Quyền và hướng xử lý của bên thuê nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa

Trong thực tế quan hệ thuê nhà hiện nay, không ít trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, gây ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện sinh hoạt, an toàn và quyền lợi hợp pháp của người thuê. Tình trạng này không chỉ làm phát sinh mâu thuẫn dân sự kéo dài mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không hiểu rõ quy định của pháp luật. Trước thực tiễn đó, việc nhận diện đúng bản chất pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như cơ chế giải quyết tranh chấp là vấn đề cần được quan tâm và làm rõ.

I. Thực trạng nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa trong giai đoạn hiện nay

Trong thực tế thuê nhà hiện nay, không ít trường hợp nhà ở phát sinh hư hỏng nghiêm trọng như xuống cấp kết cấu, hệ thống điện nước không bảo đảm an toàn, thấm dột kéo dài hoặc hư hỏng ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của bên thuê. Tuy nhiên, thay vì thực hiện nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa theo thỏa thuận và quy định pháp luật, bên cho thuê lại từ chối hoặc trì hoãn việc khắc phục, đẩy rủi ro và chi phí sang cho người thuê. Thực trạng này không chỉ gây thiệt hại về tài sản, quyền lợi của bên thuê mà còn là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong quan hệ thuê nhà hiện nay.

II. Tìm hiểu về nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa

Trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm nhà ở đủ điều kiện sử dụng. Trường hợp nhà có hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa thường làm phát sinh tranh chấp về trách nhiệm hợp đồng và quyền của bên thuê, đặc biệt liên quan đến việc tiếp tục thuê hoặc chấm dứt hợp đồng.

1. Nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa là tình huống dân sự như thế nào?

Nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa là một tranh chấp dân sự phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, xuất phát từ việc bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê trả tiền thuê. Cùng với đó, khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng sử dụng được, thực hiện sửa chữa kịp thời đối với hư hỏng không do lỗi của bên thuê.

Do đó, khi nhà thuê xuất hiện nhiều hư hỏng nghiêm trọng ảnh hưởng đến việc sử dụng an toàn, bình thường mà bên cho thuê từ chối sửa chữa, hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, làm phát sinh tranh chấp dân sự về việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Trong tình huống này, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê khắc phục hư hỏng, giảm tiền thuê, bồi thường thiệt hại hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

2. Khi gặp trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, quyền lợi cơ bản của bên thuê là gì?

Khi nhà thuê có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, bên thuê được pháp luật dân sự bảo vệ với các quyền lợi cơ bản sau đây, căn cứ Mục 5 Chương XVI Bộ luật Dân sự 2015:

• Quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà thuê: Theo khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê phù hợp mục đích sử dụng và phải sửa chữa các hư hỏng không do lỗi của bên thuê.
• Quyền tự sửa chữa và yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý: Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền tự sửa chữa và yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý theo khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
• Quyền yêu cầu giảm giá thuê: Khi hư hỏng làm giảm giá trị sử dụng của nhà thuê, bên thuê có quyền yêu cầu giảm tiền thuê tương ứng theo điểm b khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Nếu nhà thuê không thể sửa chữa hoặc việc sửa chữa không bảo đảm mục đích thuê, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điểm c khoản 2 Điều 477 và Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.
• Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: Trường hợp phát sinh thiệt hại thực tế do việc không sửa chữa gây ra, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 351 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, bên thuê có đầy đủ quyền yêu cầu sửa chữa, giảm tiền thuê, tự sửa chữa yêu cầu thanh toán chi phí, đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.

3. Nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa có được coi là vi phạm hợp đồng thuê không? Vì sao?

Có. Trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa được xem là vi phạm hợp đồng thuê tài sản, vì bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý và nghĩa vụ theo hợp đồng.

• Vi phạm nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê: Theo khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê và phải sửa chữa các hư hỏng không do lỗi của bên thuê. Việc từ chối sửa chữa khi nhà hư hỏng nghiêm trọng là hành vi không thực hiện nghĩa vụ này.
• Làm cho mục đích thuê không đạt được: Khi nhà thuê hư hỏng nghiêm trọng, không bảo đảm an toàn, sinh hoạt hoặc kinh doanh, mục đích thuê không còn đạt được, thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
• Vi phạm nghĩa vụ giao và duy trì tài sản đúng tình trạng đã thỏa thuận: Theo khoản 1 Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ giao và duy trì tài sản đúng chất lượng, tình trạng đã thỏa thuận; việc không sửa chữa làm cho tài sản không còn đúng tình trạng sử dụng.
• Phát sinh trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ: Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm dân sự, bao gồm khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại và các hậu quả pháp lý khác theo hợp đồng và pháp luật.

Nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa là hành vi vi phạm hợp đồng thuê vì đã không bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê, làm mục đích thuê không đạt được và vi phạm nghĩa vụ pháp lý theo Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp này cho phép bên thuê áp dụng các quyền bảo vệ hợp pháp như yêu cầu sửa chữa, giảm tiền thuê, đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa không?

Có. Người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, với căn cứ pháp lý rõ ràng sau:

• Căn cứ trực tiếp từ nghĩa vụ sửa chữa của bên cho thuê: Theo khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải sửa chữa các hư hỏng của tài sản thuê; trường hợp tài sản không thể sửa chữa hoặc việc không sửa chữa làm mục đích thuê không đạt được, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
• Căn cứ chung về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: Theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, làm cho mục đích giao kết hợp đồng không đạt được.
• Điều kiện để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
  • Nhà thuê hư hỏng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn, sinh hoạt hoặc hoạt động theo mục đích thuê;
  • Hư hỏng không do lỗi của bên thuê;
  • Bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa hoặc từ chối sửa chữa.

• Hậu quả pháp lý sau khi chấm dứt hợp đồng
  • Bên thuê không phải tiếp tục trả tiền thuê kể từ thời điểm chấm dứt hợp đồng;
  • Có quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê đã trả trước (nếu có);
  • Có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 351 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.

 Trong trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, người thuê hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trên cơ sở vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên cho thuê theo quy định của Bộ luật Dân sự.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa

Pháp luật nhà ở và dân sự quy định bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm nhà ở an toàn, đủ điều kiện sử dụng. Việc từ chối sửa chữa khi nhà hư hỏng nghiêm trọng có thể làm phát sinh trách nhiệm pháp lý và tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng thuê.

1. Luật Nhà ở và Luật Dân sự quy định thế nào khi xảy ra trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm nhà cho thuê luôn đáp ứng điều kiện sử dụng an toàn, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời hạn hợp đồng.

Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015:

• Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của nhà thuê trong suốt thời hạn thuê, phù hợp với mục đích thuê đã thỏa thuận.
• Bên cho thuê phải sửa chữa các hư hỏng, khuyết tật của nhà thuê, trừ các hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
• Trường hợp nhà thuê bị giảm sút giá trị sử dụng không do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền:
  • Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở;
  • Yêu cầu giảm giá thuê;
  • Yêu cầu đổi nhà khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu nhà thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết trước hoặc không thể sửa chữa làm cho mục đích thuê không đạt được.
• Nếu bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền:
  • Tự sửa chữa nhà thuê với chi phí hợp lý;
  • Yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại chi phí sửa chữa.

Theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023:

• Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi:
  • Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở trong trường hợp nhà có hư hỏng nặng, ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà ở của bên thuê.

Như vậy, khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ theo pháp luật và hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp đó, bên thuê có đầy đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu sửa chữa, yêu cầu bồi thường, tự sửa chữa và yêu cầu thanh toán chi phí, hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?

Khi xảy ra tranh chấp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, thẩm quyền giải quyết được xác định theo tính chất tranh chấp và yêu cầu của bên thuê, căn cứ pháp luật hiện hành, cụ thể:

Tòa án nhân dân có thẩm quyền

• Đây là cơ quan có thẩm quyền chính giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê nhà ở.
• Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực nơi:
  • Bị đơn cư trú, làm việc; hoặc
  • Nơi có nhà ở cho thuê (bất động sản).

Cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương (trong một số trường hợp)

• Trong trường hợp nhà ở cho thuê vi phạm quy định về an toàn, chất lượng, phòng cháy chữa cháy, điều kiện sử dụng, bên thuê có thể:
  • Phản ánh, kiến nghị đến Ủy ban nhân dân cấp xã/phường,
  • Hoặc cơ quan quản lý nhà ở, xây dựng để kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính theo thẩm quyền.

Tuy nhiên, các cơ quan này không giải quyết tranh chấp dân sự, mà chỉ xử lý vi phạm hành chính hoặc yêu cầu khắc phục tình trạng hư hỏng.

Trọng tài (nếu có thỏa thuận)

• Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, tranh chấp chỉ được giải quyết bằng Trọng tài khi các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, được ghi nhận trong hợp đồng thuê nhà hoặc thỏa thuận riêng giữa bên thuê và bên cho thuê. Phán quyết của Trọng tài có giá trị chung thẩm và bắt buộc thi hành.

Đối với tranh chấp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết chính thức và cuối cùng. Các cơ quan quản lý nhà ở chỉ có vai trò kiểm tra, xử lý hành chính, không thay thế thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng của Tòa án.

3. Nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa có thể gây ra rủi ro pháp lý nào cho chủ nhà nếu không khắc phục?

