Vốn Pháp Định Của Doanh Nghiệp Bất Động Sản: Quy Định Và Lưu Ý

Trên thực tế, hiện nay pháp luật đã có sự thay đổi nhất định đối với vốn pháp định trong doanh nghiệp bất động sản. Với mục đích ban đầu là khiến vốn pháp định đóng vai trò là mức giới hạn vốn đối với loại hình kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp liên quan. Tuy nhiên, về thực tiễn việc giới hạn định mức vốn được xem là rào cản cho sự phát triển và duy trì đối với loại hình kinh doanh này. Và để hiểu rõ hơn về Vốn pháp định thì hãy cùng NPLaw khám phá nhé. 

I. Tìm hiểu về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản

Vốn pháp định theo khoản 7 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005 thì là mức vốn tối thiểu theo quy định pháp luật để doanh nghiệp được thành lập. 

Chính vì vậy, vốn pháp định về bản chất chính là khả năng tài chính tối thiểu do pháp luật quy định, buộc các doanh nghiệp phải đáp ứng để được phép hoạt động trong một số ngành kinh doanh có điều kiện. Trong lĩnh vực bất động sản, quy định về vốn pháp định đóng vai trò như một cơ chế đảm bảo năng lực tài năng chính, giúp các doanh nghiệp hoạt động một cách hợp lý và minh bạch. 

II. Quy định pháp luật về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản

1. Vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì để kinh doanh bất động sản phải được thành lập với mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, tuy nhiên đối với khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022 thì vốn pháp định được thay thế bằng tỷ lệ vốn chủ sở hữu dựa trên tổng số vốn và quy mô sử dụng đất.  

2. Pháp luật hiện hành có quy định về mức vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản không?

Theo quy định pháp luật tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì một doanh nghiệp được hoạt động kinh doanh bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện: Cụ thể, doanh nghiệp đó

• Không bị cấm hoạt động kinh doanh đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc bị tạm ngưng bị đình chỉ theo quy định pháp luật; 
• Tỷ lệ dư nợ tín dụng hoặc nợ trái phiếu nhiều hơn số vốn chủ sở hữu; 
• Đặc biệt, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản thì để  được thông qua dự án bất động sản thì cần đảm bảo về số vốn của chủ sở hữu: 
• Đối với doanh nghiệp đầu tư dự án với quy mô sử dụng đất dưới 20ha thì cần đảm bảo vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng số vốn đầu tư đối với dự án đó, tức với mức vốn pháp định được hiểu cách khái quát là 20% thì chủ sở hữu sẽ có sự linh hoạt và chủ động hơn đối với nguồn lực tài chính đối với dự án; 
• Đối với doanh nghiệp có quy mô dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên thì mức vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng số vốn dự án; 
• Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với nhiều dự án thì cần đảm bảo số vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ theo tỷ lệ từng dự án để đảm bảo khả năng tài chính của toàn bộ dự án. 

Từ đó cho thấy, pháp luật không có sự ấn định cụ thể về số vốn tối thiểu của hoạt động kinh doanh bất động sản mà mặt khác tạo nên sự cởi mở và thúc đẩy kinh doanh của doanh nghiệp hơn. Tuy nhiên, việc tạo tiềm lực mở cho hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng các yếu tố cần về điều kiện hoạt động và yếu tố đủ về vốn chủ sở hữu để đảm bảo quá trình hoạt động diễn ra thuận lợi hơn. 

III. Một số thắc mắc về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản

1. Mặc dù yêu cầu về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản đã bị bãi bỏ, nhưng doanh nghiệp bất động sản có cần chứng minh năng lực tài chính khi đăng ký kinh doanh không?

Theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022 quy định về việc chủ đầu tư dự án phải có sự đảm bảo về số vốn tối thiểu dựa trên tổng số vốn và quy mô dự án. 

Cách cụ thể thì đối với quy mô dưới 20ha thì chủ đầu tư phải có sự chứng minh tiềm lực tài chính là từ 20% tổng số vốn đầu tư, và đối với quy mô từ 20ha trở lên thì số vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư. Từ đó cho thấy, việc đảm bảo về khả năng tài chính vẫn là một yếu tố quan trọng trong việc kinh doanh trong thị trường bất động sản. 

2. Vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản có ảnh hưởng đến phạm vi hoạt động của doanh nghiệp đó không?

Trên thực tế, việc ấn định vốn pháp định với 20 tỷ đồng được xem là rào cản cho sự tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản với nguồn vốn quá lớn, điều này khiến các cá nhân, hộ kinh doanh nhỏ không có khả năng gia nhập và phát triển trên thị trường này, đồng thời cũng chính là yếu tố khiến kìm hãm sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản. 

Tuy nhiên, việc mở rộng đối với vốn tối thiểu để tham gia trường đua kinh doanh trở nên cởi mở hơn khi tạo sự thuận lợi cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gia nhập thị trường, tạo tiềm lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. 

3. Các quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản có thay đổi theo từng giai đoạn không? Có điểm mới nào theo luật hiện hành so với các quy định trước đây?

Chế định về vốn pháp định trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã có sự biến chuyển qua nhiều giai đoạn khi có sự thay thế vốn pháp định với con số cụ thể bằng vốn tối thiểu với tỷ lệ phần trăm ở mức 15%, 20% tùy thuộc vào quy mô và tổng số vốn đầu tư với vốn chủ sở hữu. Điểm mới đó chính là bãi bỏ quy định về vốn pháp định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thành khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022 đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp trên thị trường. 

Từ đó cho thấy, trên thực tế việc tạo lập vốn pháp định về bản chất không còn gò bó trong một con số ấn định nhất định mà vốn pháp định được biểu hiện cách khái quát và rộng hơn khi có sự ấn định về tỷ lệ vốn khi so với quy mô dự án. Sự cải tiến này đã thúc đẩy sự tham gia và tạo động lực phát triển lâu dài hơn đối với thị trường kinh tế về bất động sản. 

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản

Theo đó, để hiểu rõ hơn về hoạt động này thì có các dịch vụ tư vấn phù hợp như: 

• Tư vấn về điều kiện tài chính; 
• Tư vấn về vốn đầu tư;
• Tư vấn về việc tham gia kinh doanh bất động sản với các quy trình và thủ tục; 
• Tư vấn về hoạt động kinh doanh đối với dự án bất động sản. 

Mặc dù các quy định về vốn pháp định trong lĩnh vực bất động sản đã trải qua những thay đổi đáng kể, việc am hiểu và thủ thuật chặt các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản và năng lực tài chính của chủ đầu tư trong việc đảm bảo cho  kinh động doanh bền vững. NPLaw đã có những thông tin trên mang đến cho quý vị quan tổng hợp và chuyên sâu hơn về vấn đề này, nếu vẫn còn khó khăn thì với đội ngũ Luật sư dày dặn và kinh nghiệm sẽ đưa ra những ý kiến tư vấn pháp lý chi tiết và chuyên nghiệp nhất.