Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đàm phán hợp đồng mua bán đất giữ vai trò then chốt trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

I. Thực trạng liên quan đến khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng

Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, xây dựng hạ tầng, khu dân cư hoặc khu công nghiệp, việc Nhà nước thu hồi đất là hoạt động diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, trên thực tế, khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng đang ngày càng gia tăng, phản ánh những bất cập nhất định trong quá trình ban hành và tổ chức thực hiện các quyết định hành chính về đất đai.

Trước hết, nội dung khiếu nại phổ biến nhất liên quan đến quyết định thu hồi đất thường xoay quanh vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhiều người sử dụng đất cho rằng giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, phương án hỗ trợ chưa bảo đảm ổn định đời sống và sinh kế lâu dài, hoặc bố trí tái định cư không phù hợp với nhu cầu thực tế. Trong không ít trường hợp, người dân bị thu hồi đất nhưng chưa được bố trí nơi ở mới hoặc nơi sản xuất thay thế tương xứng, dẫn đến tâm lý bức xúc và khiếu nại kéo dài.

Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thu hồi đất cũng là nguyên nhân quan trọng làm phát sinh khiếu nại. Một số quyết định thu hồi đất bị cho là chưa tuân thủ đầy đủ quy định về thông báo thu hồi, lấy ý kiến người có đất bị thu hồi, công khai phương án bồi thường hoặc chưa thực hiện đầy đủ việc đối thoại với người dân trước khi ban hành quyết định. Những thiếu sót về mặt thủ tục này khiến người bị thu hồi đất nghi ngờ tính hợp pháp và hợp lý của quyết định thu hồi đất.

Một thực trạng đáng chú ý khác là sự thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin. Người dân nhiều khi không được giải thích rõ về căn cứ pháp lý của việc thu hồi đất, mục đích sử dụng đất sau thu hồi, hoặc cách xác định giá đất, dẫn đến cảm giác quyền lợi của mình không được tôn trọng. Việc tiếp cận thông tin hạn chế làm cho quá trình khiếu nại trở nên phức tạp và kéo dài hơn.

Ngoài ra, năng lực và cách thức giải quyết khiếu nại của một số cơ quan có thẩm quyền vẫn còn những hạn chế nhất định. Có trường hợp việc giải quyết khiếu nại chậm trễ, thiếu đối thoại thực chất hoặc chưa xem xét đầy đủ các ý kiến, chứng cứ do người khiếu nại cung cấp, khiến khiếu nại không được giải quyết dứt điểm và tiếp tục phát sinh khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện hành chính ra Tòa án.

II. Khái niệm về khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng

Xuất phát từ thực tiễn nhiều quyết định thu hồi đất còn gây tranh cãi về tính hợp pháp và tính hợp lý, pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền khiếu nại nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc làm rõ khái niệm, chủ thể và sự khác biệt giữa khiếu nại với khởi kiện hành chính là cơ sở quan trọng để người dân lựa chọn đúng phương thức bảo vệ quyền lợi khi cho rằng quyết định thu hồi đất là không thỏa đáng.

1. Khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng là gì?

Khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng là việc người sử dụng đất hoặc người có quyền, lợi ích liên quan đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính về thu hồi đất khi cho rằng quyết định đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, do không đúng quy định pháp luật hoặc không bảo đảm tính hợp lý.

Quyết định thu hồi đất bị khiếu nại có thể bị cho là không thỏa đáng trong các trường hợp như: thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vi phạm trình tự, thủ tục thu hồi đất; hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không phù hợp, không bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất. Thông qua việc khiếu nại, người dân yêu cầu cơ quan ban hành quyết định hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp kiểm tra lại tính đúng đắn của quyết định đã ban hành.

