Trong quá trình triển khai dự án, việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO thường phát sinh do chậm giải phóng mặt bằng, biến động chi phí, thay đổi chính sách hoặc yếu tố bất khả kháng. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp gia hạn hay điều chỉnh tiến độ đều được chấp thuận nếu không tuân thủ đúng trình tự và điều kiện pháp luật quy định. Việc điều chỉnh thời gian có thể kéo theo thay đổi về tổng mức đầu tư, phương án tài chính và thời hạn thu hồi vốn của nhà đầu tư. Nếu không được thống nhất và ghi nhận hợp lệ, thay đổi này dễ dẫn đến tranh chấp và thiệt hại tài chính cho các bên.

I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO

Thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO là vấn đề thường phát sinh trong quá trình triển khai dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Do đặc thù của mô hình Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO) là nhà đầu tư xây dựng, sở hữu và vận hành công trình trong thời hạn dài, tiến độ thực hiện dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tài chính, thời gian thu hồi vốn và lợi nhuận kỳ vọng.

Trong thực tế, việc điều chỉnh thời gian có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như chậm bàn giao mặt bằng, thay đổi quy hoạch, biến động giá nguyên vật liệu, khó khăn về nguồn vốn hoặc sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên, việc thay đổi này không chỉ đơn thuần là thỏa thuận giữa các bên mà còn phải tuân thủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng và hợp đồng dự án PPP. Nếu không được thực hiện đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền, việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO có thể làm phát sinh tranh chấp, trách nhiệm bồi thường và rủi ro pháp lý đáng kể cho các bên tham gia.

II. Tìm hiểu về thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO

Phần này sẽ làm rõ khái niệm, các trường hợp cần điều chỉnh và những tác động thực tế của việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO đối với dự án.

1. Thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO có nghĩa là gì?

Căn cứ vào Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 được hướng dẫn bởi Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì thời gian thực hiện hợp đồng hay hiệu lực của hợp đồng có thể hiểu là số ngày tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực đến ngày mà các bên đã hoàn thành xong nghĩa vụ theo quy định trong hợp đồng. Theo điểm c khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, hợp đồng BOO là một loại hợp đồng dự án PPP.

Từ đó, thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO được hiểu là việc các bên thỏa thuận điều chỉnh lại các mốc thời gian đã xác định trong hợp đồng, như thời gian xây dựng, thời điểm hoàn thành, thời gian vận hành hoặc thời hạn khai thác dự án. Việc thay đổi này phải được thực hiện theo đúng trình tự, thẩm quyền và hình thức pháp luật quy định, đồng thời có thể kéo theo điều chỉnh về nghĩa vụ, chi phí và phương án tài chính của dự án.

2. Khi nào thì cần thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO?

Việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO thường được đặt ra khi tiến độ dự án không thể đảm bảo theo thỏa thuận ban đầu hoặc khi việc giữ nguyên thời hạn làm ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án. Trong thực tế, điều này có thể xảy ra khi chậm bàn giao mặt bằng, chậm cấp phép, thay đổi quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, các yếu tố khách quan như biến động giá nguyên vật liệu, khó khăn trong huy động vốn, gián đoạn chuỗi cung ứng hoặc sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh…) cũng có thể khiến dự án phải điều chỉnh tiến độ. Trong một số trường hợp, việc thay đổi thời gian còn nhằm đảm bảo cân đối phương án tài chính, kéo dài thời gian vận hành để bù đắp chi phí phát sinh và duy trì khả năng thu hồi vốn của nhà đầu tư.

3. Có những nguyên nhân nào dẫn đến việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO?

Việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, bao gồm cả yếu tố khách quan và chủ quan trong quá trình triển khai dự án, chẳng hạn như:

  • Chậm giải phóng mặt bằng hoặc bàn giao đất so với tiến độ đã cam kết.
  • Chậm cấp phép, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Thay đổi thiết kế kỹ thuật, tiêu chuẩn công trình theo yêu cầu quản lý nhà nước hoặc thực tế thi công.
  • Biến động giá nguyên vật liệu, thiếu hụt nhân công, gián đoạn chuỗi cung ứng, làm kéo dài thời gian xây dựng.
  • Khó khăn trong huy động vốn, thay đổi cơ cấu tài chính hoặc điều kiện tín dụng của dự án.
  • Sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, chiến sự hoặc tình huống khẩn cấp ngoài tầm kiểm soát của các bên.

Những nguyên nhân này có thể làm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, vận hành và thời gian khai thác công trình, từ đó buộc các bên phải xem xét điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng BOO để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án.

4. Thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO có thể ảnh hưởng đến chi phí dự án không?

Việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO có thể ảnh hưởng trực tiếp và đáng kể đến chi phí dự án, bởi thời gian là yếu tố gắn chặt với phương án tài chính và hiệu quả đầu tư. Cụ thể:

  • Phát sinh chi phí xây dựng do kéo dài thời gian thi công (nhân công, máy móc, quản lý công trường…).
  • Tăng chi phí lãi vay và chi phí tài chính khi thời gian hoàn vốn bị kéo dài.
  • Biến động giá nguyên vật liệu trong thời gian gia hạn có thể làm đội tổng mức đầu tư.
  • Phát sinh chi phí quản lý, vận hành thử nghiệm hoặc bảo trì sớm nếu tiến độ bị điều chỉnh.
  • Ảnh hưởng đến dòng tiền và thời gian thu hồi vốn, từ đó làm thay đổi phương án giá dịch vụ hoặc cơ chế chia sẻ rủi ro.

Do đó, mỗi quyết định điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng BOO cần được đánh giá toàn diện về tác động tài chính, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời giữ vững tính khả thi của dự án.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO

Nội dung dưới đây phân tích căn cứ pháp lý, chế tài và thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi phát sinh việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO.

1. Việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO có thể bị phạt theo quy định pháp luật không?

Việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO không đương nhiên bị xử phạt theo quy định pháp luật. Theo Điều 385 và Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên và các bên có quyền tự do thỏa thuận về nội dung, bao gồm cả việc sửa đổi, bổ sung. Trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho phép các bên yêu cầu đàm phán điều chỉnh hợp đồng. Đối với các dự án hạ tầng có yếu tố đối tác công tư, việc điều chỉnh tiến độ còn phải tuân thủ quy định của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 về điều kiện và thẩm quyền điều chỉnh hợp đồng dự án. Nếu việc thay đổi được thực hiện đúng trình tự, có sự thống nhất và phù hợp quy định pháp luật thì không bị coi là vi phạm.

Ngược lại, nếu một bên tự ý kéo dài thời gian thực hiện mà không có căn cứ hợp pháp hoặc không được bên còn lại chấp thuận thì có thể phát sinh trách nhiệm dân sự. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm chỉ áp dụng khi có thỏa thuận; còn theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Trong trường hợp chậm tiến độ do sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm có thể được miễn trách nhiệm nếu đáp ứng đủ điều kiện luật định.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và tính chất của tranh chấp. Cụ thể, theo Điều 317 Luật Thương mại 2005, tranh chấp trong hoạt động thương mại có thể được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án. Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài, tranh chấp sẽ do Trung tâm trọng tài giải quyết theo quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010.

Trường hợp các bên không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận vô hiệu, tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đối với dự án có yếu tố đối tác công tư, việc giải quyết tranh chấp còn có thể được điều chỉnh bởi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, trong đó cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn trọng tài hoặc Tòa án, kể cả trọng tài nước ngoài trong một số trường hợp. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cơ chế giải quyết tranh chấp đã được các bên xác lập trong hợp đồng BOO.

3. Có thể yêu cầu bồi thường nếu việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO gây thiệt hại không?

Nếu việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO xuất phát từ hành vi vi phạm nghĩa vụ của một bên và gây thiệt hại thực tế cho bên còn lại, thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định pháp luật. Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm dân sự đối với thiệt hại phát sinh. Đồng thời, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thiệt hại được bồi thường bao gồm tổn thất thực tế, trực tiếp và khoản lợi ích mà bên bị vi phạm lẽ ra được hưởng.

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm, thì theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm còn có thể phải chịu phạt vi phạm song song với bồi thường thiệt hại (nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định). Tuy nhiên, nếu việc thay đổi thời gian là do sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 và đáp ứng đủ điều kiện miễn trách nhiệm, thì bên bị ảnh hưởng có thể không phải bồi thường.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO

Phần này giải đáp những câu hỏi phổ biến và lưu ý quan trọng nhằm giúp các bên hạn chế rủi ro khi điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng BOO.

1. Có những quy trình nào cần tuân thủ khi thực hiện việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO?

Khi thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO, các bên cần tuân thủ quy trình chặt chẽ nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế rủi ro pháp lý, bao gồm:

  • Rà soát điều khoản hợp đồng về điều chỉnh tiến độ, điều kiện gia hạn và cơ chế sửa đổi hợp đồng.
  • Xác định căn cứ pháp lý và thực tế của việc điều chỉnh (chậm bàn giao mặt bằng, thay đổi quy hoạch, bất khả kháng…).
  • Đàm phán và thống nhất bằng văn bản, lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Tuân thủ điều kiện điều chỉnh hợp đồng dự án (nếu có yếu tố PPP) theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, bao gồm thẩm quyền chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Thực hiện nghĩa vụ thông báo và báo cáo theo quy định của pháp luật chuyên ngành và hợp đồng dự án.