Trường hợp nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê không sửa chữa, nếu kéo dài hoặc không khắc phục, chủ nhà có thể đối mặt với các rủi ro pháp lý sau:

• Bị xác định là vi phạm hợp đồng thuê nhà: Việc không sửa chữa hư hỏng nặng là hành vi vi phạm nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của nhà thuê theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, làm phát sinh trách nhiệm dân sự theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp: Theo điểm a khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa nhà ở có hư hỏng nặng, kéo theo nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước và bồi thường thiệt hại (nếu có).
• Phải bồi thường thiệt hại phát sinh: Nếu việc không sửa chữa gây thiệt hại thực tế cho bên thuê, chủ nhà phải bồi thường thiệt hại theo Điều 351, Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
• Nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính: Nhà ở cho thuê không bảo đảm điều kiện an toàn, chất lượng sử dụng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng và phòng cháy chữa cháy.
• Nguy cơ phát sinh trách nhiệm pháp lý nghiêm trọng hơn: Trường hợp hư hỏng nghiêm trọng gây hậu quả lớn (tai nạn, thiệt hại về người, tài sản), chủ nhà có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật hình sự.

Việc từ chối sửa chữa nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng không chỉ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mà còn đặt chủ nhà trước nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Chủ nhà cần kịp thời khắc phục hư hỏng để bảo đảm an toàn, tuân thủ pháp luật và hạn chế các hệ quả pháp lý bất lợi.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa

Trong thực tế thuê nhà, các tranh chấp phát sinh từ việc nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa thường xoay quanh nội dung hợp đồng, trách nhiệm bồi thường và cách xử lý hành vi trì hoãn nghĩa vụ của chủ nhà. Những thắc mắc dưới đây là các vấn đề phổ biến mà bên thuê thường gặp và cần được làm rõ để chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định pháp luật.

1. Hợp đồng thuê nên ghi điều khoản gì để giải quyết khi phát sinh nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa?

Để chủ động phòng ngừa tranh chấp và có căn cứ pháp lý rõ ràng khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, hợp đồng thuê nhà nên quy định đầy đủ các nội dung sau:

• Tình trạng nhà và phân loại hư hỏng: Ghi nhận chi tiết tình trạng nhà tại thời điểm bàn giao; phân định rõ hư hỏng nhỏ (bên thuê tự sửa) và hư hỏng nghiêm trọng/hư hỏng nặng (bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa), phù hợp khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
• Nghĩa vụ sửa chữa và thời hạn khắc phục: Quy định rõ trách nhiệm sửa chữa của bên cho thuê đối với hư hỏng nghiêm trọng và ấn định thời hạn cụ thể kể từ khi nhận được thông báo của bên thuê.
• Quyền của bên thuê khi bên cho thuê không sửa chữa: Ghi nhận quyền của bên thuê được tự sửa chữa và yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý; yêu cầu giảm tiền thuê; hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi mục đích thuê không đạt được, phù hợp khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
• Hình thức thông báo và chứng cứ: Quy định hình thức thông báo hợp lệ và loại chứng cứ chứng minh tình trạng hư hỏng (biên bản hiện trạng, hình ảnh, video…).
• Chi phí, bồi thường và giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận nguyên tắc xác định chi phí sửa chữa, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và cơ chế giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, Tòa án có thẩm quyền).

Việc quy định cụ thể, rõ ràng các điều khoản nêu trên trong hợp đồng thuê nhà là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên và xử lý hiệu quả khi phát sinh tình huống nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa.

2. Nếu nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa và gây thiệt hại, trách nhiệm bồi thường được xác định ra sao theo pháp luật?

Khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, dẫn đến thiệt hại cho bên thuê, trách nhiệm bồi thường của bên cho thuê được xác định theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

• Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường: Bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, bảo đảm giá trị sử dụng của nhà thuê theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015. Khi hành vi này gây thiệt hại thực tế, trách nhiệm bồi thường phát sinh theo Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
• Phạm vi thiệt hại phải bồi thường: Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế, bao gồm giá trị tài sản bị mất, hư hỏng; chi phí hợp lý để khắc phục, ngăn chặn thiệt hại; thu nhập bị mất hoặc bị giảm (nếu chứng minh được).
• Quyền của bên thuê khi bên cho thuê không sửa chữa: Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền tự sửa chữa nhà thuê và yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý theo khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
• Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Nếu hư hỏng nghiêm trọng làm mục đích thuê không đạt được, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điểm a khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023; khi đó, bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê đã nhận trước và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Khi bên cho thuê từ chối sửa chữa nhà có hư hỏng nghiêm trọng và gây thiệt hại, trách nhiệm bồi thường được xác định trên cơ sở vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và thiệt hại thực tế phát sinh, bảo đảm nguyên tắc bồi thường toàn bộ và kịp thời theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp bên cho thuê cố tình trì hoãn khắc phục khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa để ép bên thuê rời đi, xử lý thế nào

