Hiệu lực của hợp đồng thế chấp là vấn đề pháp lý quan trọng trong giao dịch bảo đảm, nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc trong xác định thời điểm có hiệu lực và điều kiện cần thiết như công chứng, đăng ký biện pháp bảo đảm. Bài viết sau sẽ làm rõ quy định pháp luật hiện hành và giải đáp những thắc mắc liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong từng trường hợp cụ thể.
I. Thực trạng về hiệu lực của hợp đồng thế chấp hiện nay
Thực tế hiện nay cho thấy, hiệu lực của hợp đồng thế chấp vẫn còn là vấn đề gây nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện giao dịch bảo đảm. Nhiều trường hợp hợp đồng được ký kết nhưng không xác định rõ thời điểm có hiệu lực, không đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định, dẫn đến rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp hoặc xử lý tài sản thế chấp.
Bên cạnh đó, sự thiếu đồng nhất trong việc áp dụng giữa các cơ quan công chứng, đăng ký và thi hành án cũng ảnh hưởng đến tính an toàn và hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nhất là với các tài sản như quyền sử dụng đất hay tài sản hình thành trong tương lai.
II. Quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp
1. Khái niệm về hiệu lực của hợp đồng thế chấp?
Khái niệm về hiệu lực của hợp đồng thế chấp được hiểu là thời điểm mà hợp đồng phát sinh giá trị pháp lý, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ thế chấp.
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm các bên giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba, việc thế chấp tài sản chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký theo quy định.
2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm nào?
Căn cứ theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản cụ thể như sau:
Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Theo đó, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp phải thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm?
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp phải thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 5 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Cụ thể:
– Đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, việc đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm nội dung được ghi vào sổ đăng ký của cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
– Đối với động sản khác, thời điểm có hiệu lực của đăng ký là khi nội dung đăng ký được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
Ngoài ra, trong trường hợp các bên bổ sung tài sản hoặc nghĩa vụ bảo đảm mà không ký hợp đồng mới, thời điểm có hiệu lực được tính từ khi cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký thay đổi vào sổ hoặc cơ sở dữ liệu.
Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực pháp lý từ thời điểm đăng ký cho đến khi có thủ tục xóa đăng ký, nhằm đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán và bảo vệ bên nhận bảo đảm trước người thứ ba.
III. Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp
1. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP:
“1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết”.
Và theo quy định tại khoản 1 Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có quy định khác “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
Như vậy, qua các quy định trên, có thể thấy rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, hoặc theo yêu cầu có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp có cần công chứng không?
Căn cứ Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 có quy định hiệu lực của thế chấp tài sản:
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Như vậy, theo quy định như trên, hợp đồng thế chấp tài sản không quy định có hiệu lực khi công chứng, chứng thực. Cho nên, hiệu lực của hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết mà không cần công chứng.
3. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp có bị ảnh hưởng nếu tài sản thế chấp bị tẩu tán không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 317 và Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp không được bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc tẩu tán tài sản nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Theo đó, nếu tài sản bị tẩu tán trái pháp luật, hiệu lực của hợp đồng thế chấp vẫn được bảo lưu, tuy nhiên:
- Việc tẩu tán có thể làm ảnh hưởng đến khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, khiến bên nhận thế chấp không thể xử lý tài sản.
- Trong trường hợp đó, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng là vô hiệu và đòi lại tài sản hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại từ bên thế chấp.
- Hành vi tẩu tán có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp và có thể chịu trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự, tùy theo mức độ vi phạm.
Như vậy, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực, nhưng nếu tài sản bị tẩu tán trái pháp luật thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi và xử lý tài sản theo quy định.
4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp có thay đổi khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu không?
Theo nguyên tắc pháp lý, hợp đồng tín dụng được xem là hợp đồng chính, trong khi đó hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ, được thiết lập nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính. Do đó, mối quan hệ giữa hai loại hợp đồng này có tính phụ thuộc lẫn nhau.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch được xác lập. Đồng thời, nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm, thì theo khoản 1 Điều 123, hợp đồng thế chấp đi kèm cũng sẽ bị vô hiệu.
Tuy nhiên, việc tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp trong trường hợp hợp đồng tín dụng vô hiệu còn phụ thuộc vào:
- Nội dung, mục đích của hợp đồng thế chấp có phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng hay không.
- Có hay không nghĩa vụ khác mà hợp đồng thế chấp bảo đảm ngoài nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng.
- Các bên có yêu cầu tòa án xem xét hiệu lực hợp đồng thế chấp không, vì nếu không có yêu cầu thì tòa án có thể không xét đến trong cùng một vụ án.
Như vậy, trong đa số trường hợp, nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu, thì hợp đồng thế chấp cũng mất hiệu lực theo, do không còn nghĩa vụ chính để bảo đảm. Tuy nhiên, điều này vẫn cần xem xét theo từng trường hợp cụ thể, dựa vào bản chất hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.
IV. Dịch vụ tư vấn liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Dịch vụ tư vấn pháp lý về hiệu lực của hợp đồng thế chấp của NP Law hỗ trợ khách hàng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, điều kiện có hiệu lực, cũng như thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm. Chúng tôi tư vấn, soạn thảo, rà soát hợp đồng thế chấp, đồng hành xử lý tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho khách hàng trong các giao dịch bảo đảm.
