Trong hoạt động dân sự và kinh doanh, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm phổ biến nhằm bảo vệ quyền lợi của bên cho vay và tăng cường độ an toàn cho các giao dịch tín dụng. Tuy nhiên, để quyền thế chấp có giá trị pháp lý đối kháng với bên thứ ba và được pháp luật công nhận đầy đủ, việc đăng ký thế chấp là yêu cầu bắt buộc đối với nhiều loại tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đối tượng, nguyên tắc và thủ tục đăng ký thế chấp, trình tự, hồ sơ, cũng như hệ quả pháp lý của việc đăng ký hoặc không đăng ký là những nội dung hết sức quan trọng mà các bên cần nắm rõ. 

Bài viết này NPLAW sẽ tư vấn chi tiết các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến việc đăng ký thế chấp nhé.

I. Khái niệm và vai trò của đăng ký thế chấp

Khái niệm đăng ký thế chấp: 

Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định cụ thể tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Như vậy, có thể hiểu: Đăng ký thế chấp là là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để thế chấp thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm. 

Vai trò của đăng ký thế chấp:

  • Xác lập giá trị pháp lý đối kháng với bên thứ ba: Giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp khi xảy ra tranh chấp.
  • Công khai hóa giao dịch: Làm cho quyền thế chấp được biết công khai, tránh rủi ro cho các giao dịch khác liên quan đến tài sản.
  • Bảo đảm an toàn tín dụng: Tăng sự tin cậy cho các tổ chức tín dụng khi quyết định cho vay.
  • Giảm thiểu tranh chấp: Có cơ sở rõ ràng để giải quyết các tranh chấp về quyền tài sản nếu phát sinh.

II. Quy định pháp luật về đăng ký thế chấp

1. Đối tượng của đăng ký thế chấp

Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, thế chấp tài sản là một trong các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm. Cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các trường hợp phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai gồm: 

  • Thế chấp quyền sử dụng đất;
  • Thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận;
  • Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án đầu tư khác có sử dụng đất đồng thời với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;
  • Đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với trường hợp quy định tại các trường hợp trên.

Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các trường hợp phải đăng ký thế chấp tại Cục Hàng không Việt Nam bao gồm: thế chấp tàu bay. 

Theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các trường hợp phải đăng ký thế chấp tại Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam bao gồm: thế chấp tàu biển. 

2. Nguyên tắc đăng ký thế chấp

Theo Điều 5 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, nguyên tắc đăng ký thế chấp như sau:

  • Người yêu cầu đăng ký phải kê khai trung thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin kê khai.
  • Cơ quan đăng ký phải thực hiện đúng thẩm quyền, nhiệm vụ, căn cứ, thủ tục và thời hạn; không làm phát sinh thủ tục khác với quy định của Nghị định này; không yêu cầu nộp thêm bất cứ giấy tờ nào hoặc không yêu cầu kê khai thêm bất cứ thông tin nào mà Nghị định này không quy định trong hồ sơ đăng ký; không yêu cầu sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Cơ quan đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật trong trường hợp vi phạm nguyên tắc này.
  • Cơ quan đăng ký không phải chịu trách nhiệm về tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm; không phải chịu trách nhiệm về thực hiện đăng ký, hủy đăng ký, khôi phục việc đăng ký đã bị hủy theo nội dung bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền, của người có thẩm quyền; không phải chịu trách nhiệm về việc đã đăng ký đối với tài sản bảo đảm là tài sản có tranh chấp hoặc tài sản thi hành án dân sự nhưng trước hoặc tại thời điểm ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu, cơ quan đăng ký không nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết thi hành án dân sự.
  • Việc đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; quyền sử dụng khu vực biển, tài sản gắn liền với khu vực biển hoặc đối với tàu bay, tàu biển phải đảm bảo nội dung được kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận, thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, trừ trường hợp tài sản được quy định tại khoản 5 Điều này, khoản 1, khoản 3 Điều 36 và Điều 37 Nghị định này.
  • Trường hợp đăng ký để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hoặc đồng thời để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và của người khác thì bên bảo đảm phải là người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng khu vực biển hoặc là chủ sở hữu tài sản được dùng để bảo đảm, trừ trường hợp bảo lưu quyền sở hữu.
  • Thông tin về biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được cung cấp theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Thủ tục đăng ký thế chấp