Hành vi cố tình trì hoãn, không sửa chữa nhà có hư hỏng nghiêm trọng nhằm ép bên thuê chấm dứt hợp đồng được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng và xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên thuê, xử lý như sau:

• Về dân sự:
  • Vi phạm nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015;
  • Là căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp theo điểm a khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023;
  • Bên thuê có quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước và bồi thường thiệt hại theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.
• Về xử lý hành vi ép buộc trái pháp luật:
  • Nếu việc trì hoãn nhằm gây áp lực, đe dọa hoặc xâm phạm nghiêm trọng quyền sử dụng nhà ở, bên thuê có quyền khởi kiện tại Tòa án yêu cầu bảo vệ quyền lợi;
  • Trường hợp vi phạm điều kiện an toàn nhà ở, chủ nhà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo pháp luật chuyên ngành về nhà ở, xây dựng.

Việc trì hoãn sửa chữa để ép bên thuê rời đi không được pháp luật thừa nhận, làm phát sinh đầy đủ trách nhiệm dân sự và các hệ quả pháp lý bất lợi cho chủ nhà.

4. Pháp luật có quy định về việc bồi thường khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa gây thiệt hại cho người thuê như thế nào?

Khi việc không sửa chữa hư hỏng nghiêm trọng gây thiệt hại cho bên thuê, trách nhiệm bồi thường được xác định như sau:

• Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường:
  • Vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 477 và Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015;
  • Có thiệt hại thực tế;
  • Có quan hệ nhân quả giữa việc không sửa chữa và thiệt hại theo Điều 584, Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
• Phạm vi bồi thường: Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:
  • Giá trị tài sản bị mất, hư hỏng;
  • Chi phí hợp lý để khắc phục, ngăn chặn thiệt hại;
  • Thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm (nếu chứng minh được).
• Trường hợp bên thuê tự sửa chữa:
  • Nếu bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa, bên thuê có quyền tự sửa chữa và yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý theo khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cho thuê từ chối sửa chữa gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ và kịp thời theo quy định của Bộ luật Dân sự.

5. Điều khoản nào trong hợp đồng thuê nhà thường bị vô hiệu nếu trái với quy định bảo trì khi nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa?

Theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, các điều khoản hợp đồng trái quy định bắt buộc của pháp luật sẽ bị vô hiệu, thường gặp gồm:

• Điều khoản miễn trừ hoàn toàn nghĩa vụ sửa chữa của bên cho thuê, kể cả với hư hỏng nghiêm trọng (trái Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015).
• Điều khoản buộc bên thuê chịu mọi chi phí sửa chữa, không phân biệt hư hỏng nhỏ hay hư hỏng nặng.
• Điều khoản cấm hoặc tước quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê khi nhà có hư hỏng nặng (trái khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023).
• Điều khoản cho phép chủ nhà giữ tiền đặt cọc khi bên thuê chấm dứt hợp đồng do nhà hư hỏng nghiêm trọng không được sửa chữa.

Những điều khoản làm hạn chế hoặc tước bỏ quyền sửa chữa, quyền chấm dứt hợp đồng và quyền yêu cầu bồi thường của bên thuê khi nhà có hư hỏng nghiêm trọng đều có nguy cơ bị tuyên vô hiệu và không được Tòa án công nhận.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa?

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, đặc biệt khi phát sinh tình trạng nhà có nhiều hư hỏng nghiêm trọng nhưng bên cho thuê từ chối sửa chữa, việc được luật sư của NPLAW tư vấn kịp thời sẽ giúp:

• Làm rõ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và nội dung hợp đồng thuê nhà.
• Xác định căn cứ pháp lý về trách nhiệm sửa chữa, bảo trì và bồi thường thiệt hại khi nhà ở không bảo đảm điều kiện sử dụng an toàn.
• Đánh giá quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê, khả năng yêu cầu giảm giá thuê hoặc yêu cầu hoàn trả chi phí sửa chữa hợp lý.
• Rà soát, soạn thảo và hoàn thiện hợp đồng thuê nhà, điều khoản bảo trì – sửa chữa nhằm hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý phát sinh.
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải hoặc đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa án khi cần thiết.

Thông tin trên mang tính tham khảo. Trường hợp Quý khách cần tư vấn chuyên sâu cho tình huống cụ thể, vui lòng liên hệ Hãng luật NPLAW để được hỗ trợ kịp thời, chính xác và phù hợp thực tiễn.