Tư vấn giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản

Trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc bàn giao tài sản thường được coi là dấu mốc quan trọng, đánh dấu việc hoàn tất nghĩa vụ của bên chuyển giao và khởi đầu quyền sở hữu của bên nhận tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, sau khi bàn giao tài sản, không ít trường hợp đã phát sinh các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến chất lượng tài sản, quyền sử dụng, nghĩa vụ kèm theo hoặc sự chậm trễ trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý. Bài viết dưới đây NPLAW sẽ tư vấn, phân tích giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản.

I. Thực trạng về giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản

Trong thực tiễn đời sống dân sự, kinh doanh – thương mại tại Việt Nam hiện nay, tình trạng giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản diễn ra khá phổ biến, dưới nhiều hình thức và ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Các dạng tranh chấp phổ biến phát sinh sau khi bàn giao tài sản như:

• Tranh chấp về chất lượng, hiện trạng tài sản: Đây là một trong những dạng tranh chấp phổ biến nhất. Sau khi tài sản được bàn giao, bên nhận phát hiện tài sản không đúng như thỏa thuận về chất lượng, diện tích, công suất sử dụng,… Ví dụ: nhà bị thấm dột, đất bị lấn chiếm, máy móc thiết bị bị lỗi kỹ thuật.
• Tranh chấp về nghĩa vụ kèm theo tài sản: Trong một số trường hợp, bên nhận tài sản phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, công nợ liên quan đến tài sản) hoặc chưa hoàn tất thủ tục sang tên, chuyển quyền sở hữu, dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm của các bên.
• Tranh chấp do chậm trễ trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý: Bên chuyển giao không hỗ trợ thực hiện thủ tục sang tên, hoặc hồ sơ pháp lý không đầy đủ dẫn đến việc bên nhận tài sản không thể đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Tranh chấp về việc không giao tài sản đúng thời điểm, không bàn giao đầy đủ tài sản: Một số trường hợp phát sinh do bên chuyển giao vi phạm cam kết về thời điểm hoặc nội dung bàn giao.

II. Quy định pháp luật về giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản

1. Các vấn đề thường phát sinh sau khi bàn giao là gì

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và một số luật chuyên ngành như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Xây dựng 2014…, sau khi bàn giao tài sản, một số vấn đề thường phát sinh bao gồm:

• Tài sản không đúng mô tả hoặc không đúng thỏa thuận trong hợp đồng: Về kích thước, diện tích, công năng, tình trạng kỹ thuật, hoặc không có đầy đủ giấy tờ pháp lý như cam kết. 
• Chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý: Bên chuyển giao chưa nộp đủ thuế, phí hoặc chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu/sử dụng nên gây cản trở quyền của bên nhận.
• Tài sản bị tranh chấp, kê biên hoặc đang bị thế chấp: Dù đã bàn giao, tài sản vẫn thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng hoặc có bên thứ ba yêu cầu quyền lợi.
• Không thực hiện nghĩa vụ bảo hành (nếu có): Theo Điều 446 Bộ luật Dân sự, Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
• Thiếu hồ sơ, tài liệu đi kèm: Như bản vẽ thiết kế, hóa đơn, biên bản nghiệm thu, chứng nhận quyền sử dụng tài sản,…

2. Giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản như thế nào

Trách nhiệm do giao tài sản không đúng số lượng (Điều 437 Bộ luật Dân sự):

• Trường hợp bên bán giao tài sản với số lượng nhiều hơn số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có quyền nhận hoặc không nhận phần dôi ra; nếu nhận thì phải thanh toán đối với phần dôi ra theo giá được thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có một trong các quyền sau đây: Nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu; Nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc vi phạm làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng.

Trách nhiệm do giao vật không đồng bộ (Điều 438 Bộ luật Dân sự 2015)

• Trường hợp vật được giao không đồng bộ làm cho mục đích sử dụng của vật không đạt được thì bên mua có một trong các quyền sau đây: Nhận và yêu cầu bên bán giao tiếp phần hoặc bộ phận còn thiếu, yêu cầu bồi thường thiệt hại và hoãn thanh toán phần hoặc bộ phận đã nhận cho đến khi vật được giao đồng bộ; Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Trường hợp bên mua đã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao không đồng bộ thì được trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do giao vật không đồng bộ, kể từ thời điểm phải thực hiện hợp đồng cho đến khi vật được giao đồng bộ.

Trách nhiệm giao tài sản không đúng chủng loại (Điều 439 Bộ luật Dân sự 2015)

• Trường hợp tài sản được giao không đúng chủng loại thì bên mua có một trong các quyền sau đây: Nhận và thanh toán theo giá do các bên thỏa thuận; Yêu cầu giao tài sản đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại; Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc giao không đúng chủng loại làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng. Trường hợp tài sản gồm nhiều chủng loại mà bên bán không giao đúng với thỏa thuận đối với một hoặc một số loại thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến loại tài sản đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Hàng hóa có khuyết tật (Điều 445 Bộ luật Dân sự 2015): Nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị sử dụng của vật đã mua thì phải báo ngay cho bên bán khi phát hiện ra khuyết tật và có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác, giảm giá và bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các phương thức giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản gồm:

• Giải quyết bằng thương lượng, hòa giải: Các bên được khuyến khích tự thỏa thuận giải quyết, nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí, giữ gìn mối quan hệ pháp lý – kinh doanh.
• Giải quyết tại cơ quan tài phán: Trường hợp không thỏa thuận được, các bên có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc lựa chọn trọng tài thương mại nếu có thỏa thuận trọng tài.

