Thời gian bảo hành cho công trình xây dựng theo quy định pháp luật hiện nay

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành về thời gian bảo hành công trình xây dựng, đồng thời chỉ ra nghĩa vụ và quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện nghĩa vụ bảo hành — một yếu tố then chốt bảo đảm chất lượng và uy tín trong ngành xây dựng hiện nay.

I. Giới thiệu về thời gian bảo hành cho công trình trong giai đoạn hiện nay

Trong bối cảnh ngành xây dựng ngày càng phát triển mạnh mẽ, yêu cầu về chất lượng, độ an toàn và độ bền của công trình trở thành yếu tố được quan tâm hàng đầu. Bên cạnh quá trình thi công và nghiệm thu, thời gian bảo hành công trình đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư, người sử dụng cũng như khẳng định uy tín, trách nhiệm của nhà thầu.

1. Khái niệm về thời gian bảo hành cho công trình

Thời gian bảo hành cho công trình được hiểu là khoảng thời gian được pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, trong đó nhà thầu có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục các khiếm khuyết, hư hỏng phát sinh do lỗi thi công, lỗi kỹ thuật hoặc chất lượng vật liệu không đạt yêu cầu. Thời gian này thường được tính kể từ khi công trình được nghiệm thu và bàn giao đưa vào sử dụng.

2. Ví dụ về vấn đề liên quan đến thời gian bảo hành cho công trình thực tế

Ví dụ về vấn đề liên quan đến thời gian bảo hành cho công trình thực tế như: Trong một dự án xây dựng khu chung cư cao tầng, sau khi bàn giao 6 tháng, chủ đầu tư phát hiện hiện tượng thấm nước tại tầng hầm và nứt tường ở khu vực sảnh. Khi đó, căn cứ vào thời gian bảo hành ghi trong hợp đồng (ví dụ: 24 tháng), chủ đầu tư có quyền yêu cầu nhà thầu đến khắc phục mà không phải trả thêm chi phí. Nếu nhà thầu không thực hiện, chủ đầu tư có thể khấu trừ tiền bảo hành hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

3. Tại sao cần thực hiện thời gian bảo hành cho công trình

Việc quy định và thực hiện đúng thời gian bảo hành công trình không chỉ giúp bảo đảm chất lượng và an toàn công trình, mà còn tăng cường tính minh bạch, trách nhiệm của các bên trong hoạt động xây dựng.

Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng giúp phòng ngừa và xử lý tranh chấp phát sinh sau khi công trình đi vào sử dụng, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng, chủ đầu tư và xã hội.

III. Quy định pháp luật liên quan đến thời gian bảo hành cho công trình

Trong lĩnh vực xây dựng, thời gian bảo hành công trình được pháp luật quy định rõ nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và người sử dụng, đồng thời xác định trách nhiệm pháp lý của nhà thầu sau khi công trình được bàn giao. Dưới đây là một số nội dung quan trọng cần lưu ý:

1. Quy định cần lưu ý liên quan đến thời gian bảo hành cho công trình

Các quy định liên quan đến thời gian bảo hành cho công trình được thể hiện chủ yếu trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Nghị định số 06/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Cụ thể:

Điều 125 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) quy định về bảo hành công trình xây dựng:

• Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi công. Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung cấp.
• Nội dung bảo hành công trình gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra.
• Thời gian bảo hành công trình, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo loại, cấp công trình xây dựng và quy định của nhà sản xuất hoặc hợp đồng cung cấp thiết bị.

Điều 28 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định về yêu cầu về bảo hành công trình xây dựng, trong đó có thời hạn bảo hành như sau:

• Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; biện pháp, hình thức bảo hành; giá trị bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương. 
• Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình.
• Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời hạn bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.
• Thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định và được quy định như sau:
• Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
• Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
• Thời hạn bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo quy định trên để áp dụng.
• Thời hạn bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị.

Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định trách nhiệm của các chủ thể trong thời gian bảo hành công trình xây dựng:

• Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
• Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
• Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng….

2. Điều kiện để được áp dụng thời gian bảo hành cho công trình

Theo Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, để được áp dụng thời gian bảo hành cho công trình cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Thời hạn bảo hành được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận sẽ áp dụng thời hạn bảo hành theo quy định pháp luật.
• Công trình xây dựng phải trong thời gian bảo hành công trình xây dựng theo quy định pháp luật hoặc thỏa thuận các bên tại Điều 2 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP.
• Có thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
• Các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành, trừ hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không thuộc trường hợp do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng.

