在建筑工程的运营和使用过程中，施工维护在保持工程的质量、安全和使用寿命方面发挥着至关重要的作用。然而，在实践中，项目业主、承包商以及运营和维护管理实体之间就维护义务的履行、维护成本或维护责任的分配产生了许多争议。解决建筑维护纠纷不仅需要深入了解适用的法律框架，还需要采取适当的法律策略来维护各方的合法权益。
I、建筑维修纠纷现状
在快速的城市化和建筑活动的持续增长中，住宅、商业和基础设施项目得到了显著发展。
与此同时，与建筑维护有关的纠纷越来越普遍，特别是在公寓开发、城市住宅项目和大型投资项目中。
这些争议往往源于维护资金管理缺乏透明度、维护资金转账延迟，或项目所有者与运营和维护管理实体之间在维护义务方面存在分歧。此类纠纷不仅对建筑工程的质量和安全产生不利影响，而且破坏了有关各方之间的法律关系。
II、什么是建筑维护纠纷？
1.建筑维修纠纷的定义
建筑维护纠纷是指包括项目业主、承包商、管理委员会、建筑业主和其他相关实体在内的各方之间在建筑工程维护活动的实施、管理、付款或质量方面存在的权利和义务分歧、冲突或纠纷。
2.导致施工维护纠纷的情况
施工维护纠纷可能由各种情况引起，包括：
- 项目业主未能或延迟将维护资金转移到公寓管理委员会；
- 双方对维护工作的范围、内容或成本存在分歧；
- 维护、修理或翻新工程不符合批准的设计或不符合要求的质量标准；
- 维修基金的管理和使用缺乏透明度；
- 不遵守建筑维护的法定程序和规定。
3.解决施工维护纠纷的方法
当发生争议时，双方可以选择《2014年建筑法》（2020年修订和补充）第146条第8款规定的几种争议解决机制之一：
- 谈判和调解：这些是首选方法，因为它们有助于节省时间和成本，同时保持各方之间的合作关系。
- 商业仲裁或法院诉讼：如果谈判和调解无法解决争议，可以采用这些方法。
- 国家主管部门的干预：在某些情况下，如公寓维护资金的延迟转移，主管建设部门或省级人民委员会可能会要求项目业主依法履行其法定义务。
III、 关于建筑维护纠纷的法律规定
1.适用于解决建筑维修纠纷的法律规定
- 2014年《建筑法》（2020年修订和补充）：第126条规定了建筑工程的维护，包括以下主要要求：
- 建筑工程和单项工程投入使用后必须进行维护。在施工作业或工作项目投入运行之前，必须制定维护程序并经项目业主批准。此类维护程序必须适合建筑工程、工作项目和安装在其中的设备的预期用途、类型和分类。维护活动必须确保人员、财产和施工作业本身的安全。
- 业主或负责管理和运营建筑工程的实体应负责维护与工程相关的建筑工程、机械和设备。
- 建筑工程和安装设备的维护必须按照批准的维护计划和维护程序进行。
- 第146条第8款规定了建筑合同中的争议解决：
- 缔约双方有责任首先尝试通过相互协商解决争议。
- 如果双方未能通过协商解决争议，则可以根据适用法律通过调解、商事仲裁或法院解决争议。
- 第06/2021/ND-CP号法令：第III章第2节提供了关于建筑工程维护的详细指导，包括以下内容：
施工维护程序：
- 编制并批准建筑工程的维护程序；
- 编制维护计划和维护成本估算；
- 执行维护工作并管理维护活动的质量；
- 对建筑工程进行安全评估；
- 准备和维护建筑工程的维护记录。
编制和批准施工维护程序的职责：
- 施工设计承包商应在基本设计阶段后，编制并向项目业主移交施工工程或工作项目的维护程序以及详细的设计档案。承包商还应更新维护程序，以反映在验收已完成的工作项目或施工工作以供操作和使用之前，在施工过程中进行的任何设计修改（如果有的话）。
- 提供施工工程中安装设备的承包商应在安装前准备并向项目业主交付适用于此类设备的维护程序。
