Tư vấn pháp lý trong trường hợp giấy phép thi công không hợp lệ

Trong lĩnh vực xây dựng, việc thực hiện công trình đúng theo thiết kế đã được phê duyệt là yêu cầu bắt buộc, vừa đảm bảo an toàn kết cấu, vừa tuân thủ quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại nhiều công trình thi công sai thiết kế, dẫn đến nguy cơ mất an toàn, phát sinh tranh chấp và bị xử lý theo pháp luật.

Bài viết này sẽ cung cấp tư vấn pháp lý chi tiết về cách xử lý khi giấy phép thi công không hợp lệ, phân tích quy định pháp luật liên quan, trách nhiệm của các bên và hướng giải quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan.

I. Thực trạng liên quan đến giấy phép thi công không hợp lệ

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực xây dựng, tình trạng giấy phép thi công không hợp lệ xuất hiện ngày càng phổ biến.

Điều này không chỉ xảy ra ở các dự án nhỏ lẻ mà còn ở những công trình lớn, có vốn đầu tư cao, gây ra nhiều hệ lụy pháp lý và kinh tế cho chủ đầu tư.

• Nguyên nhân phổ biến của giấy phép thi công không hợp lệ: Nhiều giấy phép được cấp không đúng quy trình do hồ sơ xin phép chưa đầy đủ, sai phạm trong thẩm quyền cấp phép, hoặc cố tình gian dối trong kê khai thông tin. Ngoài ra, một số trường hợp chủ đầu tư tự ý thay đổi nội dung giấy phép sau khi được cấp mà không làm thủ tục điều chỉnh theo quy định.
• Hệ quả của việc thi công với giấy phép không hợp lệ: Công trình có giấy phép thi công không hợp lệ có thể bị đình chỉ thi công, buộc tháo dỡ, hoặc xử phạt vi phạm hành chính. Nghiêm trọng hơn, khi xảy ra sự cố (như sập, hư hỏng, cháy nổ...), chủ đầu tư có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu xác định có hành vi cố ý vi phạm.
• Tình hình thực tế hiện nay: Theo thống kê của các cơ quan quản lý xây dựng, hàng năm vẫn phát hiện nhiều trường hợp xây dựng không phép hoặc sai phép, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Nguyên nhân chủ yếu là nhận thức pháp luật của chủ đầu tư và nhà thầu còn hạn chế, đồng thời công tác kiểm tra, giám sát còn thiếu chặt chẽ.

Từ thực trạng này, việc hiểu rõ quy định pháp lý về giấy phép thi công và cách xử lý khi phát hiện giấy phép không hợp lệ là vô cùng cần thiết để bảo đảm công trình được thực hiện đúng quy định và tránh rủi ro pháp lý.

II. Khái niệm về giấy phép thi công không hợp lệ

Sau khi nhận được giấy phép xây dựng, nhiều chủ đầu tư cho rằng chỉ cần có “giấy phép” là có thể yên tâm triển khai công trình. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp giấy phép thi công bị coi là không hợp lệ, khiến công trình rơi vào tình trạng vi phạm pháp luật mà chủ đầu tư không hề hay biết.

1. Giấy phép thi công không hợp lệ là gì?

Theo điểm a khoản 1 Điều 53 Nghị định 15/2021/NĐ-CP được sửa đổi khoản 16 Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP, giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật, bao gồm: Giả mạo giấy tờ trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng; giấy phép xây dựng bị ghi sai do lỗi của cơ quan cấp giấy phép xây dựng; giấy phép xây dựng được cấp không đúng thẩm quyền; giấy phép xây dựng được cấp không đáp ứng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, giấy phép thi công không hợp lệ là giấy phép được cấp sai quy định, không đảm bảo tính pháp lý hoặc do giả mạo giấy tờ, và do đó không có giá trị làm căn cứ để triển khai thi công công trình.

