Rao bán dự án không có giấy phép xây dựng có vi phạm pháp luật không?

Trong thực tế, rao bán dự án không có giấy phép xây dựng đang là vấn đề pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với cả chủ đầu tư, sàn giao dịch và khách hàng. Khi dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhưng đã tiến hành quảng bá, nhận giữ chỗ hoặc huy động vốn, các bên liên quan có thể đối mặt với nguy cơ bị xử lý hành chính, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu gian dối hoặc chiếm đoạt tài sản. Vì vậy, việc nhận diện đúng hành vi và đánh giá đầy đủ hệ quả pháp lý là rất cần thiết trước khi tham gia giao dịch.

I. Vì sao việc mở bán dự án khi chưa hoàn thiện pháp lý có thể khiến chủ đầu tư và người liên quan đối mặt với nguy cơ bị xử lý hình sự?

Việc rao bán dự án không có giấy phép xây dựng khi chưa hoàn thiện pháp lý có thể dẫn đến rủi ro hình sự nếu việc quảng bá, đặt cọc hoặc huy động vốn có yếu tố gian dối, che giấu tình trạng pháp lý hoặc làm sai lệch thông tin dự án. Trong trường hợp khách hàng bị thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện triển khai, cơ quan chức năng có thể xem xét dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc các hành vi vi phạm liên quan. Ngoài ra, không chỉ chủ đầu tư mà cả người tham gia tổ chức, môi giới hoặc hỗ trợ giao dịch cũng có thể bị xem xét trách nhiệm nếu có vai trò liên quan. 

II. Góc nhìn pháp lý về hành vi rao bán dự án không có giấy phép xây dựng

Rao bán dự án không có giấy phép xây dựng là hành vi có thể vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản nếu dự án chưa đủ pháp lý nhưng vẫn quảng cáo hoặc giao dịch, từ đó phát sinh rủi ro pháp lý cho các bên liên quan. 

1. Một dự án chưa được cấp phép xây dựng nhưng đã quảng cáo rầm rộ có vi phạm pháp luật không?

Có thể vi phạm pháp luật, tùy thuộc vào thời điểm và cách thức thực hiện quảng cáo. Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo luật. Điều này là cơ sở pháp lý cho việc triển khai dự án, trong đó có hoạt động kinh doanh và giới thiệu sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 và khoản 7 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý và đã công khai thông tin theo Điều 6, bao gồm các giấy tờ về dự án. Nếu chưa đủ điều kiện nhưng vẫn quảng cáo, chào bán hoặc huy động khách hàng thì có dấu hiệu vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, theo khoản 9 Điều 8 Luật Quảng cáo 2012, hành vi quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng cung cấp sản phẩm, dịch vụ là hành vi bị cấm. Vì vậy, quảng cáo dự án chưa có giấy phép xây dựng nhưng thể hiện như đã đủ điều kiện mở bán có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc cải chính thông tin.

Trường hợp có kèm theo việc nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ hoặc sử dụng thông tin sai lệch để thu tiền của khách hàng, hành vi có thể bị xem xét ở mức độ nghiêm trọng hơn, bao gồm cả trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu gian dối hoặc chiếm đoạt tài sản.

2. Những hình thức “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên” hoặc “thỏa thuận đặt cọc” có thể bị đánh giá pháp lý như thế nào?

Các hình thức như “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên” hoặc “thỏa thuận đặt cọc” đối với rao bán dự án không có giấy phép xây dựng thường được cơ quan có thẩm quyền xem xét theo bản chất giao dịch, không chỉ theo tên gọi.

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc (không quá 5% giá bán, cho thuê mua) khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Vì vậy, nếu dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp lý nhưng vẫn thu tiền “giữ chỗ” hoặc “đăng ký ưu tiên”, thì có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái quy định.

Trên thực tế, các khoản tiền mang tên “giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí”, “ưu tiên chọn nền” nhưng không gắn với điều kiện pháp lý rõ ràng thường có thể bị cơ quan chức năng đánh giá là hình thức che giấu giao dịch mua bán hoặc huy động vốn sớm.