Nộp hồ sơ:

Hồ sơ đăng ký được nộp theo một trong các cách thức sau đây:

  • Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
  • Nộp bản giấy trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính;
  • Qua thư điện tử. 

Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký:

  • Trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp bằng bản giấy mà hợp lệ thì người tiếp nhận ghi vào Sổ tiếp nhận, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
  • Trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến, cơ quan đăng ký tiếp nhận yêu cầu, kiểm tra hồ sơ thông qua giao diện trực tuyến. Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ thì phản hồi tự động xác nhận về việc tổ chức, cá nhân đã gửi thành công và thông báo về thời điểm tiếp nhận hồ sơ hoặc thực hiện việc phản hồi này, thông báo này theo cách thức khác quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
  • Cơ quan đăng ký có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký phải thông báo có nêu rõ lý do cho người yêu cầu đăng ký bằng bản giấy hoặc văn bản điện tử (sau đây gọi là bản điện tử) hoặc bằng hình thức khác thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký và phù hợp với điều kiện của cơ quan đăng ký ngay khi có lý do chính đáng.
  • Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

4. Thay đổi, xóa đăng ký thế chấp

Thay đổi đăng ký thế chấp:

Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi khi có một trong các căn cứ sau đây:

  • Thay đổi bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm do được rút bớt, được bổ sung, được thay thế, được kế thừa do pháp nhân được tổ chức lại, được thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc được xác lập quyền theo quy định của luật, trừ trường hợp pháp luật về tổ chức, hoạt động của Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam hoặc chủ thể khác mà pháp luật khác có liên quan quy định về việc không phải đăng ký thay đổi bên nhận bảo đảm; thay đổi tên hoặc họ, tên của bên bảo đảm, thay đổi tên hoặc họ, tên của bên nhận bảo đảm;
  • Bổ sung việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm những nội dung đã được đăng ký trước đó không bao gồm tài sản này;
  • Bổ sung tài sản mới, tài sản được thay thế mà tài sản này trở thành tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong văn bản thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm hoặc theo quy định của pháp luật và nội dung đã được đăng ký trước đó không bao gồm tài sản này;
  • Rút bớt tài sản bảo đảm;
  • Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;
  • Chỉnh lý thông tin có sai sót trong nội dung đã được kê khai trên Phiếu yêu cầu đăng ký do lỗi của người yêu cầu đăng ký;
  • Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp hợp đồng bảo đảm ban đầu không có nội dung về việc bảo đảm cho nghĩa vụ trong tương lai;
  • Trường hợp khác theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký để thay đổi thông tin đã được kê khai trên Phiếu yêu cầu đăng ký.

Xóa đăng ký thế chấp:

Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký khi thuộc một trong các trường hợp như:

  • Theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
  • Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt;
  • Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký;
  • Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
  • Tài sản bảo đảm không còn được góp vốn vào pháp nhân thương mại hoặc pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội; được thay thế, chuyển nhượng, chuyển giao, hợp nhất, sáp nhập, trộn lẫn; được chế biến dưới hình thức lắp ráp, chế tạo hoặc hình thức khác; bị thu hồi, tiêu hủy, tổn thất toàn bộ, phá dỡ, tịch thu hoặc thuộc trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.
  • Tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc đã được xử lý xong bởi cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
  • Tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đang là tài sản bảo đảm nhưng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về tài sản gắn liền với đất.
  • Tài sản bảo đảm là tàu bay không còn đăng ký quốc tịch Việt Nam;...

