Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, một số lưu ý  cần biết khi thực hiện năm 2025

I. Tìm hiểu về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là loại nhà ở do Nhà nước hỗ trợ nhằm giúp các đối tượng chính sách có điều kiện tiếp cận chỗ ở ổn định. Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội có thể là căn hộ chung cư hoặc nhà ở liền kề thấp tầng, với các tiêu chuẩn diện tích cụ thể. Để được mua hoặc thuê nhà ở xã hội, người đăng ký cần đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập và thuộc nhóm đối tượng ưu tiên như người có công với cách mạng, hộ nghèo, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức... Thủ tục đăng ký bao gồm nộp hồ sơ, xét duyệt và phê duyệt theo quy trình do cơ quan có thẩm quyền quy định.

II. Quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1. Thế nào là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhằm phục vụ các đối tượng chính sách theo quy định pháp luật, với giá bán, giá thuê mua, giá thuê được ưu đãi so với nhà ở thương mại.

Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là quá trình lập kế hoạch, triển khai, thực hiện xây dựng nhà ở nhằm mục đích cung cấp nơi ở cho các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở theo quy định của pháp luật. Việc đầu tư này có thể do Nhà nước, doanh nghiệp hoặc cá nhân thực hiện theo các phương thức như:

• Nhà nước đầu tư bằng ngân sách
• Doanh nghiệp tham gia theo hình thức BT, PPP
• Cá nhân, tổ chức tự bỏ vốn xây dựng và đáp ứng điều kiện của nhà ở xã hội

2. Điều kiện để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp, tổ chức hoặc cá nhân cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 81 Luật Nhà ở 2023. Trước tiên, dự án phải thuộc các loại hình quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này, bao gồm các dự án do Nhà nước đầu tư, dự án của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, và các dự án có sự hỗ trợ từ ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, dự án phải được triển khai trên quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội theo khoản 6 Điều 83 Luật này. Khu vực đất này thường được quy hoạch trong các dự án phát triển đô thị hoặc do Nhà nước giao, cho thuê với mục đích xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, dự án cũng cần đáp ứng các yêu cầu chung về đầu tư xây dựng quy định tại Điều 33, như tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn thiết kế, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Một yêu cầu quan trọng đối với chủ đầu tư là họ chỉ được phép xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê, chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Điều này nhằm đảm bảo quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng và mục đích an sinh xã hội. 

Như vậy, để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cần đảm bảo dự án thuộc loại hình được quy định, được triển khai trên quỹ đất phù hợp, tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch và xây dựng, cũng như thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định pháp luật, không được chuyển nhượng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

3. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có được hưởng ưu đãi không
Theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi nhằm khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này. Các ưu đãi bao gồm:

• Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án mà không cần thực hiện các thủ tục xác định và đề nghị miễn giảm.
• Ưu đãi về thuế, bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội.
• Dành tối đa 20% tổng diện tích đất trong dự án để phát triển công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, với điều kiện không tính chi phí xây dựng phần này vào giá thành nhà ở xã hội. Nếu phát triển nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
• Vay vốn với lãi suất ưu đãi, đặc biệt với dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì lãi suất sẽ thấp hơn và thời gian vay dài hơn.
• Hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo sự đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
• Cơ chế hỗ trợ riêng từ địa phương, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành theo điều kiện thực tế của từng địa bàn.
• Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật trong từng giai đoạn cụ thể.

Ngoài ra, cá nhân thuộc diện chính sách cũng có thể vay vốn ưu đãi để tự xây dựng hoặc cải tạo nhà ở xã hội.

III. Một số thắc mắc về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1. Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có được vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không?

 Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn với lãi suất ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đặc biệt, nếu dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, doanh nghiệp sẽ được hưởng mức lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với các dự án xây dựng để bán hoặc cho thuê mua.

Mức lãi suất ưu đãi và thời gian vay cụ thể sẽ do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng giai đoạn. Đây là chính sách nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội, giúp tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người dân có thu nhập thấp.

