Tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng trở nên phổ biến trong hoạt động giao dịch dân sự. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng, trong đó có việc các bên vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng hoặc do bên cho thuê ngang nhiên lấy lại mặt bằng, bên thuê trả lại mặt bằng khi chưa hết thời hạn hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng trở nên phổ biến trong hoạt động giao dịch dân sự. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng, trong đó có việc các bên vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng hoặc do bên cho thuê ngang nhiên lấy lại mặt bằng, bên thuê trả lại mặt bằng khi chưa hết thời hạn hợp đồng.
I. Phạt vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng
Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 tấn công cùng với việc Nhà nước áp dụng biện pháp giãn cách xã hội dẫn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, cá nhân bị ảnh hưởng hết sức nghiêm trọng. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh phải dừng hoạt động kinh doanh nhiều tháng nay gây thua lỗ nặng, dẫn đến không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ đối với hợp đồng thuê mặt bằng với bên cho thuê.
Nhiều trường hợp hai bên không tìm được tiếng nói chung, không thể thỏa thuận lại các điều khoản trong hợp đồng dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng trước hạn, phát sinh các vấn đề liên quan đến việc phạt vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng.
1. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê mặt bằng
Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh được xem là hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy có thể thấy hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng dân sự, theo đó các bên thỏa thuận việc cho thuê đối với bất động sản dùng cho mục đích kinh doanh hoặc mục đích khác.
2. Hình thức và nội dung của hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Theo pháp luật hiện hành, các luật điều chỉnh hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bao gồm: Luật nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hình thức hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng.
Điều 121 Luật Nhà ở và Điều 17, 18 Luật kinh doanh bất động sản quy định hình thức và nội dung của hợp đồng thuê bất động sản như sau:
“Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”
“Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản:
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
“Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;”
3. Những vấn đề vi phạm hợp đồng thường gặp
Các bên trong giao dịch hợp đồng thuê mặt bằng thường vi phạm những quy định sau:
* Vi phạm của bên thuê:
- Trả tiền thuê không đúng thời hạn
- Sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích
- Chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn
* Vi phạm của bên cho thuê:
- Lấy lại mặt bằng cho thuê trước thời hạn
- Tăng giá thuê bất hợp lý
- Giao tài sản thuê không đúng thỏa thuận
- Không tiến hành sửa chữa hư hỏng khi có yêu cầu của bên thuê
4. Xử lý trường hợp các bên vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng
Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng về mức phạt vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng hay quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với hành vi vi phạm hợp đồng… (đảm bảo các thỏa thuận không trái quy định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 trường hợp các bên hủy bỏ hợp đồng thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
5. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng
Khi phát sinh tranh chấp các bên có thể tiến hành giải quyết tranh chấp theo trình tự sau:
Giai đoạn 1: Thương lượng, hòa giải giữa các bên: Điều đầu tiên khi xảy ra tranh chấp thì các bên nên tiến hành hòa giải và trình bày khó khăn của mình cho bên còn lại để các bên có thể tìm tiếng nói chung để giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và tích cực. Tuy nhiên rất ít trường hợp vụ việc có thể giải quyết ở giai đoạn này vì thế cần thực hiện giai đoạn 2, có sự tham gia của bên thứ ba đứng ra là người giải quyết vụ việc.
Giai đoạn 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, ở giai đoạn này, bên cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm có thể yêu cầu Tòa án giải quyết và quyết định, bản án của Tòa án sẽ có hiệu thi hành đối với các bên.
Thủ tục khởi kiện tại Tòa:
* Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
- Đơn khởi kiện
- Hợp đồng thuê mặt bằng các giấy tờ có liên quan như phiếu đặt cọc, phiếu thanh toán tiền thuê…
- Bản sao CMND và hộ khẩu photo công chứng
- Giấy xác nhận nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê/bên thuê
- Các giấy tờ tài liệu có liên quan khác
* Tiến hành nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú/ có trụ sở
* Nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án
*Sau khi tòa án thụ lý vụ án, tham gia quá trình tố tụng giải quyết vụ việc theo yêu cầu của Tòa án
Những khó khăn khi cá nhân, doanh nghiệp tự mình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng:
- Các bên đang có mâu thuẫn nên không thể dễ dàng bàn bạc đưa ra phương hướng giải quyết vấn đề hợp lý.
- Không am hiểu nhiều về pháp luật dẫn đến quyền lợi của mình có thể bị xâm phạm.
III. Lợi ích khi nhờ Luật sư tư vấn vi phạm hợp đồng
- Luật sư sẽ đưa ra ý kiến pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên khi phát sinh quan hệ tranh chấp
- Tư vấn, soạn thảo các văn bản để đàm phán thỏa thuận lại hợp đồng, văn bản yêu cầu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, các đơn từ nhằm thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng;
- Thu thập tài liệu chứng cứ phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng;
- Đàm phán thương lượng với bên tranh chấp nhằm thỏa thuận giải pháp hợp tình lý giải quyết tranh chấp;
- Đại diện theo ủy quyền tiến hành thủ tục khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Trên đây là một số các vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng và trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh. Để được tư vấn và giải đáp cụ thể các vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ NPLaw để được tư vấn nhanh chóng và kịp thời, nhằm đảm bảo quyền lợi ích cho Quý khách.