3. Các biện pháp xử lý vi phạm liên quan thời gian bảo hành cho công trình

Nếu nhà thầu không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hành, có thể áp dụng các biện pháp xử lý như sau:

Biện pháp xử lý khi nhà thầu không thực hiện bảo hành:

• Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình (Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP).
• Yêu cầu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại theo Điều 146 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, Điều 351 và 360 Bộ luật Dân sự 2015. 

Xử phạt hành chính:

Theo Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, vi phạm quy định về bảo hành công trình xây dựng có thể bị xử phạt như sau: 

• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu xác định thời gian bảo hành công trình không đủ theo thời gian quy định của pháp luật;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu không xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành của nhà thầu;...

Giải quyết tranh chấp:

Trong trường hợp có tranh chấp, các bên hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo Khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung 2020. 

IV. Giải đáp các thắc mắc liên quan thời gian bảo hành cho công trình

Trong quá trình thực hiện và quản lý hợp đồng xây dựng, vấn đề thời gian bảo hành công trình thường phát sinh nhiều vướng mắc giữa chủ đầu tư, nhà thầu và các bên có liên quan. Dưới đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp giúp làm rõ hơn các quy định pháp luật hiện hành:

1. Thời gian bảo hành cho công trình có thể kéo dài trong trường hợp nào?

Theo Khoản 4 Điều 28 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời hạn bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.

Như vậy, thời gian bảo hành cho công trình có thể kéo dài  trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.

2. Thời gian bảo hành cho công trình có thể bị gián đoạn trong những trường hợp nào?

Thời gian bảo hành cho công trình có thể bị gián đoạn nếu:

• Công trình bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng (thiên tai, chiến tranh, dịch bệnh…);
• Chủ đầu tư không tạo điều kiện để nhà thầu thực hiện bảo hành (không bàn giao mặt bằng hoặc không thông báo lỗi kịp thời);- 
• Các bên tạm dừng thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật.

3. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu công trình không được bảo hành đúng thời gian không?

Nếu nhà thầu không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hành hoặc cố tình trì hoãn khắc phục lỗi, chủ đầu tư có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 351 và 360 Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời có thể sử dụng khoản tiền bảo hành hoặc bảo lãnh bảo hành để tự khắc phục công trình.

4. Có những loại hình bảo hành nào áp dụng cho thời gian bảo hành cho công trình không?

Có những loại hình bảo hành có thể áp dụng cho công trình xây dựng như: 

• Bảo hành bằng tiền: Nhà thầu nộp một khoản tiền bảo hành (từ 2–5% giá trị hợp đồng) cho chủ đầu tư;
• Bảo lãnh bảo hành: Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng cam kết thay nhà thầu đảm bảo nghĩa vụ bảo hành.

Tùy theo quy mô công trình và thỏa thuận hợp đồng, chủ đầu tư có thể lựa chọn một trong hai hình thức hoặc kết hợp cả hai.

5. Thời gian bảo hành cho công trình có thể bị hủy bỏ trong trường hợp nào?

Thời gian bảo hành cho công trình  có thể bị hủy bỏ nếu:

• Nhà thầu đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ bảo hành và được chủ đầu tư nghiệm thu, xác nhận;
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn bảo hành;
• Nhà thầu mất năng lực pháp lý hoặc phá sản, khi đó chủ đầu tư có thể sử dụng quỹ bảo hành hoặc thuê bên thứ ba khắc phục thay thế.

V. Bạn đang tìm luật sư tư vấn để được hỗ trợ hiệu quả trong tư vấn về thời gian bảo hành cho công trình?

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định thời gian bảo hành, xử lý tranh chấp hoặc soạn thảo điều khoản bảo hành trong hợp đồng xây dựng, hãy liên hệ Công ty Luật NPLAW. Với đội ngũ luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng – hợp đồng – đầu tư, NPLAW sẽ giúp bạn đánh giá, đàm phán và bảo vệ quyền lợi một cách toàn diện, hiệu quả và đúng pháp luật.