Nếu việc thu tiền này đi kèm thông tin không đầy đủ, sai lệch hoặc có dấu hiệu dẫn dắt khách hàng hiểu rằng dự án đã đủ điều kiện mở bán, thì có thể bị xem xét vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản và quảng cáo. Trong trường hợp có yếu tố gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng, hành vi còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

3. Vì sao nhiều doanh nghiệp sử dụng hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư để thay thế hợp đồng mua bán dự án?

Trong thực tế liên quan đến rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, nhiều doanh nghiệp thường sử dụng hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc các thỏa thuận tương tự thay cho hợp đồng mua bán nhằm “linh hoạt hóa” hình thức giao dịch và tạo điều kiện huy động vốn sớm.

Dưới góc độ pháp lý, theo khoản 1 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đáp ứng đủ điều kiện theo luật. Do đó, khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, việc ký hợp đồng mua bán trực tiếp sẽ không phù hợp quy định.

Vì vậy, một số doanh nghiệp lựa chọn các hình thức như góp vốn hoặc hợp tác đầu tư để “che giấu bản chất” giao dịch mua bán, qua đó nhận tiền từ khách hàng trước khi dự án hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, nếu nội dung thực tế thể hiện khách hàng vẫn được hưởng quyền như người mua bất động sản (chọn sản phẩm, cam kết chuyển nhượng, ấn định giá…), thì cơ quan chức năng có thể đánh giá đây là giao dịch mua bán trá hình nhằm huy động vốn trái quy định.

Cách làm này tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn, vì có thể bị xem xét vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản và trong trường hợp có dấu hiệu gian dối, chiếm đoạt tiền của khách hàng, còn có thể bị xử lý hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.

4. Các thông tin quảng bá nào dễ bị xem là gây nhầm lẫn hoặc cung cấp thông tin sai sự thật cho khách hàng?

Trong hoạt động rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, các thông tin quảng bá dễ bị xem là gây nhầm lẫn hoặc cung cấp sai sự thật thường liên quan đến tình trạng pháp lý, tiến độ và khả năng hình thành dự án.

Theo khoản 9 Điều 8 Luật Quảng cáo 2012, hành vi quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng cung cấp sản phẩm, dịch vụ là hành vi bị cấm. Đồng thời, theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mọi thông tin về dự án trước khi đưa vào kinh doanh phải được công khai đầy đủ, trung thực và chính xác.

Một số nhóm thông tin dễ bị xem là vi phạm gồm:

• Thông tin “đã đủ điều kiện mở bán” trong khi dự án chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa đáp ứng điều kiện pháp lý theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Quảng cáo tiến độ, hạ tầng, tiện ích hoặc pháp lý “đã hoàn thiện” nhưng thực tế chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Cam kết lợi nhuận, giá trị tăng chắc chắn hoặc “đảm bảo sinh lời” không có căn cứ.
• Thông tin về quyền sở hữu, thời điểm bàn giao hoặc khả năng cấp sổ đỏ/sổ hồng mang tính khẳng định khi chưa đủ cơ sở pháp lý.
• Sử dụng hình ảnh, phối cảnh hoặc thông tin quy hoạch chưa được phê duyệt để giới thiệu như hiện trạng thực tế.

Những nội dung này nếu làm khách hàng hiểu sai về tình trạng dự án có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính. Trường hợp nghiêm trọng hơn, nếu việc cung cấp thông tin sai lệch nhằm mục đích thu tiền hoặc chiếm đoạt tài sản, có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi , bổ sung 2017).

III. Các vấn đề pháp lý phát sinh khi rao bán dự án không có giấy phép xây dựng

Việc rao bán dự án không có giấy phép xây dựng có thể kéo theo nhiều rủi ro pháp lý, không chỉ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà còn liên quan đến quảng cáo, huy động vốn và trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng. 

1. Khi nào việc nhận tiền từ khách hàng đối với dự án chưa có giấy phép xây dựng bị xem là có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản?

