I、对外商投资企业购买建筑工程的认识
1. 什么是购买建筑工程的外商投资企业？
该术语是指外商投资企业从合法所有者手中收购已完工的建筑工程，如办公楼、购物中心、工厂或酒店的交易。然而，根据2024年《土地法》，外商投资企业不得购买土地使用权，只能从合法持有土地使用权的国家、经济组织或个人租赁土地。
2. 外商投资企业是否可以购买建筑工程？
是的，外商投资企业可以在2023年《房地产经营法》、2024年《土地法》和2020年《投资法》规定的特定条件和限制下在越南购买建筑工程。特别是，外商投资企业可以出于经营或商业目的收购已完工的建筑工程（如办公楼、商业中心、工厂）。
但是，他们不能购买土地使用权，必须租赁与此类房产相关的土地。此外，如果外商投资企业打算将该物业用于房地产经营目的（如转售、租赁、租赁购买），则必须：
- 已注册相应的业务线；
- 获得投资登记批准；
- 确保交易是通过公证或认证的合同进行的；
- 避免外国所有权的限制区。
→ 总之，外商投资企业可以购买建筑工程，但不能购买土地，必须严格遵守相关法律，尽量减少法律风险。
II、外商投资企业购买建筑工程的法律规定
1. 外商投资企业的定义
根据《2020年投资法》第3条第22款：
- 外商投资经济组织是指外国投资者为其成员或股东的经济组织。
- 根据该法第23条第1款，外商投资经济组织在以下情况下被视为外国投资者：
+ 外国投资者持有50%以上的注册资本，或者在合伙企业中，大多数普通合伙人是外国个人；
+ 上述经济组织继续投资于另一实体，持有其注册资本的50%以上；
+ 外国投资者和外商投资机构共同持有另一实体50%以上的股份。
→ 因此，分类取决于资本所有权比率。如果外资持股比例超过50%，企业将受到适用于外国投资者的更严格的法律条件的约束。
2. 外商投资企业购买建筑工程的条件
根据《2023年房地产经营法》、《2024年土地法》及相关规定，外商投资企业购买建筑工程必须满足以下条件：
（1） 关于使用范围和目的的条件：
- 作品只能购买用于正确使用或与注册业务线一致的业务；
- 出于房地产经营目的（转售、租赁、租赁购买），企业必须在其投资登记证上获得相应许可；
- 除非根据《住房法》被批准为住房项目开发商，否则外商投资企业不得自由购买和转售住宅物业。
（2） 土地使用权条件：
- 外商投资企业不得购买土地使用权；
- 如果房产附属于土地，外商投资企业必须根据2024年《土地法》第206条第3款的规定，从国家或合法土地使用者处租赁土地；
- 征地后，土地用途必须符合批准的土地用途。
（3） 建筑工程的法律地位：
- 该物业必须持有有效的所有权证书，无争议、抵押或合法扣押；
- 购买合同必须采用书面形式，并经过公证或认证；
- 该物业不得位于限制外国投资者进入的区域。
III、 关于外商投资企业购买建筑工程的问题
1. 外商投资企业能否购买土地以建设总部？
根据2024年《土地法》第206条第3款，外商投资企业不得购买土地建设总部。他们只能从以下地点租赁土地用于商业、服务或非农业生产目的：
- 国家，
- 经济组织，
- 或拥有合法土地使用权的个人。
2. 外商投资企业在购买建筑工程之前应该考虑什么？
外商投资企业在越南购买建筑工程时的重要法律考虑因素包括：
- 外商投资企业可以收购建筑物，但不能收购土地；
- 土地必须出租，不得购买，必须核实其法律地位（所有权、租赁期限、使用目的）；
- 购买必须服务于注册的经营范围；
- 不允许像国内公司那样自由交易房产；
- 所有交易必须符合2023年《房地产业务法》，该法要求公证合同和有效的房地产业务资格。
3. 外商投资企业能否获得土地使用权转让以建设总部？
根据2024年《土地法》第45条第8款，外商投资企业（以及海外越南人和外国组织）不得在未经授权的情况下接受土地使用权的转让或捐赠。
→ 外商投资企业不得取得建设总部的土地使用权。他们只能从授权方租赁土地。
4. 外商投资企业可以在越南租赁土地投资建设墓地吗？
根据2023年《房地产经营法》第10条第1款，外商投资企业只能通过以下活动开展房地产业务：
- 出售、租赁或租赁购买住房和建筑工程的投资；
- 用于转让或租赁的基础设施开发；
- 购买或租赁购买房屋或建筑面积用于经营；
- 租赁带有基础设施的土地进行转租；
- 用于转租的建筑物和空间租赁。
→ 法律没有将墓地开发列为外商投资企业允许的房地产活动。
因此，根据现行法律规定，外商投资企业不能在越南租赁土地或从事墓地的投资、开发或经营。
IV、 外商投资企业购买建筑工程的法律咨询和服务
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