房屋租赁合同是商业活动和日常生活中常见的交易。然而，此类合同的执行并不总是顺利进行，这可能会引发法律纠纷。了解房屋租赁合同诉讼的实际情况、法律规定和争议解决机制，对于维护当事人的合法权益具有重要意义。

I、房屋租赁合同诉讼现状

在实践中，与房屋租赁合同有关的诉讼经常发生，特别是在房地产价值高、商业活动活跃的大城市。争议通常围绕以下问题展开：延迟支付租金、非法单方面终止合同、房屋条件不符合约定标准、房屋维修和翻新争议，或与出租人和承租人的权利和义务有关的其他事项。

II、房屋租赁合同相关诉讼的法律规定

1.什么是房屋租赁合同？

根据2015年《民法典》第472条：财产租赁合同是双方之间的协议，出租人将财产交付给承租人在指定期限内使用，承租人有义务支付租金。

因此，房屋租赁合同是一种财产租赁合同形式，出租人将房屋交付给承租人，供其在一定期限内用于经营、生产或其他目的，承租人有义务按照约定支付租金。

2.与房屋租赁合同有关的争议

目前，房屋租赁合同中出现的一些常见争议包括：

  • 关于租金支付义务的争议：逾期付款、不付款或关于租金的争议。
  • 非法单方解除合同纠纷：出租人、承租人在合同期满前或者无合法理由单方解除合同的。
  • 房屋状况纠纷：房屋不符合原约定条件或损坏未修复。
  • 房屋修缮和装修纠纷：确定责任方和分担修缮或装修费用。

3.解决房屋租赁合同纠纷的主管部门

当出现争议时，双方可以通过以下方式解决：

  • 协商与调解：双方自行达成协议解决争议。
  • 法院：如果协商或调解失败，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求解决争议（2015年《民事诉讼法》第26条）。
  • 商事仲裁：争议涉及商业活动，双方同意通过仲裁解决争议（2010年《商事仲裁法》第2条和第5条）。

因此，因房屋租赁合同引起的纠纷，由有管辖权的人民法院依照民事诉讼法解决。合同中有商事仲裁协议的，当事人可以请求仲裁解决争议。 

III、 房屋租赁合同诉讼常见问题

1.与房屋租赁合同有关的常见争议

房屋租赁合同引起的争议多种多样，但最常见的包括：

  • 关于租金支付义务的争议；
  • 关于非法单方面终止合同的争议；
  • 对房屋状况的争议；
  • 关于房屋维修和翻新的争议。

这些纠纷往往严重影响出租人和承租人的利益，需要严格的法律解决制度。 

2.房屋租赁合同必须公证吗？

根据2024年《土地法》第27条第3款b点：土地使用权、土地使用权和土地附属资产的租赁或转租合同；农用地使用权交易合同；土地使用权、土地使用权和土地附着物、土地附着物的转让或者出资合同，交易一方或者多方为从事房地产经营的组织的，应当按照当事人的要求公证或者认证。 

目前，除非双方另有约定，否则法律不要求房屋租赁合同经过公证。然而，为了提高法律效力并尽量减少争议风险，建议双方在公证机构对合同进行公证或认证。

3.提起与房屋租赁合同有关的诉讼时应注意的要点

在决定提起与房屋租赁合同有关的诉讼时，索赔人应注意以下几点：

  • 正确确定对案件有管辖权的主管法院。
  • 准备一套完整的文件和证据来证实索赔（例如租赁合同、付款收据、图像、视频等）。
  • 明确说明索赔要求（例如，要求另一方支付未付租金，赔偿因非法单方面终止合同而造成的损害）。
  • 根据民事诉讼法，遵守提起诉讼的法定时限。

遵守上述几点有助于确保诉讼程序顺利进行，并尽可能保护个人的合法权益。 

4.如果合同没有明确规定维修责任，由哪一方负责？

根据2015年《民法典》第477条第1款：出租人必须确保租赁物业在整个租赁期内处于约定的状态，适合租赁目的；并且必须修复租赁财产的缺陷或损坏，但承租人必须根据当地习俗修复的轻微损坏除外。 

此外，2015年《民法典》第479条第1款关于保护租赁财产的义务规定：承租人必须保护租赁财产，进行维护和小修；如果财产丢失或损坏，必须支付赔偿金。承租人对因使用租赁物业而产生的自然磨损不承担责任。

因此，除非双方另有约定，出租人负责修复房屋的重大缺陷或损坏，而承租人负责保护和小修。

5.如果出租人在租赁期满前突然收回房屋，承租人是否有权获得赔偿？

根据《2023年住房法》第172条第1款和第2款，出租人不得单方面终止房屋租赁合同的执行并收回租赁房屋，但以下情况除外：

  • 出租人擅自将公共住房、社会住房、人民武装部队住房、工业区职工住房出租给不正当主体或者不符合法定条件的；
  • 承租人无合同约定的理由，连续三个月以上未足额支付租金的；
  • 承租人将房屋用于合同约定以外的其他用途；
  • 承租人擅自钻、扩建、改建、拆除租赁房屋的；
  • 承租人未经出租人同意，擅自调换、出借、转租租赁房屋的；
  • 承租人造成混乱或环境污染，严重影响周围居民，经出租人或地方当局第三次书面记录后仍未补救的；
  • 本法第170条第2款规定的情形。

2015年《民法典》第428条第4款规定：因另一方未能妥善履行合同义务而遭受损害的一方有权获得赔偿。

因此，如果出租人在合同到期前非法单方面终止合同，承租人有权要求赔偿。

IV、 房屋租赁合同诉讼法律咨询服务

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