Thực trạng về quy định mua bán căn hộ nhà chung cư hiện nay

Thị trường mua bán căn hộ chung cư hiện nay đang có nhiều tiềm năng nhưng cũng tồn tại không ít khó khăn. Vậy làm sao để hiểu thế nào là mua bán căn hộ nhà chung cư và những vấn đề liên quan xoay quanh về mua bán căn hộ nhà chung cư như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Thực trạng mua bán căn hộ nhà chung cư hiện nay

Trong những năm gần đây, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao do dân số đô thị hóa nhanh chóng và xu hướng sống trong các khu chung cư hiện đại. Tuy nhiên, thực trạng mua bán căn hộ chung cư cũng gặp phải nhiều thách thức.

Một trong những vấn đề nổi bật là sự chênh lệch giữa cung và cầu. Mặc dù có nhiều dự án căn hộ mới được xây dựng, nhưng không phải tất cả đều đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng. Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng nhanh trong khi căn hộ giá rẻ hoặc trung bình lại khan hiếm, dẫn đến tình trạng người mua khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình. 

Ngoài ra, thị trường cũng đang đối mặt với vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, giấy tờ và quy trình giao dịch. Nhiều người mua gặp phải những rủi ro do thiếu thông tin minh bạch và sự không rõ ràng trong hợp đồng. Tình trạng “chậm tiến độ” trong xây dựng và bàn giao căn hộ từ các chủ đầu tư cũng khiến người tiêu dùng thêm lo ngại.

Bên cạnh đó, sự phát triển của công nghệ thông tin đã tạo điều kiện cho việc tìm kiếm và giao dịch căn hộ trở nên thuận tiện hơn. Các trang web, ứng dụng bất động sản và mạng xã hội trở thành kênh hữu ích để người mua có thể tham khảo, so sánh và lựa chọn sản phẩm. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư và nhà môi giới.

Tóm lại, thị trường mua bán căn hộ chung cư hiện nay đang có nhiều tiềm năng nhưng cũng tồn tại không ít khó khăn. Để phát triển bền vững, cần có sự hỗ trợ từ chính phủ trong việc hoàn thiện hệ thống pháp lý cũng như nâng cao chất lượng dịch vụ của các nhà phát triển bất động sản.

II. Quy định pháp luật về mua bán căn hộ nhà chung cư

1. Điều kiện để căn hộ nhà chung cư tham gia giao dịch mua bán

Nhà chung cư được tham gia vào các giao dịch mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2. Trình tự và thủ tục mua bán căn hộ nhà chung cư

• Bước 1: Thỏa thuận về các điều khoản ban đầu.
• Bước 2: Đặt cọc căn hộ chung cư đã thỏa thuận.
• Bước 3: Ký kết hợp đồng công chứng tại phòng công chứng.
• Bước 4: Kê khai và nộp thuế cho cơ quan nhà nước.
• Bước 5: Hoàn tất thủ mục mua bán và nhận căn hộ

III. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến mua bán căn hộ nhà chung cư

1. Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có bắt buộc công chứng không?

Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

• Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
• Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
• Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
• Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
• Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện công chứng hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm công chứng hợp đồng.

2. Trường hợp xảy ra tranh chấp về mua bán căn hộ nhà chung cư thì như thế nào?

Để giải quyết một tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng; các bên có những cách giải quyết sau:

• Thương lượng, Hòa giải: 
• Khi xảy ra tranh chấp xảy ra, bên bán và bên mua nên ngồi lại với nhau để tìm ra phương án giải quyết. Trường hợp người mua ký kết hợp đồng với chủ đầu tư thì có thể thông qua Ban quản trị; Đại diện tổ dân phố để đàm phán với Chủ đầu tư để giải quyết tranh chấp. 
• Hòa giải tiến hành giữa các bên trong tranh chấp cùng với một bên thứ ba đại diện đứng ra tổ chức hòa giải. Bên thứ ba sẽ phân tích sự việc tranh chấp; đưa ra ý kiến quan điểm của mình trên cơ sở pháp luật về vấn đề tranh chấp, tổng hợp ý kiến của các bên để từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để các bên tranh chấp đưa ra phương án giải quyết.
• Khởi kiện: 
• Khi các biện pháp trên không đạt được thỏa thuận, các bên có thể khởi kiện ra Tòa. Trình tự, thủ tục khởi kiện sẽ được tiến hành theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Các bên tiến hành gửi đơn kèm theo hồ sơ khởi kiện tại Tòa án; sau đó tham gia giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng tại Tòa án. Đây là phương án giải quyết triệt để và có tính ràng buộc cao hơn hai phương án trên. Quyết định giải quyết tranh chấp có tính cưỡng chế thi hành bắt buộc đối với các bên.

3. Căn hộ nhà chung cư đang thế chấp có thể mua bán được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành:

• Không được phép bán hoặc thay thế, tặng cho hoặc trao đổi tài sản đang thế chấp (tức là những tài sản đang được dùng để đảm bảo cho hợp đồng chính). Theo quy định này thì, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì các chủ thể là người thế chấp sẽ không được phép bán lại cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật. Và nếu như bên ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay đó thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để giải ngân xong phần vay, nhận lại sổ đỏ và xóa đăng ký thế chấp tại ngân hàng sau đó mới làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư thông thường giữa các cá nhân với nhau. Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng, nếu như bên ngân hàng không đồng ý thì các bên cũng tuyệt đối không được lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi mua bán thông qua vi bằng hiện nay được coi là hành vi không phù hợp với quy định của pháp luật và nó tìm ẩn nhiều rủi ro trong tương lai.

Do đó đối với câu hỏi, có được phép mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp hay không? 

• Thì câu trả lời là có, tuy nhiên chỉ có thể được phép mua bán trong trường hợp bên nhận thế chấp, tức là bên ngân hàng đồng ý. Quy định này là phù hợp bởi nó đảm bảo quyền lợi của bên thứ ba khi tài sản đó đã được dùng để đảm bảo cho quá trình thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay tại ngân hàng, tránh trường hợp chủ thể vay không có tài sản để thực hiện nghĩa vụ trong tương lai.

IV. Dịch vụ tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán căn hộ nhà chung cư

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề mua bán căn hộ nhà chung cư. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.