Việc rao bán dự án không có giấy phép xây dựng và nhận tiền từ khách hàng có thể bị xem là có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản khi hành vi nhận tiền gắn với yếu tố gian dối hoặc sử dụng tiền không đúng mục đích, dẫn đến việc khách hàng bị mất tài sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được xác định khi người phạm tội dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác. Một số trường hợp thường bị xem xét gồm:

• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn quảng cáo, chào bán như đã đủ điều kiện theo khoản 1 và khoản 7 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Thu tiền “giữ chỗ”, “đặt cọc”, “góp vốn” nhưng không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc không có cơ sở pháp lý tương ứng.
• Cung cấp thông tin sai lệch hoặc không đầy đủ để khách hàng tin tưởng và chuyển tiền.
• Nhận tiền nhưng không triển khai dự án, không bàn giao hoặc không hoàn trả, không có phương án xử lý hợp lý.

Khi các yếu tố trên cho thấy có sự gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng, cơ quan chức năng có thể xem xét trách nhiệm hình sự theo  Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

2. Cơ quan điều tra thường đánh giá yếu tố “cố ý” của doanh nghiệp thông qua những tài liệu hoặc hành vi nào?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, yếu tố “cố ý” không được xác định qua lời khai đơn thuần mà thường được chứng minh bằng tổng hợp tài liệu, chứng cứ và hành vi thực tế của doanh nghiệp.

Theo thực tiễn áp dụng Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), cơ quan điều tra thường xem xét các nhóm dấu hiệu sau:

• Hồ sơ pháp lý dự án: tình trạng giấy phép xây dựng, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Tài liệu quảng cáo và bán hàng: nội dung brochure, website, hợp đồng, kịch bản tư vấn có thể hiện việc “đã đủ điều kiện mở bán” dù thực tế chưa đủ.
• Dòng tiền và chứng từ thu tiền: phiếu thu, hợp đồng “giữ chỗ”, “đặt cọc”, “góp vốn”, đặc biệt là việc thu tiền trước khi đủ điều kiện kinh doanh.
• Hành vi tổ chức bán hàng: chỉ đạo sale, phân phối sản phẩm, mở booking, thu tiền hàng loạt khi biết rõ tình trạng pháp lý chưa hoàn thiện.
• Email, tin nhắn, chỉ đạo nội bộ: thể hiện việc nhận thức rõ rủi ro pháp lý nhưng vẫn triển khai bán hàng.
• Cách xử lý khi bị phản ánh: có hoàn tiền, dừng bán hay tiếp tục thu tiền dù đã bị cảnh báo.

Tổng hợp các yếu tố này giúp cơ quan điều tra đánh giá liệu doanh nghiệp có nhận thức rõ hành vi sai phạm nhưng vẫn thực hiện để huy động tiền từ khách hàng, từ đó xác định yếu tố “cố ý” trong hành vi.

3. Người đứng tên pháp nhân nhưng không trực tiếp điều hành hoạt động bán hàng có thể gặp rủi ro gì?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, người đứng tên pháp nhân vẫn có thể đối mặt với rủi ro pháp lý dù không trực tiếp điều hành hoạt động bán hàng.

Theo Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), nếu có từ hai người trở lên cố ý cùng thực hiện tội phạm thì được xác định là đồng phạm. Vì vậy, người đứng tên pháp nhân có thể bị xem xét là người tổ chức hoặc người giúp sức nếu có hành vi ký duyệt, chỉ đạo, hoặc hưởng lợi từ hoạt động bán hàng trái quy định.

Ngoài ra, trách nhiệm còn phụ thuộc vào yếu tố lỗi theo Điều 10 Bộ luật Hình sự 2015, theo đó người phạm tội có thể chịu trách nhiệm nếu nhận thức rõ hành vi nguy hiểm nhưng vẫn thực hiện hoặc để mặc hậu quả xảy ra.

Một số rủi ro pháp lý thường gặp gồm:

• Bị xem xét trách nhiệm đồng phạm trong hành vi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
• Bị liên đới trách nhiệm nếu có tham gia quản lý, phê duyệt hoặc hưởng lợi từ dòng tiền khách hàng.
• Bị xử lý với tư cách người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp trong quá trình điều tra.

Việc không trực tiếp điều hành không loại trừ trách nhiệm nếu có căn cứ chứng minh sự tham gia hoặc nhận thức về hành vi vi phạm.

