Bài viết phân tích quyền sở hữu đất đai trong dự án thi công, điều kiện pháp lý, rủi ro thường gặp và hướng dẫn giải quyết tranh chấp cho chủ đầu tư.
Quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công là một trong những vấn đề cốt lõi, quyết định sự thành bại và tính hợp pháp của mọi công trình xây dựng. Trong bối cảnh Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, điều này tạo nên những quy định pháp lý đặc thù mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng cần nắm rõ. Việc hiểu đúng và thực hiện đầy đủ các quy định về quyền sử dụng đất, từ thủ tục giao đất, cho thuê đất đến giải quyết tranh chấp, không chỉ giúp dự án triển khai suôn sẻ, đúng tiến độ mà còn giảm thiểu tối đa rủi ro pháp lý.
I. Thực trạng liên quan đến quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công
Thực trạng về quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, phản ánh sự giao thoa phức tạp giữa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, phổ biến nhất là sự chậm trễ và tranh chấp kéo dài trong quá trình thu hồi đất để thực hiện dự án. Mặc dù Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) đã có quy định rõ ràng, việc áp dụng trên thực tế vẫn gặp khó khăn do:
- Tranh chấp về giá bồi thường: Sự chênh lệch lớn giữa đơn giá bồi thường của Nhà nước và giá thị trường khiến người dân không đồng thuận.
- Rào cản pháp lý và thủ tục hành chính kéo dài: Việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, và nhận quyết định giao đất/cho thuê đất thường mất nhiều thời gian, dẫn đến việc nhiều dự án bị đình trệ hoặc chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu. Đây là rào cản lớn đối với việc triển khai nhanh chóng các dự án đầu tư.
- Thiếu chặt chẽ trong quản lý sau cấp phép: Sau khi được giao đất, nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định về tiến độ sử dụng đất, dẫn đến tình trạng "ôm đất" hoặc sử dụng đất sai mục đích. Thực trạng này đã thúc đẩy việc bổ sung các quy định chặt chẽ hơn trong Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) về xử lý các trường hợp chậm tiến độ.
Tóm lại, thực trạng hiện nay đòi hỏi chủ đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý và tài chính, đồng thời có chiến lược rõ ràng trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh từ quyền sử dụng đất. và người dân.
II. Khái niệm về quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công
Trước khi tiến hành phân tích chuyên sâu về vấn đề quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công, cần làm rõ khái niệm này để tránh nhầm lẫn với quyền sử dụng đất thông thường.
1. Quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công là gì?
Điều 12 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Do đó, khái niệm quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công thực chất là quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao, cho thuê, hoặc cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo đúng quy hoạch, mục đích, và thời hạn đã được phê duyệt.
2. Quyền sở hữu đất đai có vai trò như thế nào trong quá trình triển khai dự án thi công?
Quyền sử dụng đất hợp pháp đóng vai trò cốt lõi trong triển khai dự án:
- Bảo đảm pháp lý cho thi công: Nếu quyền sử dụng đất không hợp pháp hoặc chưa rõ ràng, chủ đầu tư khó xin phép xây dựng, cấp giấy phép thi công.
- Tạo ra giá trị tài sản: Khi chủ đầu tư đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án trở thành tài sản có thể thế chấp, huy động vốn.
- Quản lý rủi ro: Nắm quyền đất rõ ràng giúp giảm nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, đặc biệt khi đất liền kề hoặc khu giải phóng mặt bằng.
- Quy hoạch và hợp tác: Quyền sở hữu đất đảm bảo chủ đầu tư có cơ sở pháp lý để phối hợp với chính quyền địa phương, thực hiện quy hoạch, triển khai hạ tầng, phân lô hoặc phát triển công trình.
Quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công là nền tảng pháp lý, là công cụ chiến lược cho cả chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý, quyết định mức độ khả thi, hiệu quả và an toàn pháp lý của dự án.
