Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển và hội nhập, quyền chuyển nhượng dự án đầu tư trở thành một trong những yếu tố quan trọng, không chỉ giúp các nhà đầu tư tối ưu hóa nguồn lực tài chính mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng và chuyển hướng chiến lược kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án đầu tư không phải là một quá trình đơn giản, mà liên quan đến rất nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. 

Bài viết này NPLAW sẽ đi sâu vào phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam, từ việc xác định các điều kiện, hồ sơ thủ tục cần thiết cho đến các vấn đề cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

I. Thực trạng nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư hiện nay

Trong những năm gần đây, nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam đang gia tăng đáng kể. Nhiều doanh nghiệp đã và đang tìm cách chuyển nhượng các dự án không còn phù hợp với chiến lược phát triển của mình để chuyển hướng đầu tư sang các lĩnh vực mới, hoặc tối ưu hóa các nguồn lực tài chính. Cùng với đó, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang đẩy mạnh việc tìm kiếm cơ hội để mua lại các dự án nhằm mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam.

Điều này xuất phát từ một số yếu tố chủ yếu như:

  • Thị trường bất động sản thay đổi, nhiều nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án do không đạt được mục tiêu ban đầu hoặc vì thiếu nguồn lực để tiếp tục triển khai.
  • Thay đổi chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 và các yếu tố tác động từ nền kinh tế.
  • Tăng trưởng của các ngành công nghệ, năng lượng tái tạo, logistics, và các lĩnh vực mới mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn.

II. Quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Quyền chuyển nhượng dự án đầu tư là gì

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc các nhà đầu tư của một dự án chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu: Quyền chuyển nhượng dự án đầu tư là quyền của các nhà đầu tư của một dự án được chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.

2. Ai có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư như sau: “Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện…”

Như vậy, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư. Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

3. Điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư là gì

Căn cứ theo khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020;
  • Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020;
  • Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
  • Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
  • Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
  • Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

III. Giải đáp một số câu hỏi về quyền chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư

Căn cứ theo quy định tại Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư tùy từng trường hợp, cụ thể như sau:

(1) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư trước khi dự án khai thác vận hành hoặc có sự thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư; và dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục điều chỉnh dự án thực hiện như sau:

  • Nộp 08 bộ hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;

  • Cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.

(2) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định sau:

  • Nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, trong đó văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư được thay thế bằng văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng cấp có liên quan;
  • Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó, gửi Cơ quan đăng ký đầu tư;
  • Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
  • Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;

(3) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.

(4) Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư, thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện như sau:

  • Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư;
  • Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư để điều chỉnh dự án đầu tư.
  • Gửi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh cho nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

2. Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư gồm:

  • Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
  • Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;
  • Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư;
  • Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
  • Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có);
  • Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC);
  • Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.

3. Chuyển nhượng dự đầu tư kinh doanh thì hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh có được sửa đổi không?

Việc có sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh được quy định tại Điều 76 Luật Đấu thầu 2023. Theo đó, khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh theo quy định thì hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh được sửa đổi.

Lưu ý: Để chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Việc chuyển nhượng phải được người có thẩm quyền chấp thuận.

- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu về năng lực kỹ thuật, tài chính để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh.

- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa toàn bộ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh.

4. Quyền chuyển nhượng dự án đầu tư được thực hiện trong những trường hợp nào?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020. 

5. Doanh nghiệp cần đáp ứng điều kiện gì để thực hiện quyền chuyển nhượng dự án đầu tư?

Doanh nghiệp cần đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, bao gồm:

sau đây:

  • Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động;
  • Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020;
  • Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
  • Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
  • Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

6. Khi thực hiện quyền chuyển nhượng dự án đầu tư, các bên có phải chịu thuế hay nghĩa vụ tài chính gì không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về quyền chuyển nhượng dự án đầu tư

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng liên quan đến tái cơ cấu đầu tư. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ Luật sư chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.