4. Việc dừng giao dịch, hoàn tiền hoặc thương lượng với khách hàng có giúp giảm nhẹ trách nhiệm pháp lý không?

Việc dừng giao dịch, hoàn tiền hoặc thương lượng với khách hàng trong trường hợp rao bán dự án không có giấy phép xây dựng có thể được xem là tình tiết giảm nhẹ trách nhiệm hình sự. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 51 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), đây là các tình tiết giảm nhẹ gồm: ngăn chặn hoặc làm giảm bớt tác hại của tội phạm (điểm a) và tự nguyện sửa chữa, bồi thường thiệt hại hoặc khắc phục hậu quả (điểm b). Tuy nhiên, các yếu tố này chỉ giúp giảm nhẹ mức xử lý, không làm thay đổi bản chất vi phạm nếu hành vi đã đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm.

5. Người bị tố cáo cần lưu ý điều gì khi cung cấp lời khai hoặc tài liệu cho cơ quan chức năng?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, người bị tố cáo cần đặc biệt thận trọng khi làm việc với cơ quan điều tra, bởi lời khai và tài liệu cung cấp có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định trách nhiệm pháp lý.

Trước hết, theo Điều 19 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, người tham gia tố tụng có nghĩa vụ khai báo trung thực, cung cấp tài liệu liên quan vụ án; đồng thời cơ quan tiến hành tố tụng sẽ đánh giá toàn bộ chứng cứ trong mối liên hệ tổng thể, không chỉ dựa vào một lời khai đơn lẻ.

Một số lưu ý quan trọng gồm:

• Chỉ cung cấp thông tin, tài liệu đúng với thực tế phát sinh, tránh khai báo mâu thuẫn hoặc thiếu nhất quán.
• Xem xét kỹ các tài liệu như hợp đồng “giữ chỗ”, “đặt cọc”, email, tin nhắn, vì đây thường là căn cứ quan trọng để xác định hành vi theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
• Làm rõ vai trò cá nhân trong doanh nghiệp (ký, duyệt, chỉ đạo hay chỉ là người thực hiện theo phân công).
• Hợp tác cung cấp thông tin nhưng cần đảm bảo quyền giải trình, tránh tự suy đoán hoặc thừa nhận trách nhiệm khi chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng.
• Có thể đề nghị người bào chữa tham gia ngay từ giai đoạn làm việc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp theo quy định tố tụng hình sự.

Việc chuẩn bị và cung cấp thông tin chính xác, nhất quán ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá mức độ trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi của người bị tố cáo.

IV. Những vấn đề nhiều người quan tâm khi rao bán dự án không có giấy phép xây dựng

Thực tế, rao bán dự án không có giấy phép xây dựng thường kéo theo nhiều vướng mắc pháp lý và trách nhiệm liên quan, không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn với nhân viên, nhà đầu tư và các bên tham gia giao dịch. 

1. Nhân viên sale bất động sản có phải chịu trách nhiệm nếu không biết rõ tình trạng pháp lý của dự án không?

Có thể có trách nhiệm, tùy vào mức độ biết hoặc buộc phải biết về tình trạng pháp lý của dự án trong hoạt động rao bán dự án không có giấy phép xây dựng.

Về nguyên tắc, theo khoản 3 Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), người tham gia với vai trò giúp sức, xúi giục hoặc thực hành trong việc thực hiện hành vi phạm tội có thể bị xem là đồng phạm nếu có sự cố ý cùng thực hiện hành vi vi phạm.

Đối với nhân viên sale, nếu chỉ thực hiện theo phân công nhưng không biết và không có căn cứ để biết dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, thì thường không bị xem là có lỗi cố ý. Tuy nhiên, nếu nhân viên đã được cung cấp thông tin, tài liệu hoặc có dấu hiệu nhận thức được rủi ro pháp lý nhưng vẫn tiếp tục tư vấn, chào bán hoặc thu tiền từ khách hàng, thì có thể bị xem xét trách nhiệm liên quan.

