通过出资协议转让和设立土地使用权不仅是调动资源的有效机制，而且对资格条件、交易手续和保护参与方的合法权益提出了严格的法律要求。
I、出资协议项下土地使用权出资现状
在房地产市场和投资活动的快速发展中，使用根据出资协议作为资本出资的土地使用权已成为一种越来越常见的资源调动手段。然而，实际执行继续暴露出许多法律和运营问题，导致纠纷，并使各方面临重大法律风险。
1.越来越多地使用土地使用权作为出资
在实践中，以土地使用权形式出资的项目被广泛采用，涉及：
- 共同投资住宅开发和城市项目；
- 土地所有者与拥有财务资源和项目实施能力的企业之间的合资企业；
- 设立企业或增加注册资本的出资。
这种机制提供了实质性的好处，包括：
- 允许土地使用者在不立即转让土地的情况下实现土地的经济价值；
- 使企业能够降低获取土地资源的初始成本；
- 优化社会资源配置和利用。
然而，这种投资模式的迅速扩张也导致了越来越复杂的法律问题，特别是在土地价值大幅上涨或项目实施延迟的情况下。
2.不充分遵守法律条件
最常见的问题之一是，各方在不满足所有法定要求的情况下签订出资协议，包括以下情况：
- 土地尚未颁发土地使用权证；
- 土地发生纠纷或采取扣押等强制措施；
- 土地登记变更登记程序尚未完成；
- 该协议未按照法律要求进行公证或认证。
3.越来越常见的纠纷
司法实践表明，与使用土地使用权出资有关的争议通常涉及以下问题：
- 确定交易的真实法律性质，无论是构成真正的出资还是变相转让土地使用权；
- 利润或项目产品的分配；
- 项目延误或无法进行的土地处置权；
- 出资时土地使用权价值的确定。
4.登记和行政管理机制的缺陷
另一个值得注意的问题是，使用土地使用权出资的登记程序执行不一致。
在实践中：
- 许多当事方只签署内部出资协议，而没有在主管土地登记机关登记交易；
- 土地管理当局有时在记录出资接受者的权利方面遇到困难；
- 目前还没有完全透明的机制来披露作为资本出资的土地的法律地位。
这些缺点降低了此类交易的透明度和法律确定性，并在出现争议或考虑后续转让时造成了额外的困难。
II、根据出资协议作为资本出资的土地使用权概念
1.根据出资协议，作为资本出资的土地使用权是什么？
作为资本出资的土地使用权可以理解为土地使用者根据双方协议将其土地使用权的货币价值作为资本出资给企业、投资项目或商业合作安排的权利。
在此背景下，土地使用权具有双重法律性质：它既是一种产权，也是一种能够在资本市场中使用的经济资产。
2.将土地使用权作为资本投入投资和商业活动的目的是什么？
土地使用权作为资本的贡献旨在最大限度地有效利用土地资源，同时促进经济发展。
- 首先，这种机制调动土地资源用于生产和商业活动，而不是允许土地仅用于个人目的或在经济上未得到充分利用。
- 其次，它使企业能够获得土地资源，而不会产生通过转让交易获得土地使用权的巨额成本，从而优化其资本结构并减轻财务压力。
- 此外，贡献土地使用权的个人本身也成为投资者，使他们能够获得长期投资回报，而不仅仅是像土地转让交易中通常的情况那样获得固定付款。
3.土地使用权出资是否被视为土地使用权转让的一种形式？
根据2024年《土地法》第3条第12款，土地使用权转让是指土地使用权通过各种形式从一个人转让给另一个人，包括土地交换、转让、继承、土地使用权捐赠和使用土地使用权出资。
III、 关于根据出资协议作为资本出资的土地使用权的法律规定
1.法律在什么情况下允许使用土地使用权出资？
根据2024年《土地法》第45条第1款，必须满足以下条件才能将土地使用权作为资本出资：
- 土地使用者必须持有土地使用权证；《住宅房屋所有权证》和《住宅用地使用权证》；土地使用权、住宅所有权和其他土地附着资产证书；或土地使用权和土地附着资产所有权证书，但涉及土地使用权继承、为土地整理目的交换农用地、将土地使用权捐赠给国家或居民社区的情况以及2024年《土地法》第124条第7款和第127条第4款规定的情况除外；
- 土地不得有任何争议，或任何争议必须由国家主管当局、有效的法院判决或决定或具有法律效力的仲裁裁决或决定最终解决；
