Quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền là trường hợp cũng khá phổ biến trong giao dịch đất đai. Bài viết dưới đây, sẽ nêu các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền và giải đáp một số thắc mắc liên quan nhằm giúp cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
I. Thực trạng liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền
Người có quyền sử dụng đất hoàn toàn có quyền tự thực hiện hoặc ủy quyền lại cho một cá nhân, tổ chức bất kỳ để đại diện mình thực hiện một phần hoặc toàn bộ các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất này bằng hình thức hợp đồng ủy quyền. Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền trong các giao dịch quyền sử dụng đất hiện nay rất phổ biến, nhưng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do việc lạm dụng hình thức này để che giấu các giao dịch khác hoặc tránh né nghĩa vụ thuế. Thực tế xảy ra nhiều vụ tranh chấp do bên được ủy quyền thực hiện các giao dịch vượt quá thẩm quyền hoặc gây thiệt hại cho chủ sở hữu, dẫn đến các bản án tuyên hủy giao dịch.
II. Khái niệm về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền
Để hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.
1. Quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền là gì?
Căn cứ Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo đó, có thể hiểu, quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền là quyền của bên được ủy quyền khi thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi được phép.
2. Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền
Căn cứ tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, có thể thấy bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền là quan hệ đại diện, không phải chuyển giao quyền sở hữu, bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.
3. Việc ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất có làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên được ủy quyền không?
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015.
Căn cứ Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, bên được ủy quyền có quyền thực hiện các công việc liên quan đến quyền sử dụng đất thay mặt cho bên ủy quyền trong phạm vi mà các bên đã thỏa thuận và luật cũng quy định được phép chuyển giao quyền sử dụng. Do đó, việc ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất có làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên được ủy quyền nếu bên ủy quyền đồng ý cho phép bên được ủy quyền thực hiện quyền này. Người được ủy quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
III. Quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền
Tìm hiểu các quy định về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền là nhu cầu và mong muốn của nhiều chủ thể. Hiểu được điều này, NPLaw đưa ra các quy định về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền theo quy định mới nhất hiện nay.
1. Điều kiện pháp lý để việc ủy quyền lại về quyền sử dụng đất có hiệu lực là gì?
Theo Điều 564 Bộ luật dân sự 2015 quy định bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:
- Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
- Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.
Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.
Như vậy, để việc ủy quyền lại về quyền sử dụng đất có hiệu lực thì bên được ủy quyền phải đáp ứng các điều kiện pháp lý trên.
3. Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
- Căn cứ theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo đó, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Và hình thức của giao dịch dân sự được quy định tại khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
- Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
- Theo khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Có thể thấy, pháp luật không có quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, có thể được thể hiện bằng lời nói hoặc bằng một hành vi cụ thể. Và cần lưu ý, nếu ủy quyền để thực hiện các giao dịch chuyển quyền (bán, tặng cho, thế chấp), hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
2. Phạm vi ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thường
Trong giao dịch bất động sản, phạm vi ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên trong văn bản hoặc hợp đồng ủy quyền, các phạm vi thường gặp gồm:
- Ủy quyền quản lý và sử dụng đất: Người được ủy quyền thay mặt chủ sở hữu thực hiện các công việc liên quan đến việc khai thác giá trị thửa đất như:
- Quản lý và trông coi: Trông nom, bảo vệ ranh giới đất, ngăn chặn các hành vi xâm lấn trái phép.
- Khai thác sử dụng: Trực tiếp sử dụng hoặc cho người khác thuê, mượn lại diện tích đất trong thời hạn nhất định.
- Thiện nghĩa vụ tài chính: Thay mặt chủ đất nộp các khoản thuế nhà đất, lệ phí đất đai hàng năm hoặc tiền sử dụng đất.
- Thực hiện thủ tục hành chính: Thay mặt nộp hồ sơ, ký giấy tờ, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng), hoặc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước.
- Ủy quyền định đoạt đất đai bao gồm: Ủy quyền tặng cho quyền sử dụng đất; ủy quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; ủy quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tóm lại, phạm vi ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thường có các nội dung ủy quyền trên.
4. Những nội dung bắt buộc trong hợp đồng ủy quyền sử dụng đất
- Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015.
- Đồng thời, Điều 398 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.
Có thể thấy, nội dung của hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không được pháp luật quy định cụ thể, mà tùy vào nhu cầu và mục đích của các bên. Tuy nhiên, các bên cần đảm bảo các nội dung dưới đây:
- Thông tin các bên (Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền): Cần ghi đầy đủ và chính xác thông tin cá nhân của cả hai bên để xác định chủ thể tham gia giao dịch như: Họ và tên, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân/Hộ chiếu còn giá trị, ngày cấp và nơi cấp, địa chỉ thường trú và địa chỉ liên lạc hiện tại. Trường hợp là hộ gia đình hoặc nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ, tất cả các thành viên/đồng sở hữu phải cùng ký tên ủy quyền.