5. Hậu quả pháp lý của việc đăng ký thế chấp

Theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

6. Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên liên quan đăng ký thế chấp

Theo Điều 5 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên liên quan đăng ký thế chấp như sau:

Trách nhiệm cơ quan đăng ký: 

  • Cơ quan đăng ký phải thực hiện đúng thẩm quyền, nhiệm vụ, căn cứ, thủ tục và thời hạn; không làm phát sinh thủ tục khác với quy định của Nghị định này; không yêu cầu nộp thêm bất cứ giấy tờ nào hoặc không yêu cầu kê khai thêm bất cứ thông tin nào mà Nghị định này không quy định trong hồ sơ đăng ký; không yêu cầu sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Cơ quan đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật trong trường hợp vi phạm nguyên tắc này.
  • Cơ quan đăng ký không phải chịu trách nhiệm về tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm; không phải chịu trách nhiệm về thực hiện đăng ký, hủy đăng ký, khôi phục việc đăng ký đã bị hủy theo nội dung bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền, của người có thẩm quyền; không phải chịu trách nhiệm về việc đã đăng ký đối với tài sản bảo đảm là tài sản có tranh chấp hoặc tài sản thi hành án dân sự nhưng trước hoặc tại thời điểm ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu, cơ quan đăng ký không nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết thi hành án dân sự.

Trách nhiệm các bên liên quan:

  • Người yêu cầu đăng ký phải kê khai trung thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin kê khai.
  • Trường hợp đăng ký để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hoặc đồng thời để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và của người khác thì bên bảo đảm phải là người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng khu vực biển hoặc là chủ sở hữu tài sản được dùng để bảo đảm, trừ trường hợp bảo lưu quyền sở hữu.
  • Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là do bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm tự chịu trách nhiệm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc theo quy định của pháp luật về dân sự.

III. Giải đáp một số câu hỏi về đăng ký thế chấp

1. Phân biệt giữa giao dịch thế chấp và việc đăng ký thế chấp. Việc đăng ký có ảnh hưởng như thế nào đến hiệu lực của giao dịch thế chấp?

Phân biệt giữa giao dịch thế chấp và việc đăng ký thế chấp:

  • Giao dịch thế chấp là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
  • Đăng ký thế chấp là thủ tục pháp lý nhằm ghi nhận giao dịch thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giao dịch có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

2. Nguyên tắc "ưu tiên theo thứ tự thời điểm đăng ký" được hiểu và áp dụng như thế nào trong trường hợp có nhiều giao dịch thế chấp đối với cùng một tài sản?

Theo Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015, Nguyên tắc "ưu tiên theo thứ tự thời điểm đăng ký" trong trường hợp có nhiều giao dịch thế chấp đối với cùng một tài sản được hiểu như sau:

Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

  • Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
  • Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
  • Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

Theo đó, biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.

3. Làm thế nào để kiểm tra thông tin về việc tài sản có đang bị thế chấp hay không?

Cách kiểm tra tài sản có bị thế chấp hay không:

  • Đối với đất đai, nhà ở: Tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có bất động sản.
  • Đối với ô tô, phương tiện giao thông: Tra cứu tại Cục Đăng kiểm Việt Nam hoặc cơ quan đăng ký giao thông.
  • Đối với tàu bay, tàu biển: Tra cứu tại cơ quan đăng ký tàu bay, tàu biển quốc gia.
  • Cách thực hiện: Yêu cầu cung cấp thông tin bằng văn bản hoặc tra cứu trực tuyến (nếu hệ thống có hỗ trợ).

4. Không đăng ký thế chấp thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực không?

Theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác. Tuy nhiên, hiệu lực đối kháng của thế chấp với người thứ ba chỉ bắt đầu từ khi tài sản được đăng ký.

5. Đã đăng ký thế chấp rồi thì có được bán tài sản đó không?

Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật có quy định không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp:

  • Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
  • Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về đăng ký thế chấp

Khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn quy định về đăng ký thế chấp, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.