以高于市场价格为亲属拥有的办公/仓库场所签署租赁协议：企业应了解适用的法律框架和风险

在企业，特别是家族企业中，以高于当前市场水平的租金为亲属拥有的办公室或仓库签订租赁协议是一种相当普遍的做法。然而，此类交易带来了许多与合同有效性、管理公司资产的谨慎义务和税务合规义务有关的法律风险。本文分析了当前的法律框架和企业应关注的主要问题。

I.目前以高于市场价格为亲属拥有的办公室/仓库签订租赁协议的做法

目前，许多企业选择以高于市场价格从亲属那里租赁办公或仓库场所，以利用现成的场所，节省寻找合适地点的时间，方便管理和运营。在不少情况下，商定的租赁费明显高于一般市场水平。

在实践中，这种情况可能源于在家庭内部分配财务利益或增加企业可扣除费用的意图。虽然法律不禁止与关联人进行交易，但如果租赁费不反映市场价值，税务机关可能会对交易进行审查，禁止出于税收目的的支出，这可能会给企业带来法律和财务风险。

II、以高于市场价格从亲属处签署办公/仓库租赁协议的概念

1.亲属以高于市场价格签署办公室/仓库租赁协议是什么意思？

以高于市场价格与亲属签订办公/仓库房屋租赁协议是指企业与与企业所有者、管理者或股东有利害关系的个人或组织就其业务经营中使用的资产签订租赁协议的交易，其中约定的租赁费高于同一地区、同一时间和可比使用条件下类似资产的普遍水平。

只要符合自愿、透明、适当授权的原则，不对企业造成损害，并符合有关关联方交易和纳税义务的法律规定，此类交易仍可进行。

2.确定市场上办公/仓库场所租赁费的标准

办公室或仓库的市场费用通常根据多个客观标准确定，以准确反映交易时资产的实际商业价值。首先，地理位置起着至关重要的作用，包括房产是在市中心还是郊区、交通连接、周边基础设施以及商业运营的便利程度。此外，物业的面积、结构、施工质量和现状直接影响租赁费用。

此外，租赁费是参照同一地区、同一时间和类似使用条件下的可比物业水平确定的。在确定租金时，还考虑了租赁期限、付款条件、管理费、附带的公用设施和便利设施以及物业的预期用途等因素。在许多情况下，企业可能会依赖经纪公司、估值机构的报价或实际市场交易数据作为确定适当租金水平的基础，从而确保透明度并降低法律风险。

3.向亲属租赁与向独立第三方租赁有何不同？

从法律角度来看，无论是从亲属还是独立第三方租赁办公室/仓库，交易都必须符合租赁合同的一般规则。根据2015年《民法典》第472条，租赁协议是出租人将物业交付给承租人在指定期限内使用，承租人按照约定支付租金的协议。此外，关于住房，《2023年住房法》第174条规定，租赁或租赁购买必须以合同形式进行，明确规定了各方的权利、义务和责任。

然而，主要区别在于缔约方之间的关系。如果房产是从亲属处租赁的，则该交易可能被视为关联方交易，这会带来更高的利益冲突风险、定价缺乏透明度，以及税务机关或其他监管机构对费用合理性的潜在审查。相比之下，从独立第三方租赁通常被视为更客观，因为双方没有特殊利益，租赁费更有可能反映市场价值。

III、适用于以高于市场价格从亲属处签署办公室/仓库租赁协议的法律规定

现行法律框架确立了确保透明度和诚信的原则，防止利益冲突，防止滥用交易转移利润或对企业造成损害。因此，企业在进行此类交易之前应特别注意相关法律规定。

1.越南法律是否允许企业从亲属那里租赁办公室/仓库？

越南法律不禁止企业向亲属租赁办公室/仓库；然而，此类交易必须符合《2020年企业法》（2025年修订）规定的关联方交易规则。

具体而言，根据《2020年企业法》（2025年修订）第167条，公司可以与相关人员（包括成员亲属、股东和企业管理人员）签订合同和进行交易，前提是此类交易根据企业类型获得成员大会、股东大会或董事会等主管机关的批准；交易是透明的，不会对企业造成损害。不遵守审批程序或对公司造成损害可能导致合同被宣布无效，相关人员应承担赔偿责任。

2.在哪些情况下，以高于市场价格向亲属租赁仍然被视为合法？

根据《2020年企业法》（2025年修订）第167条，企业与相关人员（包括经理、成员或股东的亲属）之间的合同和交易，如果得到主管当局依法和公司章程的正式批准，则是允许的。因此，如果交易是公开透明的，经主管法人团体批准，且相关人员不参与投票，则以高于市场价格从亲属那里租赁办公室或仓库仍然是合法的。

此外，根据2015年《民法典》第472条，租赁协议是出租人将财产交付给承租人在指定期限内使用，承租人支付租赁费的协议。因此，如果双方具有完全的法律行为能力和民事行为能力，合同是自愿签订的，其内容不违反法律或社会道德的禁令，企业与亲属之间的租赁仍然具有法律效力。

此外，虽然法律没有要求租赁费等于市场价格，但企业应该有合理的理由证明更高的费用符合实际业务情况。这些理由可能包括优越的地理位置、优越的设施、较高的实际商业价值，或包括额外的服务或经济效益。它有助于降低交易可能被视为转移利益或对企业造成损害的风险。

3.以高于市场价格从亲属处租赁时，谁承担法律责任？

根据《2020年企业法》（2025年修订）第165条，企业管理人员（包括法定代表人、董事长、董事会成员、董事/总经理和其他管理职务）有义务诚实、谨慎行事，确保企业的合法权益。以高于市场价格与亲属签订租赁协议给企业造成损害的，决定或批准此类交易的经理对后果承担个人责任。

此外，根据《2020年企业法》（2025年修订）第167条，关联方交易必须按照法定程序由主管法人机构（如成员大会、董事会或股东大会）审查和批准。如果交易未得到正式批准或对企业造成损害，提议人、签字人和批准人可能需要赔偿损失，退还获得的利益，并承担法律责任。

总之，如果与亲属的交易造成损害或违反关联方交易规则，法律责任主要在于企业管理者或法定代表人，即直接决定、批准或执行合同的人。

IV、关于亲属以高于市场价格签署办公室/仓库租赁协议的问题

1.同意高于市场价格的租赁费是否总是反映了双方的自愿意图？

关于高于市场价格的租赁费的协议并不总是被视为充分反映了双方的自愿意图。根据2015年《民法典》第117条，民事交易只有在双方自愿参与、具有适当的法律行为能力和民事行为能力，并且交易的目的和内容不违反法律或社会道德禁令的情况下才有效。

2.亲属以高于市场价格签订的办公室/仓库租赁协议是否无效？

根据2015年《民法典》第122条，如果民事交易不符合第117条规定的有效性条件，则该交易无效。因此，如果以高于市场价格从亲属那里租赁办公/仓库场所是为了隐瞒另一笔交易、逃税、对企业造成损害，或者不是以自愿、透明的方式或法律规定的形式签订的，则可能会被宣布无效。相反，如果合同是合法订立的、透明的、正式批准的，并且没有违反法律禁令，那么它仍然具有法律效力。