Việc điều chỉnh chỉ có hiệu lực khi được thực hiện đúng trình tự, đúng thẩm quyền và thể hiện bằng văn bản hợp lệ.

2. Nếu một bên không đồng ý với việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO, các bên có thể giải quyết như thế nào?

Khi một bên không đồng ý, trước hết các bên nên thương lượng, đàm phán lại trên cơ sở thiện chí và cân bằng lợi ích. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, tranh chấp có thể được giải quyết theo cơ chế đã quy định trong hợp đồng, căn cứ Điều 317 Luật Thương mại 2005.

Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài, vụ việc sẽ được giải quyết theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Nếu không có thỏa thuận trọng tài, tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, một bên cũng có thể yêu cầu Tòa án xem xét điều chỉnh hợp đồng theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Trong trường hợp phát sinh điều kiện bất khả kháng, các bên có thể thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO như thế nào?

Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, các bên có thể xem xét điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng BOO trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật và nội dung hợp đồng đã ký kết. Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép. Nếu đáp ứng đủ điều kiện này, bên bị ảnh hưởng có thể được miễn trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.

4. Có những quy định nào cần tuân thủ trong việc thông báo về thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO?

Khi thông báo về việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO, các bên phải tuân thủ đúng điều khoản thông báo đã được quy định trong hợp đồng, bao gồm thời hạn gửi thông báo, hình thức thông báo (văn bản, công văn, email…), chủ thể có thẩm quyền ký và địa chỉ nhận thông báo. Việc thông báo cần được thực hiện kịp thời ngay khi phát sinh nguy cơ chậm tiến độ hoặc sự kiện ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án, đồng thời phải kèm theo tài liệu, chứng cứ chứng minh lý do điều chỉnh, đặc biệt trong trường hợp bất khả kháng theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, mọi thay đổi về thời gian thực hiện hợp đồng phải được lập thành văn bản, thông qua phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi theo nguyên tắc tự do thỏa thuận tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với dự án có yếu tố đối tác công tư, việc điều chỉnh tiến độ còn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020. Nếu không tuân thủ đúng quy trình thông báo và điều chỉnh, yêu cầu gia hạn có thể không được công nhận và bên vi phạm có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng.

5. Những tổn thất nào có thể xảy ra nếu thời gian thực hiện hợp đồng BOO không được thay đổi đúng cách?

Nếu việc thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO không được thực hiện đúng trình tự và thẩm quyền, các bên có thể đối mặt với nhiều rủi ro và tổn thất như:

  • Bị phạt vi phạm hợp đồng nếu tự ý kéo dài tiến độ mà không có sự chấp thuận hợp lệ.
  • Phải bồi thường thiệt hại theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 khi gây tổn thất thực tế cho bên còn lại.
  • Tăng chi phí tài chính và chi phí quản lý dự án, ảnh hưởng đến phương án thu hồi vốn.
  • Nguy cơ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc chấm dứt hợp đồng dự án nếu vi phạm nghĩa vụ tiến độ nghiêm trọng.
  • Phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng uy tín và quan hệ hợp tác dài hạn giữa các bên.

Do đó, việc điều chỉnh thời gian cần được thực hiện minh bạch, đúng quy định pháp luật và theo đúng cơ chế hợp đồng để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và tài chính.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO?

Khi phát sinh vướng mắc liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO, việc tham vấn luật sư chuyên sâu về đầu tư, hợp đồng dự án và pháp luật PPP là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư và các bên liên quan kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Đội ngũ luật sư tại NPLaw có kinh nghiệm thực tiễn trong việc:

  • Rà soát hợp đồng BOO, đánh giá điều khoản về tiến độ, gia hạn, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
  • Tư vấn căn cứ pháp lý cho việc điều chỉnh thời gian thực hiện dự án, bao gồm trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
  • Hỗ trợ xây dựng, soạn thảo phụ lục hợp đồng và thực hiện đúng quy trình thông báo, xin chấp thuận điều chỉnh theo quy định pháp luật.
  • Đại diện hoặc hỗ trợ khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình điều chỉnh tiến độ dự án.
  • Tư vấn, bảo vệ quyền lợi khách hàng khi phát sinh tranh chấp tại trọng tài hoặc Tòa án liên quan đến việc chậm tiến độ, gia hạn hợp đồng.

Trên đây là những thông tin mang tính tham khảo. Nếu doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư đang gặp khó khăn hoặc cần tư vấn chuyên sâu liên quan đến thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng BOO, vui lòng liên hệ NPLaw để được đội ngũ luật sư của chúng tôi trực tiếp hỗ trợ một cách kịp thời và toàn diện.