Việc huy động vốn để thực hiện đầu tư xây dựng thông qua hình thức góp vốn đang dần trở nên phổ biến trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển như hiện nay. Cho phép các công ty và nhà đầu tư kết hợp nguồn lực tài chính, kinh nghiệm và công nghệ để tối ưu hóa lợi ích kinh tế và giá trị bất động sản. Các nhà đầu tư hợp tác với nhau để cùng chia sẻ lợi nhuận cũng như rủi ro trong đầu tư xây dựng một dự án cụ thể. Vậy pháp luật hiện nay quy định về vấn đề này như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu dưới bài viết này nhé!
I. Tìm hiểu về hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng
1. Hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng là gì?
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng, tuy nhiên dựa trên các quy định pháp luật liên quan về vấn đề này có thể hiểu hợp tác góp vốn là việc các bên cùng đóng góp tài sản và công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng được giải thích tại khoản 20 Điều 3 Luật Đầu tư xây dựng 2014.
Như vậy, hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng là việc cùng đóng góp tài sản và công sức để thực hiện các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng. Trước khi chính thức hợp tác, các bên cần thống nhất về việc phân chia lợi nhuận và trách nhiệm liên quan, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và quyền lợi cho tất cả các bên tham gia.
2. Điều kiện góp vốn đầu tư xây dựng
Hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng có thể thực hiện qua hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC). Các điều kiện để thực hiện theo hợp đồng BCC bao gồm:
- Căn cứ tại Điều 27 Luật Đầu tư 2020, chủ thể hợp tác góp vốn: Các bên hợp tác có thể là nhà đầu tư trong nước hoặc có yếu tố nước ngoài. Nếu có nhà đầu tư nước ngoài tham gia, phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư 2020.
- Điều kiện đăng ký đầu tư: Dự án cần đáp ứng các quy định:
- Không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư.
- Có địa điểm thực hiện dự án.
- Phù hợp với quy hoạch và đáp ứng các điều kiện về đầu tư, lao động, và tiếp cận thị trường (nếu có yếu tố nước ngoài).
- đặc biệt nếu dự án thuộc diện phải đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải đáp ứng theo quy định pháp luật
- Tùy vào bản chất của hợp đồng và mục đích góp vốn mà hợp đồng góp vốn chịu sự điều chỉnh của các luật khác nhau như Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đất đai,… và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Chẳng hạn, theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại yêu cầu chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ vốn chủ sở hữu và năng lực, kinh nghiệm theo quy định. Doanh nghiệp này phải thuộc một trong các trường hợp được giao đất, cho thuê đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư.hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư và làm chủ đầu tư khi có quyền sử dụng đất phù hợp thông qua thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 37 Luật Nhà ở 2023 thì việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt; trường hợp dự án có phân kỳ đầu tư thì phải thực hiện xây dựng theo đúng phân kỳ đầu tư đã được chấp thuận.
Như vậy, mỗi loại dự án đầu tư xây dựng khác nhau sẽ cần đáp ứng các điều kiện góp vốn đầu tư xây dựng cụ thể mà các bên hợp tác đầu tư cần lưu ý.
II. Quy định pháp luật về hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng
1. Nội dung cơ bản cần có trong hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng
Nội dung cơ bản cần có trong hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng theo Điều 28 Luật đầu tư 2020 và Điều 505 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
a) Thông tin các bên hợp tác góp vốn: Tên, địa chỉ, người đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia hợp đồng; địa chỉ giao dịch hoặc địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
b) Mục tiêu và phạm vi hoạt động đầu tư góp vốn;
c) Đóng góp của các bên tham gia hợp đồng và phân chia kết quả đầu tư kinh doanh giữa các bên (Quy định về tổng giá trị góp vốn, tỷ lệ góp vốn, thời hạn và phương thức góp, và nguyên tắc phân chia lợi nhuận, rủi ro);
d) Tiến độ và thời hạn thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng;
e) Sửa đổi, chuyển nhượng, chấm dứt hợp đồng;
g) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp.
- Các bên tham gia hợp đồng hợp tác góp vốn có quyền thỏa thuận những nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.
2. Khi soạn hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng cần lưu ý điều gì? Có nên tải hợp đồng mẫu trên mạng không? Tại sao?
Khi soạn hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng cần lưu ý quy định rõ về điều khoản thỏa thuận về nội dung vốn góp và tỷ lệ phân chia lợi nhuận, rủi ro vì nó đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên trong hợp tác, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính và sự ổn định của dự án mà các nhà đầu tư đang hướng đến.
Ngoài ra, khi các bên tham gia giao dịch để ký kết hợp đồng thì không nên nên tải hợp đồng mẫu trên mạng để sử dụng mà không điều chỉnh lại nội dung cho phù hợp. Bởi vì mỗi vụ việc hợp tác để góp vốn đầu tư xây dựng sẽ có những thỏa thuận không giống nhau và cần điều chỉnh để phù hợp với điều kiện, ý chí và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mỗi bên.
III. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng
1. Trường hợp các bên có tranh chấp hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng thì xử lý như thế nào?
Theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay, các bên có thể lựa chọn việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng bằng các phương thức như sau:
- Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng;
- Giải quyết tranh chấp bằng hòa giải;
- Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài;
- Giải quyết tranh chấp bằng tòa án.
2. Một bên đơn phương chấm dứt hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng thì cần những điều kiện gì?
Theo Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì:
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy, một bên đơn phương chấm dứt hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì sẽ chịu bồi thường.
3. Nếu chủ đầu tư dự án xây dựng ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư có bị xử phạt không?
Tại khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Tại tại điểm c khoản 3 Điều 4, điểm e khoản 3 và khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về việc vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản đối với hành vi ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản với mức phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với tổ chức.
IV. Dịch vụ tư vấn và soạn thảo các văn bản liên quan đến hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