3. Quyền sở hữu đất đai trong dự án thi công khác gì so với quyền sử dụng đất thông thường?
Sự khác biệt chủ yếu nằm ở chế độ sử dụng đất và sự ràng buộc pháp lý đi kèm. Theo đó, quyền sử dụng đất trong dự án thi công bị ràng buộc bởi mục tiêu và quy hoạch của dự án đã được phê duyệt (xây dựng nhà ở, hạ tầng, sản xuất kinh doanh). Trong khi quyền sử dụng đất thông thường linh hoạt hơn, chủ yếu là nhà ở, đất nông nghiệp… Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất trong dự án thi công có thể bị giới hạn theo hợp đồng dự án hoặc quy hoạch còn đối với quyền sử dụng đất thông thường thì thường sẽ có thời hạn ổn định, lâu dài.
Tóm lại, quyền sử dụng đất trong dự án thi công chịu sự giám sát chặt chẽ và phải tuân thủ mọi điều khoản của Quyết định giao/cho thuê đất.
III. Quy định của pháp luật liên quan đến quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công
Hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng hiện hành quy định rõ về điều kiện giao đất, cho thuê đất, bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, cũng như trình tự, thủ tục thu hồi đất để phục vụ thi công dự án. Đồng thời, pháp luật còn đặt ra trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý và người sử dụng đất nhằm đảm bảo mọi hoạt động xây dựng được thực hiện trên nền tảng pháp lý minh bạch, đúng thẩm quyền và đúng mục đích sử dụng đất.
1. Dự án thi công chỉ được triển khai khi đáp ứng những điều kiện pháp lý nào về quyền sử dụng đất?
Để triển khai dự án thi công, chủ đầu tư bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Đất còn trong thời hạn sử dụng
- Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Không thể khởi công hoặc triển khai thi công nếu các điều kiện về quyền sử dụng đất chưa đáp ứng; việc đảm bảo tính pháp lý ngay từ đầu giúp dự án tránh rủi ro lớn cho nhà đầu tư.
2. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất trong các dự án thi công xây dựng?
Căn cứ tại Điều 12 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), Nhà nước là chủ sở hữu đất đai và Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thông qua các hình thức như: giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…Khi được giao hoặc thuê đất, nhà đầu tư (người sử dụng đất) có các quyền và nghĩa vụ cụ thể.
Khi được trao quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhà đầu tư có các quyền như: sử dụng đất đúng mục đích dự án, khai thác lợi ích từ việc xây dựng công trình, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng dự án khi đáp ứng điều kiện pháp luật… Đồng thời, nhà đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định như: sử dụng đất đúng mục đích và tiến độ, nộp đầy đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, bảo vệ và quản lý đất theo quy hoạch, thực hiện đăng ký đất đai và cập nhật biến động, cũng như trả lại đất khi hết thời hạn hoặc bị thu hồi. Căn cứ pháp lý cụ thể được quy định tại Mục 2 Chương III của Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025).
3. Theo Luật Đất đai 2024, những chủ thể nào được quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thi công công trình?
Điều 4 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), quy định rõ các đối tượng được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm:
- Tổ chức kinh tế;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- Đơn vị sự nghiệp công lập;
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Chủ thể được sử dụng đất cho thi công công trình không giới hạn chỉ doanh nghiệp lớn, mà còn nhiều dạng chủ thể khác, nhưng phải tuân thủ điều kiện pháp lý rõ ràng.
4. Việc giao đất hoặc cho thuê đất để thi công công trình được thực hiện theo trình tự nào?
Theo Điều 228 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất
- Cơ quan quản lý đất đai tiếp nhận và xử lý hồ sơ
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Hoàn tất thủ tục giao đất/cho thuê đất
Trình tự giao/cho thuê đất rất chặt chẽ và đòi hỏi sự tham gia của nhiều cơ quan, vì vậy chủ đầu tư nên làm việc với luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo tuân thủ đúng luật và tránh sai sót.
IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công
Dưới đây, NPLaw sẽ trả lời các câu hỏi mà chủ đầu tư, dân gần dự án, hoặc các bên liên quan thường băn khoăn.
