Có thể chuyển nhượng mặt bằng mình đang thuê cho người khác hay không?

Nhiều doanh nghiệp, tổ chức đang là bên thuê mặt bằng nhưng hiện tại còn thời hạn thuê theo Hợp đồng nhưng họ vẫn chưa muốn chấm dứt Hợp đồng với bên cho thuê vì nhiều lý do, do đó họ có nhu cầu cho bên thứ ba thuê lại để có thể thực hiện các mục đích kép, vậy việc cho thuê lại này được phép hay không và tiềm ẩn những rủi ro nào, sau đây hãy cùng NPLaw tìm hiểu về các nội dung sau:

I. Được phép chuyển nhượng Hợp đồng thuê mặt bằng không?

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng là một hình thức cho thuê lại mặt bằng theo quy định của pháp luật, theo đó bên thuê sẽ tiến hành cho một bên thứ ba khác thuê mặt bằng của bên cho thuê.

Ví dụ: A cho B thuê mặt bằng tại địa chỉ X, thời hạn là 05 năm. Tuy nhiên đến năm thứ 2 vì B bị bệnh không thể sử dụng mặt bằng kinh doanh này nhưng vẫn có nhu cầu sử dụng khi sức khỏe ổn định trở lại nên đã quyết định cho C thuê lại mặt bằng này, trường hợp này gọi là chuyển nhượng Hợp đồng thuê mặt bằng.

1. Điều kiện để thực hiện được hình thức chuyển nhượng

Theo quy định Điều 475 Bộ luật dân sự thì phải được sự đồng ý của bên cho thuê. Sự đồng ý này có thể được quy định tại Hợp đồng cho thuê ban đầu hoặc nếu không quy định thì có thể được bên cho thuê thông báo chấp thuận việc cho thuê lại bằng văn bản.

Được phép chuyển nhượng Hợp đồng thuê mặt bằng không?

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định như thế nào

Về cơ bản Hợp đồng cho thuê lại tương tự như Hợp đồng thuê mặt bằng, do đó các nội dung về quyền cũng như nghĩa vụ cũng được xác định như một Hợp đồng thuê bình thường, cụ thể:

a) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại

Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê đúng hạn;
Yêu cầu bên thuê bàn giao mặt bằng khi các bên chấm dứt Hợp đồng;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên thuê gây thiệt hại đối với tài sản thuộc mặt bằng thuê nếu các bên có thỏa thuận;
Được quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi bên thuê vi phạm các điều khoản của Hợp đồng;
Có nghĩa vụ giao toàn bộ mặt bằng cho bên thuê theo như thỏa thuận giữa các bên;
Có nghĩa vụ bảo đảm không việc cho thuê lại là phù hợp với quy định của pháp luật và không xảy ra tranh chấp với chủ sở hữu mặt bằng (bên cho thuê lần đầu).

b) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Nhận bàn giao mặt bằng từ bên cho thuê lại;
Được quyền sử dụng mặt bằng đúng với mục đích thuê mà các bên đã thỏa thuận;
Được quyền chấm dứt Hợp đồng nếu bên cho thuê lại vi phạm Hợp đồng;
Có nghĩa vụ thanh toán đúng hạn cho bên cho thuê lại;
Có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ mặt bằng khi các bên chấm dứt Hợp đồng.

Ngoài ra, tùy vào trường hợp cụ thể thì các bên sẽ bổ sung thêm một số quyền và nghĩa vụ khác để bảo vệ mình trong việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng nêu trên.

Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định như thế nào

3. Tài sản khi chuyển nhượng sẽ được giải quyết như thế nào ?

Khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng thì tài sản như bàn ghế, máy móc,... của bên cho thuê lại xử lý như thế nào thì tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên và phải được quy định trong Hợp đồng để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp khi thực hiện bàn giao.

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng thông thường sẽ được thực hiện theo hai phương án sau:

Bên cho thuê lại cho bên thứ ba thuê mặt bằng trống và bên thuê sẽ thanh toán tiền thuê hàng tháng cho bên cho thuê lại (về đặt cọc thì do các bên tự thỏa thuận nếu có nhu cầu). Theo đó mặt bằng được giao sẽ không bao gồm tài sản.
Bên cho thuê lại cho bên thứ ba thuê mặt bằng có sẵn các tài sản như bàn ghế, máy móc (hình thức sang quán,...), theo đó, bên thuê ngoài việc phải thanh toán tiền thuê hàng tháng, tiền đặt cọc thì phải trả thêm một khoản tiền để chuyển nhượng các tài sản khác thì lúc này tài sản như bàn ghế, máy móc sẽ thuộc về bên thuê và được toàn quyền định đoạt tài sản.

Tài sản khi chuyển nhượng sẽ được giải quyết như thế nào

Ngoài ra thì cũng có một số trường hợp bên cho thuê lại chấp nhận việc để lại tài sản trong mặt bằng để bên thuê sử dụng và không yêu cầu bên thuê thanh toán, nhưng lúc này thì tài sản vẫn còn thuộc về bên cho thuê lại và bên thuê chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền tặng cho, mua bán các tài sản này cho bất cứ bên nào khác.

Và dù thực hiện theo hình thức nào thì kết quả thì bên cho thuê lại sẽ tiến hành giao tài sản cho bên thuê để được sử dụng hoặc định đoạt đoạt tùy theo sự thỏa thuận của các bên.

Ví dụ: Bên A cho bên B thuê lại mặt bằng với giá 20.000.000 VNĐ/tháng với thỏa thuận không bao gồm các tài sản như bàn ghế, máy móc,... thì khi bàn giao sẽ không gồm các tài sản này và bên B không có quyền yêu cầu hay tranh chấp về các nội dung này.

4. Hậu quả khi thực hiện quy trình chuyển nhượng không phù hợp

Như đã phân tích ở trên thì điều kiện quan trọng nhất khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng thì cần phải được sự đồng ý của bên cho thuê lần đầu là chủ sở hữu mặt bằng. Nếu chưa được sự đồng ý của bên cho thuê mà tiến hành tự ý cho cho thuê lại mặt bằng thì bên cho thuê có khả năng sẽ yêu cầu bên thuê chấm dứt hành vi cho thuê lại nếu không sẽ tiến hành chấm dứt hoạt đồng vì không thực hiện đúng mục đích của việc thuê nhà.

Lúc này bên thuê sẽ gặp rắc rối với bên thứ ba khi mà Hợp đồng đã ký và bên thứ ba đã tiến hành sử dụng, do đó bên thuê có khả năng sẽ phải chịu phạt vi phạm hoặc bồi thường Hợp đồng cho bên thứ ba. Lúc này sẽ xảy ra tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê, bên thuê và bên được thuê lại. Và bên có lỗi là bên thuê khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê mà đã tiến hành cho thuê lại sẽ phải chịu trách nhiệm đối với tổn thất của các bên.

Trên đây là một số nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng, nếu các bên không xem xét kỹ cũng như hiểu rõ quy định thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Mà tùy vào những tranh chấp thì sẽ có những cách giải quyết khác nhau nên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì các bên nên tìm đến các đơn vị tư vấn pháp luật để được tư vấn và hướng dẫn cách giải quyết, bảo vệ tốt quyền lợi của mình.