Quy định về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà

Mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà là loại mẫu hợp đồng phổ biến, được sử dụng nhiều trong các giao dịch mua bán nhà hiện nay. Bài viết dưới đây, sẽ nêu các quy định pháp luật về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà và giải đáp một số thắc mắc liên quan nhằm giúp cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

I. Vì sao cần sử dụng mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà đúng quy định?

Việc sử dụng mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà đúng quy định pháp luật là vô cùng quan trọng vì nhà đất là tài sản có giá trị lớn và việc giao dịch mua bán loại tài sản này chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt của pháp luật. Sử dụng mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà đúng quy định giúp bảo đảm giá trị pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tránh rủi ro tranh chấp và làm căn cứ bắt buộc để thực hiện thủ tục công chứng cũng như sang tên sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

II. Tìm hiểu về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà

Để hiểu rõ hơn các quy định pháp luật về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.

1. Mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà là gì?

- Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

- Theo Điều 159 Luật nhà ở 2023 quy định giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Theo đó, có thể hiểu mẫu hợp đồng mua bán nhà là một loại hợp đồng dân sự, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có quyền nhận nhà và nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.

2. Mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà được sử dụng trong những trường hợp nào?

Mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà là văn bản được sử dụng để ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, chuyển giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà từ bên bán sang bên mua. Mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà được sử dụng trong những trường hợp sau đây:

• Mua bán nhà ở có sẵn: Áp dụng khi giao dịch nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư đã hoàn thiện, có Giấy chứng nhận (Sổ hồng/Sổ đỏ) giữa các cá nhân hoặc tổ chức với nhau.
• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Áp dụng khi mua căn hộ hoặc nhà ở trong các dự án bất động sản đang xây dựng, chưa bàn giao nhà.
• Mua bán nhà ở xã hội, tái định cư: Áp dụng khi người dân mua các loại nhà ở chính sách từ chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước theo quy định riêng.
• Mua bán nhà ở thuộc tài sản công: Áp dụng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
• Các trường hợp mua bán nhà khác mà pháp luật quy định phải lập hợp đồng.

Theo đó, mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà được sử dụng trong những trường hợp nêu trên.

3. Một mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà đầy đủ thường gồm những nội dung nào?

Theo Điều 163 Luật nhà ở 2023 quy định mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

• Cam kết của các bên;
• Thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Nhìn chung, mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà đầy đủ thường gồm những nội dung nêu trên.

III. Quy định của pháp luật về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà

Tìm hiểu các quy định về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà là vấn đề được nhiều người quan tâm. Hiểu được điều này, NPLaw đưa ra các quy định về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà theo quy định mới nhất hiện nay.

1. Hợp đồng dân sự mua bán nhà phải đáp ứng những điều kiện nào để có hiệu lực?

Hợp đồng dân sự mua bán nhà cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định pháp luật dưới đây để có hiệu lực:

- Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

Theo khoản 1 Điều 160 Luật nhà ở 2023 quy định giao dịch về mua bán nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều này;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo (Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai);
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

- Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

Theo Điều 161 Luật nhà ở 2023 quy định các bên tham gia giao dịch về nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Bên bán nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Bên mua nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

• Bên mua nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Điều kiện về hình thức của mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà:

Theo Điều 163, 164 Luật nhà ở 2023 quy định hình thức của mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà như sau:

• Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản;
• Phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, về cơ bản hợp đồng dân sự mua bán nhà phải đáp ứng những điều kiện để trên có hiệu lực pháp luật.

2. Pháp luật quy định như thế nào về hình thức của hợp đồng dân sự mua bán nhà?

- Theo khoản 1 Điều 165 Luật nhà ở 2023 quy định việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này.

- Đồng thời tại Điều 163, 164 Luật nhà ở 2023 cũng quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp không phải thực hiện công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 164 Luật nhà ở 2023.

Theo đó, tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Do đó, hình thức của hợp đồng dân sự mua bán nhà phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định trên.

3. Những điều khoản nào cần có trong hợp đồng dân sự mua bán nhà?

Ngoài những nội dung phải có theo quy định tại Mục II.3 nêu trên thì trong hợp đồng dân sự mua bán nhà cần có các điều khoản sau đây theo khoản 2 Điều 165 Luật nhà ở 2023 gồm:

• Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;

• Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;
• Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thỏa thuận khác.

Có thể thấy, những điều khoản nêu trên các bên cần thỏa thuận trong mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà để tránh rủi ro pháp lý.

4. Trường hợp nào hợp đồng dân sự mua bán nhà phải công chứng hoặc chứng thực?

Theo khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở 2023 quy định khi mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp không phải công chứng hoặc chứng thực quy định tại khoản 2 Điều này.

- Các trường hợp không phải công chứng hoặc chứng thực trừ khi có nhu cầu, bao gồm:

• Trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công;
• Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Tóm lại, về nguyên tắc mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà phải công chứng hoặc chứng thực trừ các trường hợp quy định trên.

5. Khi nào hợp đồng dân sự mua bán nhà có thể bị tuyên vô hiệu?

- Theo Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

- Tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật dân sự 2015 có quy định khác.

- Theo đó, tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

- Ngoài ra, tại Điều 164 Luật nhà ở 2023 quy định trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định không phải công chứng hoặc chứng thực tại khoản 2 Điều này.

Từ các căn cứ nêu trên, có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hợp đồng mua bán nhà ở công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư.

Lưu ý: Tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vì vậy, hợp đồng dân sự mua bán nhà có thể bị tuyên vô hiệu khi không đáp ứng một trong các điều kiện trên.