2. Làm thế nào để biết giấy phép thi công đang sử dụng có hợp lệ hay không?

Chủ đầu tư có thể kiểm tra thông tin giấy phép qua cơ quan cấp phép xây dựng (thường là Sở Xây dựng hoặc UBND cấp xã nơi có công trình). Các yếu tố cần đối chiếu gồm:

• Thẩm quyền cấp phép có đúng quy định của Luật Xây dựng không;
• Thời hạn và phạm vi hiệu lực ghi trong giấy phép;
• Sự thống nhất giữa nội dung giấy phép và hồ sơ thiết kế thi công;
• Giấy phép có bị thu hồi, hủy bỏ hoặc điều chỉnh theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Như vậy, việc kiểm tra kỹ tính hợp lệ của giấy phép thi công giúp chủ đầu tư bảo đảm hoạt động xây dựng được thực hiện đúng pháp luật, tránh rủi ro bị xử phạt hoặc đình chỉ thi công.

3. Hậu quả pháp lý nếu sử dụng giấy phép thi công không hợp lệ

Việc sử dụng giấy phép thi công không hợp lệ có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý sau:

• Bị thu hồi giấy phép thi công không hợp lệ theo điểm a Khoản 1 Điều 101 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020; 
• Xử phạt hành chính tại khoản 4, khoản 6, điểm c khoản 15 và khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng;
• Không được nghiệm thu, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình;
• Trong trường hợp gây thiệt hại nghiêm trọng, chủ đầu tư hoặc người có liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 298 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về tội “vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng”.

Do đó, việc sử dụng giấy phép thi công hợp lệ không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư và bảo đảm an toàn, trật tự trong hoạt động xây dựng.

III. Quy định của pháp luật liên quan đến giấy phép thi công không hợp lệ

Trong lĩnh vực xây dựng, giấy phép thi công hợp lệ là căn cứ pháp lý quan trọng để công trình được phép triển khai hợp pháp. Do đó, việc sử dụng hoặc cấp giấy phép không đúng quy định không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

1. Ai chịu trách nhiệm khi giấy phép thi công bị coi là không hợp lệ?

Theo Điều 101 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), trách nhiệm trong trường hợp giấy phép thi công không hợp lệ được xác định như sau:

• Chủ đầu tư chịu trách nhiệm kiểm tra, đảm bảo tính hợp pháp của giấy phép khi bị thu hồi. 
• Sau 10 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do giấy phép thi công bị coi là không hợp lệ, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan đã cấp giấy phép thì cơ quan cấp giấy phép hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng. Quyết định hủy giấy phép xây dựng được đăng trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Như vậy, chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm chính khi giấy phép thi công bị coi là không hợp lệ, đồng thời phải phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để khắc phục, tránh làm gián đoạn hoặc gây hậu quả pháp lý cho dự án xây dựng.

2.Có thể xin cấp lại hoặc điều chỉnh giấy phép khi công trình đã bắt đầu thi công không?

Theo Điều 98 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

• Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
• Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
• Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 101 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), giấy phép xây dựng được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất.

Như vậy, có thể xin cấp lại hoặc điều chỉnh giấy phép khi công trình đã bắt đầu thi công nếu thuộc một trong các căn cứ pháp lý trên. 

3. Hồ sơ, thủ tục và thời gian điều chỉnh giấy phép không hợp lệ được quy định như thế nào?

Theo Điều 98 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

• Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;
• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
• Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng;
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Theo Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), quy trình  điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:

• Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
• Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
• Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.;
• Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
• Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. 

Như vậy, quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện chặt chẽ, bảo đảm tính minh bạch và kịp thời, giúp chủ đầu tư sớm khắc phục sai sót, hoàn thiện hồ sơ pháp lý để dự án được tiếp tục triển khai đúng quy định. 

4. Hình thức xử phạt khi sử dụng giấy phép thi công không hợp lệ

Sử dụng giấy phép thi công không hợp lệ có thể là hành vi phạm hành chính và có thể bị xử phạt hành chính tại khoản 4, khoản 6, điểm c khoản 15 và khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

- Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

+ Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

- Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

- Ngoài ra còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

+ Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, nếu công trình đã hoàn thành;

+ Nếu công trình đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Như vậy, việc sử dụng giấy phép thi công không hợp lệ không chỉ bị xử phạt tiền mà còn có thể phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm ngặt, nhằm đảm bảo tính pháp lý và an toàn của công trình.