2. Người sử dụng đất hợp pháp có vai trò như thế nào trong việc khiếu nại quyết định thu hồi đất?

Người sử dụng đất hợp pháp là chủ thể trung tâm trong quan hệ khiếu nại quyết định thu hồi đất, bởi họ là người trực tiếp chịu tác động từ quyết định hành chính này. Với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan, người sử dụng đất có quyền chủ động thực hiện khiếu nại để bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền về tài sản gắn liền với đất và các quyền lợi phát sinh từ việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong quá trình khiếu nại, người sử dụng đất không chỉ là người yêu cầu, mà còn có vai trò cung cấp thông tin, tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khiếu nại của mình là có căn cứ. Việc tham gia đối thoại, trình bày ý kiến và giám sát quá trình giải quyết khiếu nại của cơ quan có thẩm quyền giúp bảo đảm tính minh bạch, khách quan trong việc xem xét lại quyết định thu hồi đất.

3. Khiếu nại quyết định thu hồi đất khác gì với khởi kiện hành chính về đất đai?

Mặc dù đều là các phương thức bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, nhưng khiếu nại quyết định thu hồi đất và khởi kiện hành chính về đất đai có những điểm khác biệt cơ bản.

Khiếu nại là thủ tục hành chính, được thực hiện trong nội bộ hệ thống cơ quan nhà nước, theo đó người khiếu nại yêu cầu cơ quan đã ban hành quyết định hoặc cơ quan cấp trên xem xét lại quyết định thu hồi đất. Thủ tục này thường mang tính linh hoạt, ít hình thức hơn và có thể giúp giải quyết vụ việc nhanh chóng nếu các bên đạt được sự thống nhất.

Trong khi đó, khởi kiện hành chính là việc người sử dụng đất đưa vụ việc ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xét xử tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất. Đây là con đường tố tụng tư pháp, có trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn và bản án, quyết định của Tòa án có giá trị bắt buộc thi hành. Thông thường, khởi kiện hành chính được lựa chọn khi việc khiếu nại không đạt được kết quả như mong muốn hoặc người dân cho rằng cần có sự phán quyết độc lập của Tòa án.

III. Quy định của pháp luật liên quan đến khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, pháp luật hiện hành đã thiết lập một cơ chế khiếu nại tương đối đầy đủ. Việc nắm rõ các quy định này giúp người dân thực hiện quyền khiếu nại đúng chủ thể, đúng trình tự và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Chủ thể nào có quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng?

Theo khoản 1 Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc, thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Như vậy, chủ thể có quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng gồm người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan. Trong đó chủ yếu là người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nếu quyền sử dụng đất của họ bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

2. Hình thức khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011, việc khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

  • Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.
  • Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung.

Việc lựa chọn hình thức khiếu nại phù hợp giúp bảo đảm nội dung khiếu nại được tiếp nhận và xem xét một cách chính thức, đúng pháp luật.

3. Trình tự, thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng được thực hiện như thế nào?

Theo hướng dẫn tại Chương II Luật Khiếu nại 2011, sửa đổi năm 2025, trình tự, thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng được thực hiện như sau: 

Bước 1: Khiếu nại lần đầu

Người khiếu nại nộp đơn khiếu nại hoặc trực tiếp khiếu nại tới cơ quan và cá nhân có thẩm quyền giải quyết. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu thuộc về cơ quan, cá nhân đã ra quyết định thu hồi đất, đền bù và hỗ trợ tái định cư:

  • Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với các quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh;
  • Chủ tịch UBND cấp xã đối với các quyết định thu hồi đất của UBND cấp xã.  

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, cơ quan và cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại gửi thông báo thụ lý, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại. Nếu người khiếu nại đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì kết thúc khiếu nại. Trường hợp không đồng ý hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì thực hiện khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính.

Bước 2: Khiếu nại lần hai

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn quy định mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết  hoặc người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì tiến hành nộp đơn khiếu nại lần hai đến cơ quan có thẩm quyền (kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu) hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai thuộc về cơ quan cấp trên, lãnh đạo cấp trên trực tiếp của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp xã.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, cơ quan và cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại gửi thông báo thụ lý, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại. Nếu người khiếu nại đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai thì kết thúc việc khiếu nại. Trường hợp không đồng ý hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì người khiếu nại thực hiện khởi kiện vụ án hành chính.