- 如果建筑设计承包商或设备供应商未能准备所需的维护程序，项目业主可以聘请另一家具有必要能力的合格咨询机构为本条款第（a）和（b）点规定的主题准备维护程序，并负责支付咨询费。
施工维护的实施：
- 业主或负责管理和运营建筑工程的实体，如果满足所需的能力条件，可以根据批准的维护程序直接对建筑工程进行检查、维修和修理，或者聘请合格的组织进行此类工作。
- 应对施工工程进行定期、定期和特殊检查，及时发现施工工程和安装设备的劣化或损坏迹象，从而作为维护活动的依据。
- 施工维护应按照年度维护计划和批准的施工维护程序进行。
2.谁有权解决建筑维护纠纷？
根据争议的性质和所涉及的建筑工程类型，建筑维护争议可能由不同的主管当局或争议解决机构解决，包括：
- 人民法院：当事人协商、调解不成的，由人民法院管辖。建筑维护纠纷的管辖权通常属于《2015年民事诉讼法》（2025年修订）第30条规定的商业和商业纠纷类别。
- 商事仲裁：如果双方在施工合同中签订了有效的仲裁协议，可以选择商事仲裁。仲裁程序受2010年《商事仲裁法》管辖。
- 省级人民委员会或建设部门：在特定情况下，这些主管部门可以发布决定，要求项目业主履行其维护义务或依法转移维护资金。
3.如果施工维护纠纷得不到妥善解决，会有什么后果？
如果施工维护纠纷在很长一段时间内仍未得到解决，可能会导致严重后果，包括：
- 建筑工程恶化，危及运营安全；
- 管理和经营活动中断，造成经济损失，对居民或企业产生不利影响；
- 项目所有者和用户之间的信任受到侵蚀，导致长期投诉和谴责；
- 相关各方的法律风险，包括2014年《建筑法》（2020年修订和补充）第146条规定的行政制裁或损害赔偿责任。
IV、 关于施工维护纠纷的问题
1.在建筑维修纠纷中可以使用哪些证据？
在施工维护纠纷中可能依赖的证据包括施工合同、移交记录、设计和验收档案、维护日志、与维护费用有关的发票和证明文件、维护资金移交记录，以及双方之间交换的电子邮件和书面信函。这些文件是确定各方在施工维护方面的各自责任、时间表和义务的重要证据。
2.施工维护纠纷是否会因合同中的歧义而产生？
施工维护纠纷最常见的原因之一是施工合同未能明确规定维护责任、实施时间表、维护成本和维护资金转移程序。在没有明确合同条款的情况下，双方可能会对各自的义务有不同的解释，从而导致合同履行过程中的争议。
3.如果合同不明确，如何解决施工维护纠纷？
如果合同条款不明确或不完整，应根据适用的法律框架解决争议，包括2014年《建筑法》（2020年修订）、2015年《民法典》和相关实施条例。此外，主管争议解决机构，无论是人民法院还是商事仲裁庭，在作出决定时都会考虑现有证据、双方的实际行为以及建筑行业的惯例。
4.根据越南法律，有哪些方法可以解决建筑维护纠纷？
根据《2014年建筑法》（2020年修订和补充）第146条第8款，建筑维护纠纷可以通过以下方式之一解决：
- 双方协商或调解；
- 商业仲裁，如果施工合同中包含有效的仲裁协议；
- 向有管辖权的人民法院提起诉讼。
5.如果一方不履行其赡养义务，另一方是否可以提起法律诉讼？
如果负责履行建筑维修的一方不履行或不当履行维修义务，另一方有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，迫使违约方履行维修义务。
对于公寓楼，居民或公寓管理委员会也可以向建设部或省级人民委员会提交请愿书，要求对违反适用法律规定的项目业主进行干预和行政制裁。
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