Tranh chấp quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư là một vấn đề pháp lý phức tạp và ngày càng phổ biến tại Việt Nam. Những tranh chấp này không chỉ gây thiệt hại về kinh tế cho các bên liên quan mà còn ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả của dự án. Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của NPLaw để tìm hiểu về tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư.

I. Thực trạng về tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xảy ra ngày càng phổ biến do sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án bất động sản, khu công nghiệp, khu đô thị. Những tranh chấp này có thể phát sinh giữa các chủ đầu tư với nhau, giữa chủ đầu tư với người dân hoặc giữa chủ đầu tư với cơ quan nhà nước. Các nguyên nhân thường gặp bao gồm mâu thuẫn về thỏa thuận hợp đồng, quy trình thu hồi đất chưa minh bạch, bồi thường không thỏa đáng hoặc sự thay đổi quy hoạch sau khi dự án đã được cấp phép.

II. Quy định pháp luật về tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư được hiểu như thế nào?

Khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Theo đó có thể hiểu tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư là mâu thuẫn giữa các bên liên quan về quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư. Tranh chấp có thể liên quan đến việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư.

Thế nào là tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

2. Nguyên nhân dẫn tới tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư là gì? 

Trong thực tế, có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư. Một số nguyên nhân phổ biến hiện nay như:

  • Mâu thuẫn về nguồn gốc và tình trạng pháp lý của đất, đặc biệt là đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có sự chồng lấn về ranh giới giữa các thửa đất.
  • Xung đột lợi ích giữa các bên liên quan liên quan đến quyền lợi kinh tế, mức bồi thường và phân chia lợi ích từ dự án.
  • Hợp đồng, thỏa thuận không rõ ràng dẫn đến việc các bên có cách hiểu khác nhau về quyền và nghĩa vụ của mình.
  • Thay đổi chính sách pháp luật và quy hoạch.

Tóm lại, tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư có thể xuất phát từ cả yếu tố chủ quan và khách quan. Để hạn chế rủi ro, các bên liên quan cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật, thiết lập hợp đồng rõ ràng và có phương án giải quyết tranh chấp hợp lý ngay từ giai đoạn đầu tư.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư?

Theo Điều 236 Luật đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

  • Tòa án nhân dân: tranh chấp mà một trong các bên có các giấy tờ về đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất theo khoản 1 Điều 236; hoặc tranh chấp mà các bên lựa chọn Tòa án giải quyết.
  • Trọng tài thương mại Việt Nam: tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
  • Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện: tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau mà các bên không có giấy tờ về đất đai và lựa chọn Ủy ban nhân nhân giải quyết theo khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 236.
  • Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo; đồng thời  các bên không có giấy tờ về đất đai và lựa chọn Ủy ban nhân nhân giải quyết theo khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 236.
  • Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: giải quyết tranh chấp đất đai nếu các bên không đồng ý quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường theo điểm b khoản 2 Điều 236.

Như vậy, hiện nay các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư gồm Tòa án nhân dân có thẩm quyền; Trọng tài thương mại Việt Nam; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Quy định về tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

III. Một số thắc mắc về tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư thường xảy ra giữa những chủ thể nào?

Một số chủ thể thường xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư hiện nay gồm:

  • Tranh chấp giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Tranh chấp giữa các nhà đầu tư với nhau.
  • Tranh chấp giữa nhà đầu tư và người đang trực tiếp sử dụng, quản lý đất.
  • Tranh chấp giữa chủ đầu tư và bên thứ ba (ngân hàng, tổ chức tín dụng, ...)
  • Tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công.

Tóm lại, tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư có thể xảy ra giữa nhiều chủ thể khác nhau do sự chồng lấn lợi ích và mâu thuẫn trong quá trình thực hiện dự án tùy vào từng trường hợp cụ thể.

2. Khi nhiều nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện nhưng có tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, ai là người có quyền sử dụng hợp pháp?