2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lựa chọn nhà thầu bằng hình thức nào

Theo quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Đấu thầu 2023, việc lựa chọn nhà thầu trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định về đấu thầu nhằm đảm bảo tính minh bạch và cạnh tranh. Hình thức đấu thầu rộng rãi được ưu tiên áp dụng, đặc biệt đối với các gói thầu sử dụng vốn nhà nước hoặc vốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, pháp luật cho phép chỉ định thầu, nhưng phải đáp ứng điều kiện cụ thể theo quy định của Luật Đấu thầu. Bên cạnh đó, nếu dự án có sử dụng quỹ đất công hoặc nhận ưu đãi từ Nhà nước, việc lựa chọn nhà thầu cũng phải tuân theo các quy trình do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và phù hợp với chính sách phát triển nhà ở xã hội.

3. Cá nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì có được hưởng ưu đãi không

Cá nhân nếu tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê hoặc bán đúng đối tượng theo quy định pháp luật thì vẫn có thể hưởng các ưu đãi sau:

• Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
• Hưởng thuế suất thuế thu nhập cá nhân ưu đãi
• Được vay vốn với lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách Xã hội

Tuy nhiên, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện về thiết kế, chất lượng và đối tượng sử dụng theo quy định.

4. Trình tự, thủ tục để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội?

Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trình tự, thủ tục để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội bao gồm các bước chính sau:

• Lập hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư:
  • Đơn đề nghị công nhận chủ đầu tư.
  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ chứng minh năng lực pháp lý của tổ chức, cá nhân.
  • Tài liệu chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư.
  • Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Thẩm định hồ sơ:
  • Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
  • Đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định.
  • Xem xét việc đáp ứng điều kiện sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội.
• Phê duyệt và công nhận chủ đầu tư:
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ điều kiện.
  • Chủ đầu tư sau khi được công nhận có trách nhiệm triển khai dự án theo quy định của pháp luật.

5. Các điều kiện về thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật?

Theo Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan, nhà ở xã hội phải tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế và xây dựng như sau:

• Diện tích và quy mô căn hộ
  • Căn hộ chung cư nhà ở xã hội có diện tích từ 25m² đến 70m².
  • Mật độ xây dựng và số tầng tuân theo quy định của quy hoạch đô thị, khu vực.
     
• Chất lượng xây dựng
  • Công trình phải đảm bảo an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, cấp thoát nước, xử lý chất thải theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
  • Vật liệu xây dựng đảm bảo chất lượng, thân thiện với môi trường.
• Thiết kế công trình
  • Bố trí hợp lý không gian sinh hoạt chung, hệ thống thang máy (nếu có).
  • Đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như bãi đỗ xe, công viên cây xanh, khu sinh hoạt cộng đồng.
• Tiện ích và hạ tầng đồng bộ
  • Hệ thống giao thông nội bộ thuận tiện, kết nối với hệ thống giao thông công cộng.
  • Hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, viễn thông phải đồng bộ với khu vực xung quanh.
• Tiêu chí về thiết kế bền vững
  • Khuyến khích áp dụng các công nghệ tiết kiệm năng lượng, vật liệu xanh.
  • Đảm bảo không gian sống thoáng mát, tối ưu ánh sáng và thông gió tự nhiên.

Các tiêu chuẩn này nhằm đảm bảo chất lượng, tiện ích, độ bền của nhà ở xã hội, giúp nâng cao điều kiện sống cho người dân thuộc đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Để đảm bảo  đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện đúng pháp luật và tránh rủi ro phát sinh, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các dịch vụ tư vấn pháp lý là điều cần thiết. NPLAW cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, từ soạn thảo hợp đồng, giải đáp các thắc mắc về quy định pháp lý đến hỗ trợ trong quá trình thực hiện thủ tục. Sự hỗ trợ toàn diện này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và đảm bảo giao dịch thành công.