3. Để hạn chế các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao, có nên mời bên thứ 3 tham gia giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản không

Việc mời bên thứ ba tham gia vào quá trình bàn giao hoặc giải quyết tranh chấp sau bàn giao là cần thiết và nên được cân nhắc tùy theo tính chất của giao dịch. Các bên thứ ba có thể bao gồm:

• Tổ chức trung gian giám định tài sản (ví dụ: giám định chất lượng, hiện trạng công trình, tài sản): Giúp xác định khách quan tình trạng tài sản tại thời điểm bàn giao.
• Công chứng viên, luật sư: Tham gia vào việc soạn thảo, rà soát hợp đồng và lập biên bản bàn giao, từ đó bảo vệ quyền lợi pháp lý của các bên và giúp ghi nhận đầy đủ nghĩa vụ sau bàn giao.
• Tổ chức hòa giải, trọng tài thương mại: Là giải pháp thay thế tòa án trong nhiều trường hợp, giúp giải quyết tranh chấp nhanh chóng, bảo mật.
• Đơn vị quản lý tài sản hoặc dịch vụ hậu mãi (trong lĩnh vực bất động sản): Đảm nhiệm vai trò hỗ trợ giải quyết bảo hành, sửa chữa, thủ tục pháp lý sau khi khách hàng nhận tài sản.

III. Giải đáp một số câu hỏi về giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản

1. Trong khi bàn giao có nên lập biên bản bàn giao không

Việc lập biên bản bàn giao tài sản là vô cùng cần thiết và nên thực hiện trong mọi giao dịch chuyển giao tài sản, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như nhà đất, phương tiện vận tải, máy móc thiết bị,… Biên bản bàn giao là chứng cứ pháp lý quan trọng, ghi nhận:

• Thời điểm bàn giao;
• Hiện trạng tài sản;
• Trách nhiệm của các bên sau khi bàn giao;
• Các giấy tờ, phụ kiện, hồ sơ kèm theo.

Nếu xảy ra tranh chấp, biên bản này sẽ là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

2. Ai có thẩm quyền giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản

Tùy theo tính chất và mức độ của vấn đề phát sinh, các chủ thể có thẩm quyền giải quyết có thể bao gồm:

• UBND cấp xã: Trong một số trường hợp dân sự đơn giản hoặc về đất đai, các cơ quan này có thể tiến hành hòa giải trước khi vụ việc được đưa lên tòa.
• Tòa án nhân dân có thẩm quyền: Khi có tranh chấp dân sự, hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại, một trong hai bên có thể khởi kiện tại tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• Trọng tài thương mại: Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài, thì tranh chấp sẽ do trung tâm trọng tài giải quyết (Điều 3 Luật Trọng tài thương mại 2010).

3. Sau khi bàn giao, không tìm thấy người bàn giao thì phải làm như thế nào

Nếu bên nhận tài sản gặp sự cố với tài sản và không liên lạc được với người bàn giao, có thể thực hiện các bước sau:

• Kiểm tra thông tin liên lạc trong hợp đồng, biên bản bàn giao để xác định địa chỉ, số điện thoại, mã số thuế hoặc thông tin định danh.
• Gửi thông báo bằng văn bản hoặc công văn tới địa chỉ đã biết. Việc lưu trữ thông báo là bằng chứng quan trọng.
• Lập hồ sơ khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết. Trong trường hợp không rõ nơi cư trú của bị đơn, tòa án sẽ thực hiện thủ tục niêm yết công khai theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Nếu không thể xác minh hoặc liên hệ trong thời gian dài, bên nhận có thể yêu cầu tòa tuyên bố người bàn giao mất tích hoặc giải quyết vụ việc vắng mặt theo thủ tục tố tụng.

4. Khi có lỗi kỹ thuật phát sinh sau khi bàn giao tài sản, bên nào chịu trách nhiệm?

Theo Điều 445 Bộ luật Dân sự 2015, nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị sử dụng của vật đã mua thì phải báo ngay cho bên bán khi phát hiện ra khuyết tật và có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác, giảm giá và bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên bán phải bảo đảm vật bán phù hợp với sự mô tả trên bao bì, nhãn hiệu hàng hóa hoặc phù hợp với mẫu mà bên mua đã lựa chọn.

5. Giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản có cần thông qua hòa giải không?

Hiện nay không có quy định bắt buộc, nhưng hòa giải là khuyến khích và thường được áp dụng để tiết kiệm thời gian, chi phí, bảo vệ mối quan hệ giữa các bên. Hòa giải là một trong những nguyên tắc cơ bản trong giải quyết tranh chấp dân sự. Ngoài ra, đối với một số tranh chấp đất đai, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện.

6. Cần làm gì nếu một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ sau khi giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản?

Nếu một bên đã có cam kết, phán quyết, biên bản thỏa thuận nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ, bên còn lại có thể:

• Yêu cầu thi hành án (nếu đã có bản án, quyết định của tòa hoặc trọng tài);
• Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng;
• Yêu cầu cơ quan chức năng áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự.

Ngoài ra, cần lưu giữ đầy đủ các tài liệu liên quan (hợp đồng, biên bản bàn giao, thư từ trao đổi…) để làm chứng cứ phục vụ quá trình khởi kiện hoặc tố tụng.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao tài sản. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.