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến giấy phép thi công không hợp lệ

Trong quá trình triển khai dự án xây dựng, không ít trường hợp giấy phép thi công bị phát hiện không hợp lệ do sai sót trong hồ sơ, cấp sai thẩm quyền hoặc thay đổi quy hoạch. Dưới đây là những câu hỏi phổ biến và hướng giải đáp theo quy định pháp luật hiện hành:

1. Chủ đầu tư có thể đình chỉ thi công ngay khi phát hiện giấy phép không hợp lệ không?

Khi phát hiện giấy phép thi công không hợp lệ, chủ đầu tư có nghĩa vụ tạm dừng thi công ngay lập tức để rà soát, khắc phục và làm thủ tục điều chỉnh hoặc cấp lại giấy phép.

Nếu cố tình tiếp tục thi công, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính, đồng thời buộc tháo dỡ phần công trình xây sai phép hoặc không phép. Việc tự đình chỉ sớm giúp giảm nhẹ trách nhiệm và được cơ quan chức năng hỗ trợ xử lý nhanh hơn.

2. Nếu giấy phép thi công không hợp lệ nhưng công trình vẫn đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, có bị xử phạt không?

Dù công trình bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, việc sử dụng giấy phép sai quy định vẫn bị coi là vi phạm hành chính theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Pháp luật tách bạch hai yếu tố: Tính hợp pháp của giấy phép thi công và chất lượng, an toàn của công trình. Do đó, công trình dù đạt tiêu chuẩn kỹ thuật nhưng được xây dựng bằng giấy phép không hợp lệ vẫn bị xử phạt, buộc điều chỉnh, xin cấp phép lại, hoặc thậm chí tháo dỡ phần vi phạm.

3. Nhà thầu có thể tiếp tục thi công nếu giấy phép không hợp lệ đang trong quá trình điều chỉnh không?

Công trình chỉ được phép thi công sau khi giấy phép điều chỉnh đã được cấp lại. Nếu thi công trong khi giấy phép chưa hợp lệ hoặc đang chờ điều chỉnh, nhà thầu và chủ đầu tư đều có thể bị xử phạt. Ngoài ra, phần công trình thi công trong thời gian này không được công nhận trong nghiệm thu.

4. Giấy phép thi công không hợp lệ ảnh hưởng thế nào đến nghiệm thu và bàn giao công trình?

Theo Điều 123 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020, việc nghiệm thu công trình xây dựng gồm:

• Nghiệm thu công việc xây dựng trong quá trình thi công và nghiệm thu các giai đoạn chuyển bước thi công khi cần thiết;
• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, hoàn thành công trình xây dựng để đưa vào khai thác, sử dụng.

Nếu giấy phép không hợp lệ, công trình không đủ điều kiện nghiệm thu, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đưa vào sử dụng hợp pháp. Điều này gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư và làm mất uy tín của nhà thầu. 

5. Nếu tranh chấp phát sinh do giấy phép thi công không hợp lệ, ai chi trả chi phí pháp lý?

Trách nhiệm chi trả chi phí pháp lý phụ thuộc vào nguyên nhân và lỗi vi phạm:

• Nếu lỗi thuộc chủ đầu tư (không kiểm tra tính hợp lệ của giấy phép), chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí;
• Nếu lỗi do đơn vị tư vấn hoặc cơ quan cấp phép sai thẩm quyền, họ phải liên đới bồi thường theo quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015;

Trong trường hợp hợp đồng có điều khoản phân chia trách nhiệm rõ ràng, bên vi phạm hợp đồng phải gánh chịu chi phí giải quyết tranh chấp.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NP Law khi có vấn đề về giấy phép thi công không hợp lệ

Các vấn đề liên quan đến giấy phép thi công không hợp lệ thường kéo theo hậu quả pháp lý nghiêm trọng: đình chỉ thi công, phạt tiền, hoặc thậm chí bị buộc tháo dỡ công trình. Luật sư NP Law với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư sẽ giúp:

• Rà soát và đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ cấp phép;
• Đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xin điều chỉnh hoặc hợp thức hóa giấy phép;
• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho chủ đầu tư, nhà thầu trong các tranh chấp phát sinh.

Liên hệ NPLaw ngay hôm nay để được tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, giúp dự án của bạn an toàn và hợp pháp ngay từ bước đầu tiên.