- Thông tin về quyền sử dụng đất được ủy quyền: Phải mô tả chi tiết bất động sản dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Số hiệu thửa đất, tờ bản đồ số.
- Địa chỉ thửa đất (xã/phường, quận/huyện, tỉnh/thành phố).
- Diện tích đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng.
- Các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Phạm vi và nội dung ủy quyền: Đây là phần quan trọng nhất để tránh rủi ro vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc tranh chấp. Cần ghi rõ bên được ủy quyền được thay mặt thực hiện những công việc gì:
- Quản lý, trông nom, sử dụng đất.
- Thực hiện các thủ tục hành chính (đăng ký biến động, tách thửa, nộp thuế).
- Ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê hoặc thế chấp (phải ghi rõ nếu có quyền định đoạt này).
- Nhận tiền thanh toán giao dịch (nếu có).
- Quyền và nghĩa vụ mỗi bên: Nêu cụ thể quyền và nghĩa vụ của từng bên
- Thời hạn và thù lao ủy quyền: Các bên có thể thỏa thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng ủy quyền.
Nhìn chung, những nội dung bắt buộc trong hợp đồng ủy quyền sử dụng đất được thể hiện như trên.
IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền
Để hiểu rõ hơn các quy định về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền, sau đây là một số câu hỏi và giải đáp thắc mắc về vấn đề này.
1. Hợp đồng ủy quyền về quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực không?
Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và căn cứ vào các quy định liên quan về hợp đồng ủy quyền có thể thấy pháp luật không có quy định cụ thể nào bắt buộc hợp đồng ủy quyền về quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền về quyền sử dụng đất thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
2. Bên được ủy quyền có được ủy quyền lại cho người thứ ba trong các giao dịch về quyền sử dụng đất không?
Căn cứ Điều 564 Bộ luật dân sự 2015, bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại cho người thứ ba trong giao dịch quyền sử dụng đất khi:
- Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
- Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu. Và hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.
Do đó, bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người thứ ba trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện quy định.
3. Trường hợp nào hợp đồng ủy quyền về quyền sử dụng đất bị coi là giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng?
- Căn cứ Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong đó, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015).
- Tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Theo đó, giao dịch giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che dấu việc thực hiện một hợp đồng khác mà các bên thật sự mong muốn thực hiện. Có hai loại giao dịch dân sự giả tạo:
- Giao dịch giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác;
- Giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
Các trường hợp nhận diện hợp đồng ủy quyền giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng như:
- Có việc giao nhận tiền: Hai bên đã giao nhận tiền (đủ hoặc phần lớn) và bàn giao đất/giấy tờ nhà đất, nhưng ký hợp đồng ủy quyền toàn quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt).
- Nội dung ủy quyền bất thường: Ủy quyền cho bên mua được tự bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhà đất cho chính mình hoặc bên thứ ba mà không cần bên ủy quyền (bên bán) có mặt. Hoặc Bên được ủy quyền thực tế quản lý đất, được trực tiếp quản lý, canh tác hoặc xây dựng trên đất mà không cần ý kiến từ bên ủy quyền.
- Tồn tại song song một văn bản khác: Các bên có thể ký thêm hợp đồng khác hoặc giấy nhận tiền ghi rõ là mua bán đất nhưng lại công chứng hợp đồng ủy quyền để tránh thuế hoặc do đất chưa đủ điều kiện sang tên.
Như vậy, hợp đồng ủy quyền về quyền sử dụng đất bị coi là giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng thường xảy ra trong các trường hợp trên.
4. Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất có thể sử dụng để đăng bộ được không?
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015.
Đồng thời, theo Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024 quy định các loại giấy tờ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không có hợp đồng ủy quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.
Vì vậy, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không thể sử dụng để đăng bộ, về bản chất, hợp đồng ủy quyền chỉ cho phép bên được ủy quyền thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền (như dùng hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính, nộp hồ sơ và nhận kết quả đăng bộ), chứ không phải là thành phần giấy tờ pháp luật quy định để thực hiện đăng bộ.
5. Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất có được sử dụng để thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
- Căn cứ theo quy định tại theo khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:
a) Theo thỏa thuận;
b) Thời hạn ủy quyền đã hết;
c) Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;
e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;
g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.
- Ngoài ra tại khoản Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.
Do đó, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền này sẽ chấm dứt hiệu lực, nếu trường hợp chỉ làm hợp đồng ủy quyền mà không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ rất rủi ro về mặt pháp lý sau này. Thay vì sử dụng hợp đồng ủy quyền, các bên cần thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng, chứng thực để đảm bảo quyền lợi pháp lý tối đa.
V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLAW khi có vấn đề về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về quyền sử dụng đất theo hợp đồng ủy quyền mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.
