tự động từ phần mềm ứng dụng của hệ thống thông tin đất đai khi Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được đưa vào vận hành, khai thác chính thức”.

Theo đó, mã giấy chứng nhận được sử dụng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và thửa đất trong hệ thống dữ liệu địa chính. Nó giúp cơ quan quản lý dễ dàng kiểm tra tính chính xác và nguồn gốc của Giấy chứng nhận, đồng thời hỗ trợ người dân và các tổ chức tín dụng trong việc xác thực thông tin khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai

2. Trong những trường hợp nào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có thể bị thu hồi? Cơ chế thu hồi được thực hiện như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 152 Luật đất đai 2024, nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) đã cấp trong các trường hợp sau đây:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận đã cấp;
• Cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận;
• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng, không đủ theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận về: thẩm quyền, đối tượng sử dụng đất, diện tích đất, điều kiện được cấp, mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
• Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

Việc thu hồi giấy chứng nhận chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 5 Điều 152 Luật đất đai 2024.

3. Trang bổ sung của Sổ đỏ được sử dụng để ghi nhận những thay đổi nào sau khi Giấy chứng nhận đã được cấp?

Trước đây, theo khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (đã hết hiệu lực) trang bổ sung của Sổ đỏ được dùng để ghi nhận những nội dung thay đổi như sau:

• Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Xác nhận thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
• Cho thuê, cho thuê lại hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư đối với trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp với cho thuê đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho các căn hộ chung cư khi chưa bán.
• Thể hiện sơ đồ tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể bổ sung, chỉnh lý sơ đồ tài sản trên trang 3 của Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, quy định hiện hành tại Điều 29 của Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, mẫu Giấy chứng nhận hiện tại chỉ bao gồm một (01) tờ in hai (02) trang, với nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, và không còn quy định về Trang bổ sung.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bị mất thì làm lại như thế nào?

Khi bị mất giấy chứng nhận đã cấp, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận đã cấp do bị mất theo trình tự, thủ tục quy định cụ thể tại Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

• Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
• Các cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét, giải quyết hồ sơ.
• Sau khi niêm yết công khai về việc mất giấy chứng nhận đã cấp theo quy định.
• Nhận kết quả.

5. Khi nào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bị thu hồi?

Theo khoản 2 Điều 152 Luật đất đai 2024, nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận đã cấp;
• Cấp đổi giấy chứng nhận quyền đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận;
• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;
• Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
• Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

Các trường hợp này được pháp luật quy định rõ để đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai được hiệu quả và đúng pháp luật.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Trên đây là bài viết của NPLaw về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.