Bước 3: Khởi kiện vụ án hành chính

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính năm 2015.

Như vậy, trình tự, thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng được pháp luật quy định theo các bước chặt chẽ, rõ ràng, bảo đảm quyền khiếu nại và quyền tiếp cận công lý của người sử dụng đất. Việc nắm vững trình tự, thời hạn và thẩm quyền giải quyết không chỉ giúp người khiếu nại bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mà còn tránh được rủi ro mất quyền khiếu nại, khởi kiện do vi phạm về thủ tục hoặc quá thời hạn theo quy định của pháp luật.

4. Quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại quyết định thu hồi đất

Theo Điều 12 Luật Khiếu nại năm 2011, sửa đổi năm 2025, quyền, nghĩa vụ của người khiếu nại quyết định thu hồi đất như sau: 

Người khiếu nại có các quyền sau đây:

  • Tự mình khiếu nại.
  • Nhờ luật sư tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho luật sư khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
  • Tham gia đối thoại hoặc ủy quyền cho người đại diện hợp pháp tham gia đối thoại;
  • Được biết, đọc, sao chụp, sao chép, tài liệu, chứng cứ do người giải quyết khiếu nại thu thập để giải quyết khiếu nại, trừ thông tin, tài liệu thuộc bí mật nhà nước;
  • Yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan đang lưu giữ, quản lý thông tin, tài liệu liên quan tới nội dung khiếu nại cung cấp thông tin, tài liệu đó cho mình trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày có yêu cầu để giao nộp cho người giải quyết khiếu nại, trừ thông tin, tài liệu thuộc bí mật nhà nước;
  • Được yêu cầu người giải quyết khiếu nại áp dụng các biện pháp khẩn cấp để ngăn chặn hậu quả có thể xảy ra do việc thi hành quyết định hành chính bị khiếu nại;
  • Đưa ra chứng cứ về việc khiếu nại và giải trình ý kiến của mình về chứng cứ đó;
  • Nhận văn bản trả lời về việc thụ lý giải quyết khiếu nại, nhận quyết định giải quyết khiếu nại, quyết định tạm đình chỉ, quyết định đình chỉ giải quyết khiếu nại (nếu có); 
  • Được khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp đã bị xâm phạm; được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật;
  • Khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính;
  • Rút khiếu nại.

Người khiếu nại có các nghĩa vụ sau đây:

  • Khiếu nại đến đúng người có thẩm quyền giải quyết;
  • Trình bày trung thực sự việc, đưa ra chứng cứ về tính đúng đắn, hợp lý của việc khiếu nại; cung cấp thông tin, tài liệu liên quan cho người giải quyết khiếu nại; chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung trình bày và việc cung cấp thông tin, tài liệu đó;
  • Chấp hành quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại trong thời gian khiếu nại, trừ trường hợp quyết định, hành vi đó bị tạm đình chỉ thi hành theo quy định tại Điều 35 của Luật này;
  • Chấp hành nghiêm chỉnh quyết định giải quyết khiếu nại đã có hiệu lực pháp luật.

Việc thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ này là điều kiện quan trọng để quá trình khiếu nại quyết định thu hồi đất diễn ra đúng pháp luật và đạt được hiệu quả bảo vệ quyền lợi thực chất cho người sử dụng đất.

