2025年服务式公寓投资活动情况

I、服务式公寓投资的作用和潜力

服务式公寓是一种将住宅与专业住宿服务相结合的房地产模式，满足了长期外国专家、企业家和客人日益增长的需求。随着城市化和旅游业增长的趋势，这种投资因其能够产生稳定的现金流、良好的利润率和资产价值增值的潜力而吸引了许多个人和组织投资者。

现行法律不禁止投资服务式公寓（如《2020年投资法》第6条所规定），只要商业活动符合适用的商业条件（如有）和《住房法》、《房地产经营法》和《土地法》等专门法律。

服务式公寓投资被认为比普通长期租赁提供更好的盈利能力。平均投资回报率为每年6%至10%，具体取决于地点、管理和运营质量。这种模式在根据季节和市场需求调整租金价格方面也很灵活，非常适合愿意为优质服务支付溢价的国际租户。因此，它对个人投资者和拥有自由资本的企业越来越有吸引力。

II、关于服务式公寓投资的法律规定

1.什么是服务式公寓投资？

法律尚未对“服务式公寓”提供正式的法律定义，但通常可以将其理解为一种设施齐全、提供酒店等服务（包括家政、接待等）的公寓，通常在短期或中期内出租，受《住房法》和《房地产商业法》的管辖。

2.投资服务式公寓的条件

根据2023年《房地产商业法》，只要活动规模小且不规则，私人出租公寓的个人就不需要创业。然而，如果运营模式是大规模的、具有组织性质的，投资者需要：

- 根据《2020年企业法》注册成立企业；

- 获得房屋所有权证书（适用于拟出租的公寓）；

- 满足房地产经营条件（资金、法律文件等方面）；

- 履行40/2021/TT-BTC号通知规定的纳税义务。

个人活动和有组织的商业运营之间的区别是投资者确定适当投资结构的关键法律因素。

3.租赁协议和与服务式公寓投资相关的法律问题

服务式公寓租赁合同是2015年《民法典》第398条规定的重要法律基础。合同应采用书面形式，并明确规定：

- 出租人和承租人的信息；

- 公寓描述，包括家具状况；

- 租赁期限、成本和付款方式；

- 双方的权利和义务；

- 关于赔偿和争议解决的规定。

如果租赁活动被定性为短期住宿服务，投资者必须根据《旅游法》向主管当局登记。

III、关于服务式公寓投资的问题

1.投资服务式公寓是否适合个人投资者？

服务式公寓投资确实适合个人投资者。这是一种适合中小型资本个人的投资模式，他们有能力自己管理公寓或雇佣专业运营商。如果只租几个小单元，投资不需要过于复杂的程序。然而，个人仍必须完全遵守税收和相关法律义务，以确保长期的法律安全。

2.越南有哪些法律管理服务式公寓的投资活动？

涉及服务式公寓的投资和商业活动受多种法律文件管辖，包括：

- 2023年《房地产业务法》；

- 2023年《住房法》；

- 2020年《企业法》（如果作为一个组织运营）；

- 2015年《民法典》（适用于租赁合同）；

- 2020年《投资法》及其他相关法规。

3.服务式公寓的质量和安全规定是什么？

根据《2023年住房法》和颁布QCVN 04:2021/BXD《国家公寓建筑技术条例》的03/2021号通知，服务式公寓必须符合建筑质量、防火和消防系统、照明、通风、给排水和环境要求的所有标准。如果提供酒店服务（食品、洗衣、接待），则有必要根据《旅游法》注册住宿服务业务，并遵守相关的有条件业务要求。