Khi nhiều nhà đầu tư cùng góp vốn để thực hiện một dự án đầu tư nhưng phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp phụ thuộc vào các yếu tố như:

  • Các thỏa thuận, hợp đồng về việc góp vốn, thực hiện dự án đầu tư.
  • Giấy tờ pháp lý về nguồn gốc, quá trình sử dụng và tài liệu khác liên quan đến quyền sử dụng đất đang tranh chấp. 
  • Quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm xảy ra tranh chấp.

Như vậy, trong trường hợp có tranh chấp, việc xác định ai có quyền sử dụng hợp pháp đất trong dự án đầu tư phải căn cứ vào thỏa thuận góp vốn, giấy tờ pháp lý và các hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất và dự án đầu tư. Nếu các bên không thể thương lượng về vấn đề này thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư như thế nào?

3. Khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, nhà đầu tư nên giải quyết theo tòa án hay trọng tài?

Theo khoản 5 Điều 236 Luật đất đai 2024: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”.

Khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, nhà đầu tư có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án hoặc Trọng tài, tùy thuộc vào tình huống cụ thể và thỏa thuận của các bên. Mỗi phương thức có ưu điểm và hạn chế riêng, chẳng hạn:

  • Tòa án có thẩm quyền giải quyết mọi loại tranh chấp, bao gồm cả những tranh chấp phức tạp liên quan đến quyền sử dụng đất, tuy nhiên thủ tục tố tụng tại Tòa án thường phức tạp và thời gian giải quyết kéo dài.
  • Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thường nhanh chóng và linh hoạt hơn so với Tòa án; Phán quyết trọng tài có giá trị chung thẩm, không bị kháng cáo hay xét xử lại. Tuy nhiên chi phí giải quyết thường cao hơn Tòa án; các bên phải có thỏa thuận trọng tài có hiệu lực và có thể thực hiện được.

Nhìn chung, các bên nên cân nhắc kỹ lưỡng về bản chất tranh chấp, thỏa thuận giữa các bên và các quy định pháp luật để lựa chọn phương thức giải quyết hiệu quả nhất.

4. Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư có thể được giải quyết thông qua thương lượng giữa các bên không?

Khoản 1 Điều 235 Luật đất đai 2024 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư hoàn toàn có thể được giải quyết thông qua thương lượng giữa các bên liên quan. Đây là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được pháp luật khuyến khích nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, tiết kiệm thời gian, chi phí.

5. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư không?

Trường hợp phát sinh căn cứ bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận của các bên thì bên bị thiệt hại được quyền yêu cầu bồi thường theo thỏa thuận. Ngoài ra, khoản 1 Điều 584 Bộ luật dân sự 2015 quy định căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau: “Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”.

Như vậy, bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư nếu nếu có đủ căn cứ chứng minh trách nhiệm bồi thường theo quy định nêu trên.

6. Khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, liệu có thể đình chỉ hoạt động của dự án không?

Khoản 1 và 2 Điều 47 Luật đầu tư 2020 quy định các trường hợp ngừng hoạt động của dự án đầu tư gồm:

  • Nhà đầu tư quyết định ngừng hoạt động của dự án đầu tư; ngừng hoạt động của dự án đầu tư vì lý do bất khả kháng.
  • Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư quyết định ngừng hoặc ngừng một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp:

+ Để bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia theo quy định của Luật Di sản văn hóa;

+ Để khắc phục vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường;

+ Để thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn lao động theo đề nghị của cơ quan nhà nước quản lý về lao động;

+ Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài;

+ Nhà đầu tư không thực hiện đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm, trừ trường hợp không thực hiện theo đúng tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh.

Như vậy, trường hợp xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư và thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì có thể ngừng hoạt động của dự án đầu tư.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

Trên đây là bài viết của NPLaw về bồi thường thiệt hại hợp đồng đầu tư hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.