1. Nếu trong quá trình thi công xảy ra tranh chấp ranh giới đất giữa dự án và hộ dân liền kề, quy trình giải quyết thế nào?
Khi trong quá trình thi công xảy ra tranh chấp ranh giới đất giữa dự án và hộ dân liền kề, pháp luật đất đai hiện hành quy định một quy trình giải quyết mang tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch và quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn người dân.
Trước hết, các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ sở theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025). Đây là bước bắt buộc và đóng vai trò quan trọng trong việc xác minh nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, ranh giới, mốc giới giữa các bên dưới sự chủ trì của UBND cấp xã. Việc hòa giải nhằm giúp hai bên đối thoại trực tiếp, làm rõ sai lệch về ranh giới và tìm giải pháp tự nguyện thống nhất mà không cần đưa vụ việc lên cấp cao hơn. Chỉ khi hòa giải không thành, vụ việc mới được chuyển sang bước tiếp theo.
Trong trường hợp hòa giải không đạt kết quả, tranh chấp sẽ được giải quyết tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025). Tùy thuộc từng loại tranh chấp và tình trạng giấy tờ của thửa đất, thẩm quyền có thể thuộc UBND các cấp hoặc Tòa án nhân dân. Ở giai đoạn này, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành đo đạc, kiểm tra hồ sơ địa chính, thu thập tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất của các bên, từ đó đưa ra quyết định giải quyết hoặc bản án có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, việc xử lý tranh chấp ranh giới giữa dự án và hộ dân liền kề là một quy trình vừa mang tính hòa giải bắt buộc, vừa kết hợp tố tụng hoặc thủ tục hành chính theo quy định. Cách thức giải quyết này giúp bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, tạo cơ sở để dự án tiếp tục triển khai ổn định, đúng pháp luật và tránh phát sinh khiếu kiện kéo dài.
2. Chủ đầu tư có bắt buộc phải đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mới được phép thi công công trình không?
Không phải lúc nào chủ đầu tư cũng bắt buộc phải đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mới được phép thi công. Điều quan trọng là chủ đầu tư phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật xây dựng. Cụ thể, Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định rõ các loại giấy tờ được chấp nhận khi xin cấp giấy phép xây dựng, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền; hợp đồng thuê đất kèm theo; hoặc các loại giấy tờ hợp pháp khác theo pháp luật đất đai. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư hoàn toàn có thể thi công khi chưa đứng tên trên GCNQSDĐ, miễn là có đủ căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để xây dựng công trình.
Quy định này giúp quá trình triển khai dự án linh hoạt hơn, đồng thời bảo đảm chủ đầu tư vẫn tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý trước khi thi công.
3. Việc thuê đất của Nhà nước để thi công công trình có được xem là quyền sở hữu đất hợp pháp không?
Không. Thuê đất của Nhà nước chỉ là việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp theo thời hạn quy định. Theo Điều 12 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên chủ đầu tư dự án chỉ có quyền sử dụng và các quyền lợi liên quan đến việc xây dựng, khai thác công trình trên đất đó, chứ không có quyền sở hữu đối với bản thân mảnh đất.
4. Có được phép thi công công trình khi đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp hay không?
Không được phép. Theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, UBND sẽ có căn cứ để không cấp phép xây dựng:
“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó."
Trên thực tế, dù tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời hay không thì vì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai… Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.
5. Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, dự án có được khởi công không?
Không được thi công. Căn cứ khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ này, chủ đầu tư sẽ chưa đủ điều kiện pháp lý về đất đai để được cấp Giấy phép xây dựng hoặc tiến hành khởi công xây dựng công trình.
V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NP Law khi có vấn đề về quyền sở hữu đất đai liên quan đến dự án thi công
Trong lĩnh vực dự án thi công, các vấn đề về đất đai luôn tiềm ẩn rủi ro lớn. Việc tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp từ NPLaw là một quyết định chiến lược vì các lý do sau:
- Am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025)
- Tối ưu hóa thủ tục pháp lý
- Tư vấn giải quyết tranh chấp chuyên nghiệp
- Đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật hiện hành.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn kịp thời.