- 根据民事判决执行立法，不得扣押土地使用权或采取任何确保判决执行的执行措施；
- 土地必须在其合法的土地使用期限内；
- 土地使用权不得受制于根据适用法律实施的临时紧急措施。
此外，2024年《土地法》继续区分按年租金支付的租赁土地和一次性租金支付的出租土地。因此，只有在法律明确允许的情况下，才能行使将土地使用权作为资本的权利。
2.作为资本出资的土地使用权价值是根据什么原则确定的？
根据2024年《土地法》第3条第20款，土地使用权的价值是指在特定时间点，考虑到适用的土地使用期限，指定土地面积和土地类别上的土地使用权所分配的货币价值。
2024年《土地法》引入的一项重大创新是根据第158条第1款和第2款采用基于市场的土地估价机制。因此，如果土地使用权作为资本出资：
- 土地使用权的价值可以由双方协商确定，也可以通过独立的估价机构确定；
- 估价必须符合法律规定的以市场为基础的土地定价原则；
- 如果向企业出资，估值还必须符合《2020年企业法》关于出资资产估值的规定。
3.法律如何规定使用土地使用权出资的期限？
目前，越南法律没有规定使用土地使用权出资的具体期限。在实践中，期限通常由双方在出资合同中的协议决定。
但是，应该指出的是，如果土地使用权作为出资设立企业，则必须在根据第47条第3款颁发《企业登记证》之日起九十（90）天内完成出资；第75条；第113条；以及《2020年企业法》第178条。
4.土地使用权出资协议各方的权利和义务
除土地使用权出资协议中约定的具体权利和义务外，双方还享有2024年《土地法》第26条和第31条规定的土地使用者的一般权利和义务，包括：
- 出资人的权利
- 获得与出资部分相对应的利益和利润；
- 对出资的所有权受到保护；
- 根据双方协议，在出资安排终止后收回土地使用权或其等值。
- 出资人的义务
- 按照合同约定转让土地使用权；
- 确保作为资本出资的土地使用权的法律效力；
- 履行与土地有关的所有财务义务。
- 资本接收方的权利和义务
- 严格按照约定用途和出资范围使用土地；
- 根据协议向出资人付款；
- 根据合同条款，在协议终止后归还或以其他方式处置土地使用权。
IV、 关于出资协议下土地使用权的问题
1.个人和家庭土地使用者可以将土地使用权作为资本出资给企业吗？
作为合法土地使用者的个人和家庭土地使用者有权将其土地使用权作为资本出资，前提是他们满足2024年《土地法》第45条第1款规定的行使土地使用者权利的所有条件（包括持有有效的土地使用权证书，确保土地无争议，土地使用期限有效，以及其他法定要求）。
此外，在向企业出资时，个人和家庭土地使用者不得属于《2020年企业法》第17条第3款禁止出资的任何类别。
2.使用土地使用权的出资协议必须采用书面形式（包括强制公证或认证）吗？
2024年《土地法》第27条第3款规定，与行使土地使用者权利有关的合同和文件的公证或认证如下：土地使用权或土地使用权连同土地附属资产的转让、捐赠、抵押或出资合同必须经过公证或认证，但本条b点规定的情况除外。
3.如果国家收回作为出资的土地，当事人的权益如何解决？
国家收回出资的土地的，当事人的权益按照下列规定确定：
- 土地立法中关于土地收回后的补偿、支持和安置的规定；和
- 出资协议中约定的条款和条件
一般来说：
- 为收回土地支付的补偿金被视为替代已投入土地使用权的替代资产；
- 赔偿金额按照出资比例或合同约定在双方之间分配；
- 如果土地收回使合同目的无法实现，则可以终止协议，双方应根据适用的法律规定及其合同安排进行清算。
4、出资协议终止后，出资人是否有权收回土地使用权？
如果土地使用权继续存在，尚未合法转让给其他实体，出资人有权收回这些土地使用权。
但是，如果土地使用权已经转换为其他资产，如已完工的项目或已建工程，则应按照双方协议或支付等值款项进行归还。
V、为什么要就出资协议项下的土地使用权向NPLAW寻求法律建议？
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