在建设项目中，准确确定施工面积是直接影响合同价值、项目进度和工程整体质量的决定性因素。当施工区域发生争议时，双方应如何解决？NPLaw的以下文章提供了对这个问题的进一步见解。

I、施工区域纠纷常见法律风险

在越南建筑业迅速发展的背景下，每年实施数千个项目，关于建筑面积的争议越来越频繁，导致项目延误、成本增加，甚至项目暂停。

此类争议往往会导致重大后果，包括验收延迟、不支付合同价值或投资者与承包商之间的长期索赔。如果对区域的错误识别影响了项目的质量或安全，各方甚至可能面临行政或刑事责任。

II、了解施工区域纠纷

要充分把握这一问题，必须了解确定建设区域的概念、原因和方法，以及有助于防止建设项目纠纷的主要因素。

1.如何界定施工区域纠纷？

施工面积争议被理解为业主和承包商之间就实际施工面积的确定、计算或确认与设计文件、合同或竣工验收记录中规定的面积进行比较而产生的冲突。

此类争议对付款义务、验收和移交进度以及双方的经济利益有直接影响。

2、建设项目施工区域纠纷的原因是什么？

在当前的建设项目中，导致建筑面积纠纷的一些常见原因包括：

  • 设计图纸或成本估算文件中的错误；
  • 施工过程中测量或记录不准确；
  • 未及时记录的设计变更、施工范围的扩大/缩小；
  • 欺诈行为或为个人利益故意谎报数字。

及早识别这些原因使企业能够实施预防措施，例如采用现代测量技术，以减轻潜在风险。

3.如何准确确定施工区域，避免纠纷？

为确保准确确定施工区域，双方应注意以下事项：

  • 聘请独立、有能力的计量和监督单位；
  • 定期更新和维护完整的设计文件、竣工图和现场日记；
  • 准备所有相关方正式签署的区域验证记录；
  • 利用现代高精度测量设备。

这些措施不仅确保了高准确性，而且为避免纠纷和优化项目成本提供了强有力的法律证据。

III、 与施工区域纠纷有关的法律规定

越南法律为建筑区域纠纷提供了全面的法律框架，以维护各方的权利，确保建筑项目的透明度。

1.建筑面积纠纷有哪些法律规定？

建筑区域纠纷受几项法律文书管辖，主要是：

  • 2014年《建筑法》（2020年修订）：关于建筑合同的第138条；关于争议解决的第146条；第147条关于建筑合同的结算和清算。
  • 详细说明建筑合同的第37/2015/NĐ-CP号法令：关于建筑合同有效性和合法性的第6条；关于争议解决的第45条。
  • 2015年《民法典》：关于损害赔偿的第13条；关于违约损害赔偿的第419条；第584条关于损害赔偿责任的理由。

这些规定为确保公平高效地处理建筑领域纠纷提供了坚实的法律基础。

2.与施工区域纠纷有关的常见违规行为是什么？

与施工区域纠纷有关 的一些常见违规行为包括：

  • 夸大或低估建筑面积以改变合同价值；
  • 建筑面积变更时不变更合同的；
  • 未记录设计修改或超出批准范围开展工作的；
  • 跳过验收程序，导致实际施工面积不符；
  • 测量中缺乏勤勉，导致与实际面积存在偏差。

这些违规行为不仅会引发有关付款义务的争议，还可能引发损害赔偿责任，严重影响各方的权益。

3.哪些迹象表明故意制造建筑面积纠纷？

一方可能故意造成建筑面积纠纷的一些典型迹象，其他各方可以承认，包括：

  • 经常拒绝在工程量记录上签字；
  • 提供与独立监督结果不一致的测量数据；
  • 频繁、毫无根据的设计变更请求；
  • 故意拖延验收或扣留竣工图。

这些行为往往表明缺乏合作意图，并可能成为另一方考虑提起诉讼或请求主管当局解决争议的依据，以保护其合法权益。

IV、 关于施工区域纠纷的问题

在实践中，关于建筑面积确定不准确的管辖权、证据和法律后果，出现了许多问题。

1.施工区域纠纷何时可以诉诸法院？

根据2020年修订和补充的《2014年建筑法》第146条第8款b项：双方必须首先尝试谈判。如果不成功，可以通过调解、商业仲裁或法院解决争议。

2015年《民事诉讼法》（2025年修订和补充）第186条规定，任何机构、组织或个人均可向主管法院提起诉讼，以保护其合法权益。

当一方认为其合法权益受到另一方侵犯，协商或调解失败时，受害方有权向法院提起诉讼，要求解决争议。

2.在涉及建筑面积的纠纷中，承认测量结果的条件是什么？

只有由具有适当专业证书的合格组织或个人按照技术施工标准（如《国家建筑规划技术规定》QCVN 01:2021/BXD）进行测量，测量结果才会得到认可。

如果争议到达法院，法院可以根据2025年修订和补充的《2015年民事诉讼法》第101条和第104条进行现场检查、重新测量或估价。

3、当事人故意伪造建筑面积数据引发纠纷的，是否追究刑事责任？

故意误报构成合同违约，如果产生严重后果，可能会承担刑事责任。

如果欺诈行为旨在挪用资产，例如夸大一个地区以索取超额付款，则根据第175条，犯罪者可能会被指控“滥用信托挪用财产”。如果该行为涉及担任公职的人员滥用权力伪造承兑或付款记录，他们可能会根据2015年《刑法典》（2017年、2025年修订）第356条被起诉。

4.未解决的施工区域纠纷如何影响项目运营？

如果建筑面积争议得不到最终解决，可能会导致严重后果：

  • 由于边界、施工范围或交付区域不明确，工程无法按期验收和移交。
  • 工程可能不符合使用或商业开发条件，给当事人造成重大经济损失。
  • 它扰乱了运营计划，影响了投资进度和企业声誉。
  • 它甚至可能产生法律费用和合同赔偿义务。

因此，早期验证、重新测量和及时解决争议是必要的，以确保工程能够按照规定高效投入使用。

5.双方是否可以就施工区域纠纷造成的延误索赔？

因施工区域纠纷造成的延误可能构成违约。

对施工区域的争议导致项目延误，可被视为违反合同义务。

根据2015年《民法典》的规定：

  • 第13条公民权利受到侵害的个人和法人，应当获得全额赔偿，但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。
  • 第360条因违反债务造成损害的，债务人必须赔偿全部损失，但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。
  • 第419条： 
  • 因违反合同义务而产生的损害赔偿金应根据本条第2款、第13条和本法典第360条确定。
  • 享有权利的一方可以要求赔偿其根据合同本应获得的利益。权利人还可以要求债务人支付因不履行合同义务而产生的费用，但前提是这种赔偿不重复合同利益的损害赔偿。
  • 应权利方的要求，法院可以要求债务人赔偿非金钱损失。赔偿金额由法院根据案件具体情况确定。

因此，当建筑面积纠纷导致延误时，受害方有权根据《民法典》要求赔偿，前提是能够证明另一方的过错和违约行为造成的实际损害。

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有关建筑面积或工程质量的争议往往很复杂，需要对建筑法、合同和验收程序有深入的了解。

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