IV. Giải đáp các thắc mắc thường gặp về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà

Để hiểu rõ hơn các quy định về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà, sau đây là một số câu hỏi và giải đáp thắc mắc về vấn đề này.

1. Có thể sử dụng mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà tải trên Internet để giao dịch không?

Cá nhân, tổ chức không nên sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán nhà tải trên Internet để tham khảo và soạn thảo. Bởi vì việc sử dụng các mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà có sẵn trên Internet dễ bị thiếu sót các điều khoản quan trọng cần phải có trong hợp đồng, ảnh hưởng đến quyền lợi của mỗi bên. Hơn hết, khi các điều khoản không được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng mua bán nhà sẽ có rủi ro dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Chính vì thế, không khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà tải trên Internet để giao dịch. Thay vào đó, để đảm bảo tính pháp lý và rủi ro tranh chấp hợp đồng, các bên nên liên hệ đến sự tư vấn, hỗ trợ của Luật sư chuyên về soạn thảo hợp đồng dân sự mua bán nhà để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho mình khi tham gia giao dịch.

2. Hợp đồng dân sự mua bán nhà viết tay có giá trị pháp lý không?

- Theo khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở 2023 thì khi mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp không phải công chứng hoặc chứng thực bao gồm mua bán nhà ở thuộc tài sản công hoặc mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

- Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

- Tuy nhiên, theo quy định tại Mục XI Phần C của Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) có quy định 03 trường hợp đất mua bán bằng hợp đồng viết tay không công chứng vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Cụ thể:

Trường hợp đất mua bán giấy tay không công chứng nhưng có chữ ký của các bên liên quan và thửa đất đó chưa được cấp sổ đỏ thì người đang sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi thuộc 01 trong 03 trường hợp sau đây:

• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

- Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Do vậy, hợp đồng dân sự mua bán nhà viết tay vẫn có giá trị pháp lý trong các trường hợp pháp luật công nhận hoặc cho phép theo quy định nêu trên.

3. Sau khi ký hợp đồng, các bên có được sửa đổi hoặc bổ sung nội dung không?

- Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật dân sự 2015 được hướng dẫn bởi Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

- Theo Điều 421 Bộ luật dân sự 2015 quy định các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này. Và hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

- Và tại khoản 1 Điều 403 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.

Dựa theo quy định này, sau khi ký hợp đồng, các bên được sửa đổi hoặc bổ sung nội dung hợp đồng dựa trên sự đồng ý thỏa thuận sửa đổi, bổ sung của hai bên.

4. Nếu một bên vi phạm nội dung hợp đồng dân sự mua bán nhà thì phải xử lý như thế nào?

- Khi một bên vi phạm hợp đồng dân sự mua bán nhà, việc xử lý sẽ căn cứ vào nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quy định pháp luật. Theo đó:

• Bồi thường thiệt hại: Bên vi phạm nội dung hợp đồng dân sự mua bán nhà có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra theo Điều 419 Bộ luật dân sự 2015.
• Phạt vi phạm hợp đồng: Chỉ được áp dụng nếu trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận trước về điều khoản phạt vi phạm với mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận.
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015.

- Ngoài ra, bên bị vi phạm có thể lựa chọn các phương thức giải quyết sau đây:

• Thương lượng: Hai bên tự bên trao đổi, đàm phán để tìm giải pháp khắc phục (ví dụ: gia hạn thời gian thanh toán, gia hạn thời gian bàn giao nhà, hoặc điều chỉnh lại mức bồi thường). Đây là phương thức nhanh chóng và ít tốn kém nhất.
• Khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại: Nếu không thể thương lượng hoặc hòa giải, bên bị vi phạm có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền (hoặc Trung tâm Trọng tài nếu trong hợp đồng có điều khoản trọng tài và đối tượng có yếu tố kinh doanh thương mại) để yêu cầu bảo vệ quyền lợi.

Tóm tắt lại, nếu một bên vi phạm nội dung mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà thì phải xử lý dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định pháp luật như trên.

5. Có nên nhờ luật sư soạn thảo hoặc rà soát hợp đồng dân sự mua bán nhà trước khi ký kết không?

Cá nhân, tổ chức nên nhờ luật sư soạn thảo hoặc rà soát hợp đồng mua bán nhà trước khi ký kết. Vì giao dịch bất động sản luôn có giá trị tài sản rất lớn và ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý phức tạp. Việc có một luật sư đồng hành sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi tối đa, phòng ngừa tranh chấp và tránh nguy cơ mất trắng tài sản. Cụ thể:

• Đảm bảo tính pháp lý: Luật sư sẽ kiểm tra xem hợp đồng có tuân thủ đúng pháp luật hiện hành hay không để tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
• Xác minh tình trạng tài sản: Dưới sự tư vấn của Luật sư sẽ giúp các bên thực hiện các thủ tục hành chính hoặc biện pháp pháp lý nhằm phát hiện sớm tình trạng nhà bị thế chấp, kê biên, quy hoạch hoặc tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà.
• Lường trước rủi ro: Xây dựng mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà với các chế tài phạt vi phạm rõ ràng và điều khoản giải quyết tranh chấp khi một bên phá vỡ cam kết.

Kết luận lại, nên nhờ luật sư soạn thảo hoặc rà soát hợp đồng dân sự mua bán nhà trước khi ký kết để tránh rủi ro và thiệt hại về tài sản khi giao dịch.

V. NPLaw hỗ trợ khách hàng soạn thảo và rà soát mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà đúng quy định

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về mẫu hợp đồng dân sự mua bán nhà mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.