Ngoài ra, trong thực tiễn, cơ quan chức năng còn đánh giá yếu tố “phải biết” dựa trên vị trí công việc, mức độ tham gia và quy trình bán hàng nội bộ để xác định vai trò và trách nhiệm cụ thể của nhân viên trong

2. Người góp vốn vào doanh nghiệp triển khai dự án có bị liên đới trách nhiệm hình sự không?

Người góp vốn có thể bị liên đới trách nhiệm hình sự nếu bị xác định là đồng phạm trong hành vi liên quan đến rao bán dự án không có giấy phép xây dựng.

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), đồng phạm là trường hợp có từ hai người trở lên cố ý cùng thực hiện tội phạm; người đồng phạm bao gồm người tổ chức, thực hành, xúi giục và giúp sức.

Vì vậy, nếu chỉ góp vốn tài chính đơn thuần, không biết và không tham gia điều hành thì thường không bị xem là đồng phạm. Ngược lại, nếu biết rõ hành vi vi phạm nhưng vẫn góp vốn, tham gia chỉ đạo hoặc hưởng lợi từ hoạt động huy động tiền trái quy định thì có thể bị xem là người giúp sức hoặc đồng phạm theo khoản 3 Điều 17 nêu trên.

3. Luật sư có thể hỗ trợ gì để bảo vệ quyền lợi cho người bị tố giác hoặc bị can trong vụ án?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, luật sư có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị tố giác hoặc bị can trong suốt quá trình tố tụng. Luật sư có thể tham gia từ giai đoạn giải quyết tin báo, khởi tố, điều tra và xét xử để:

• Hỗ trợ người bị tố giác/bị can làm việc với cơ quan điều tra, đảm bảo quyền khai báo đúng quy định.
• Nghiên cứu hồ sơ, đánh giá chứng cứ liên quan đến hành vi bị cáo buộc trong vụ việc rao bán dự án không có giấy phép xây dựng.
• Đưa ra lập luận pháp lý nhằm làm rõ vai trò, mức độ tham gia (không phải đồng phạm hoặc không có yếu tố cố ý theo Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017).
• Đề xuất các tình tiết giảm nhẹ nếu có khắc phục hậu quả theo Điều 51 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) như hoàn trả tiền, hợp tác điều tra.
• Tham gia bào chữa tại phiên tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ.

Nhìn chung, luật sư giúp đảm bảo quá trình xử lý vụ việc được khách quan, đúng pháp luật và hạn chế rủi ro pháp lý không đáng có cho người liên quan.

4. Những loại chứng cứ nào có lợi cho người bị cáo buộc trong quá trình điều tra?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, chứng cứ có lợi cho người bị cáo buộc thường là những tài liệu, dữ liệu chứng minh không có yếu tố gian dối hoặc không có ý thức chiếm đoạt tài sản.

Theo nguyên tắc đánh giá chứng cứ tại Điều 86 và Điều 87 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025), cơ quan tiến hành tố tụng phải xem xét toàn diện, khách quan tất cả chứng cứ để xác định sự thật vụ án.

Một số nhóm chứng cứ có lợi gồm:

• Tài liệu thể hiện dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng chưa có hành vi chào bán trái phép.
• Hợp đồng, email, tin nhắn thể hiện không có cam kết sai sự thật hoặc không có nội dung “đã đủ điều kiện mở bán”.
• Chứng từ hoàn tiền, dừng giao dịch hoặc bồi thường cho khách hàng, thể hiện việc khắc phục hậu quả theo Điều 51 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
• Tài liệu nội bộ chứng minh vai trò chỉ là nhân viên thực hiện, không tham gia chỉ đạo hoặc quyết định bán hàng.
• Dữ liệu chứng minh dòng tiền minh bạch, không có dấu hiệu chiếm đoạt hoặc sử dụng sai mục đích.

Những chứng cứ này giúp làm rõ bản chất giao dịch là dân sự hoặc giảm mức độ lỗi, từ đó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc đánh giá trách nhiệm pháp lý của người bị cáo buộc.

5. Các hành động nào dễ khiến người liên quan bị đánh giá là cản trở điều tra hoặc thiếu thiện chí khắc phục hậu quả?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, một số hành vi trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng có thể khiến người liên quan bị đánh giá là thiếu hợp tác hoặc cản trở hoạt động điều tra.