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng

Trên thực tế, khi thực hiện quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất thường gặp nhiều vướng mắc liên quan đến giá trị pháp lý của kết quả giải quyết khiếu nại, quyền tiếp tục bảo vệ quyền lợi, cũng như phạm vi bồi thường và việc tham gia của luật sư. Việc làm rõ các vấn đề này giúp người khiếu nại chủ động hơn trong quá trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

1. Kết quả giải quyết khiếu nại quyết định thu hồi đất được thể hiện dưới hình thức nào?

Theo Điều 31 Luật Khiếu nại năm 2011, kết quả giải quyết khiếu nại quyết định thu hồi đất được thể hiện bằng quyết định giải quyết khiếu nại bằng văn bản do người có thẩm quyền ban hành.

Quyết định này phải nêu rõ nội dung khiếu nại, kết quả xác minh, căn cứ pháp lý, kết luận về nội dung khiếu nại là đúng, đúng một phần hay sai, đồng thời xác định rõ việc giữ nguyên, sửa đổi, hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ quyết định thu hồi đất bị khiếu nại. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ tiếp theo.

2. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại thì được thực hiện quyền gì tiếp theo?

Theo Điều 33 Luật Khiếu nại năm 2011, sửa đổi năm 2025, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.

Như vậy, trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, người khiếu nại có quyền khiếu nại lần hai đến người đứng đầu cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp của người đã ban hành quyết định thu hồi đất. 

3. Người khiếu nại có được yêu cầu bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất trái pháp luật không?

Trường hợp quyết định thu hồi đất bị xác định là trái pháp luật và gây thiệt hại cho người sử dụng đất, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017.

Việc bồi thường có thể bao gồm thiệt hại về tài sản, thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút và các thiệt hại hợp pháp khác phát sinh trực tiếp từ quyết định thu hồi đất trái pháp luật. Tuy nhiên, người yêu cầu bồi thường cần chứng minh được mối quan hệ nhân quả giữa quyết định thu hồi đất trái pháp luật và thiệt hại thực tế đã xảy ra.

4. Việc thuê luật sư hoặc người đại diện khi khiếu nại quyết định thu hồi đất có được pháp luật cho phép không?

Pháp luật hiện hành cho phép người khiếu nại thuê luật sư hoặc ủy quyền cho người đại diện hợp pháp tham gia vào quá trình khiếu nại. Quy định này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 Điều 12 Luật Khiếu nại năm 2011, nhằm bảo đảm quyền được hỗ trợ pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại.

Luật sư hoặc người đại diện có thể tham gia tư vấn, soạn thảo đơn khiếu nại, thu thập chứng cứ, tham gia đối thoại và bảo vệ quyền lợi cho người khiếu nại trong suốt quá trình giải quyết khiếu nại.

5. Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì có được khiếu nại quyết định thu hồi đất không?

Trong trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đang sử dụng đất vẫn có thể khiếu nại quyết định thu hồi đất nếu có căn cứ chứng minh việc sử dụng đất là hợp pháp, ổn định và đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Việc có hay không có Giấy chứng nhận không làm mất quyền khiếu nại, nhưng người khiếu nại cần cung cấp các giấy tờ, tài liệu chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình giải quyết khiếu nại.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLaw khi có vấn đề về khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng

Khiếu nại quyết định thu hồi đất không thỏa đáng là một quá trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết chuyên sâu về pháp luật đất đai, khiếu nại hành chính và tố tụng hành chính. Việc tìm đến luật sư tư vấn tại NPLaw giúp người sử dụng đất được hỗ trợ toàn diện từ việc đánh giá tính pháp lý của quyết định thu hồi đất, xác định chiến lược khiếu nại phù hợp, đến việc đại diện làm việc với cơ quan nhà nước hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án khi cần thiết.

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai và giải quyết tranh chấp hành chính, đội ngũ luật sư NPLaw không chỉ giúp khách hàng hạn chế rủi ro pháp lý, mà còn góp phần bảo đảm việc khiếu nại được thực hiện đúng trình tự, đúng thời hạn và đạt hiệu quả bảo vệ quyền lợi cao nhất. Đây chính là cơ sở để người dân an tâm lựa chọn sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp khi đối mặt với các quyết định thu hồi đất không thỏa đáng.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.