Theo tinh thần Điều 51 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), việc thành khẩn khai báo, tự nguyện khắc phục hậu quả là tình tiết giảm nhẹ; ngược lại, nếu không hợp tác hoặc có hành vi che giấu có thể ảnh hưởng bất lợi đến việc xem xét trách nhiệm.

Một số hành động thường bị đánh giá bất lợi gồm:

• Cung cấp thông tin không đầy đủ, mâu thuẫn hoặc cố tình che giấu tình trạng pháp lý dự án.
• Xóa, sửa, tiêu hủy tài liệu, tin nhắn, dữ liệu liên quan đến việc huy động tiền hoặc bán hàng.
• Thỏa thuận với khách hàng để “né” cơ quan chức năng nhưng không thực hiện hoàn tiền hoặc khắc phục thực tế.
• Đùn đẩy trách nhiệm, không xác định rõ vai trò trong hoạt động bán hàng hoặc dòng tiền.
• Không hợp tác làm việc, trì hoãn cung cấp hồ sơ, tài liệu khi cơ quan điều tra yêu cầu.

Những hành vi này có thể khiến cơ quan tiến hành tố tụng đánh giá người liên quan thiếu thiện chí khắc phục hậu quả, từ đó ảnh hưởng đến việc xem xét trách nhiệm và mức độ xử lý trong vụ án.

6. Có thể xin giảm nhẹ trách nhiệm như thế nào nếu đã chủ động hợp tác hoặc bồi thường cho khách hàng?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, người vi phạm có thể được xem xét giảm nhẹ trách nhiệm nếu có thái độ tích cực khắc phục hậu quả và hợp tác với cơ quan chức năng.

Theo khoản 1 Điều 51 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), các tình tiết giảm nhẹ bao gồm:

• Ngăn chặn hoặc làm giảm bớt tác hại của tội phạm (điểm a)
• Tự nguyện sửa chữa, bồi thường thiệt hại hoặc khắc phục hậu quả (điểm b)
• Thành khẩn khai báo, ăn năn hối cải (điểm s được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 6 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017  )
• Tích cực hợp tác với cơ quan có trách nhiệm trong việc phát hiện, giải quyết vụ án (điểm t được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 6 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 )

Theo đó, người liên quan có thể xin giảm nhẹ trách nhiệm bằng cách:

• Chủ động hoàn trả tiền cho khách hàng hoặc khắc phục thiệt hại phát sinh.
• Cung cấp đầy đủ, trung thực tài liệu, chứng cứ trong quá trình làm việc với cơ quan điều tra.
• Thành khẩn khai báo, làm rõ vai trò và hành vi của mình trong vụ việc.
• Phối hợp xác minh dòng tiền, hợp đồng và quá trình giao dịch.

Việc thực hiện càng sớm, càng chủ động thì càng có giá trị trong việc được xem xét giảm nhẹ khi cơ quan tiến hành tố tụng quyết định hình phạt.

V. Bạn đang cần luật sư tư vấn, hỗ trợ giải trình hoặc tham gia bào chữa trong vụ việc liên quan đến rao bán dự án không có giấy phép xây dựng?

Trong các vụ việc liên quan rao bán dự án không có giấy phép xây dựng, việc có luật sư đồng hành ngay từ giai đoạn đầu giúp người liên quan chủ động kiểm soát rủi ro pháp lý, chuẩn bị hồ sơ giải trình và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng.

Đội ngũ luật sư tại NPLaw có thể hỗ trợ đánh giá toàn diện hồ sơ pháp lý dự án, làm rõ vai trò từng cá nhân, phân tích dấu hiệu vi phạm (nếu có) và xây dựng phương án giải trình phù hợp. Đồng thời, luật sư tham gia làm việc với cơ quan điều tra, hỗ trợ hỏi cung, thu thập và trình bày chứng cứ có lợi, cũng như đề xuất áp dụng các tình tiết giảm nhẹ theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) như khắc phục hậu quả, thành khẩn khai báo hoặc tích cực hợp tác.

Việc có sự đồng hành của luật sư NPLaw từ sớm giúp hạn chế sai sót trong quá trình cung cấp thông tin và góp phần bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người bị tố giác hoặc bị can trong vụ việc.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.