在建筑实践中，建筑工程竣工、移交并投入使用后出现缺陷或损坏是不可避免的。许多建筑工程的业主、承包商和用户经常提出这样一个问题：移交后，如果在建筑工程中发现缺陷，这些缺陷是否仍在保修范围内？

下文全面概述了当前关于承包商在施工移交后的保修义务的法律规定、适用或可能拒绝保修义务的情况，以及在施工工程完全完工并移交后出现技术缺陷时相关方的程序和权利。

I、施工交接后出现的缺陷现状

1.施工交接后产生的缺陷的定义

施工交接后出现的缺陷是指施工工程验收并移交运行和使用后，在运行和使用过程中出现的错误、损坏或技术缺陷。

由于各种原因，包括未按照批准的设计进行施工、使用不合格的材料或环境和天气条件的影响，结构部件、技术系统、建筑材料或辅助项目可能会出现此类缺陷。

2.施工交接后出现的缺陷分类

施工移交后出现的缺陷可分为以下几类：

  • 易于修复的轻微缺陷：包括不影响建筑工程结构安全的轻微墙体裂缝、油漆剥落或轻微漏水等问题。
  • 严重缺陷：这些缺陷直接影响承重结构、电气和供水系统，或建筑工程的安全，可能威胁用户的生命和财产。
  • 由项目业主或用户造成的缺陷：例如，因建筑工程预期功能使用不当或未经授权的结构修改造成的缺陷。
  • 由施工承包商或设计承包商造成的缺陷：这些缺陷是由于不遵守施工程序、技术设计错误或使用不符合要求标准的材料造成的。

II、关于施工移交后出现的缺陷的法律规定

1.施工交接后出现的缺陷的影响

施工交接后出现的缺陷不仅会降低建筑工程的质量和使用寿命，还可能影响用户安全和承包商的声誉。

特别是，基础沉降、结构裂缝或电气和水系统泄漏等严重缺陷可能会导致财产损失、业务运营中断，甚至相关方之间的法律纠纷。

2.关于施工交接后出现的缺陷的规定

2014年《建筑法》（2020年修订和补充）第125条第2款对建筑工程保修做出了规定，包括：保修义务的范围包括补救、修理和更换因承包商过失而损坏的设备或有缺陷的部件。

第06/2021/ND-CP号法令第29条规定了建筑工程保修期内相关实体的责任：

  • 在建筑工程的保修期内，如果发现缺陷或损坏，项目业主、业主或负责管理和使用建筑工程的实体应通知项目业主，以要求建筑承包商或设备供应商履行保修义务。
  • 如果缺陷或损坏不是由于承包商的过错或施工合同规定的不可抗力造成的，施工承包商和设备供应商有权拒绝承担保修义务。

3.施工交接后出现的缺陷情况

为了确定缺陷是由承包商还是用户造成的，必须考虑以下因素：

  • 施工验收交接记录；
  • 缺陷发生的时间（无论是在保修期内还是保修期外）；
  • 缺陷的技术原因（无论是由于施工活动、设计问题还是使用不当造成的）；
  • 施工合同中关于保修义务、责任和赔偿范围的约定。

根据第06/2021/ND-CP号法令第29条第2款和第3款，施工承包商和设备供应商只有在收到项目业主、业主或负责管理和使用施工工程的实体就保修期内出现的缺陷提出的保修请求后，才负责对其完成的部分工程进行保修。此类承包商应承担与履行保修义务相关的所有费用。

如果缺陷或损坏不是由于承包商的过错或施工合同中规定的不可抗力造成的，施工承包商和设备供应商有权拒绝承担保修义务。

4.施工交接后出现的缺陷处理方案

通知项目业主并要求施工承包商或设备供应商履行保修义务：根据第06/2021/ND-CP号法令第29条第1款，在建筑工程保修期内，如果发现缺陷或损坏，项目业主、业主或负责管理和使用建筑工程的实体应通知项目业主，以便要求施工承包商或者设备供应商履行担保义务。

使用保修保留金聘请其他组织或个人执行保修工作：根据第06/2021/ND-CP号法令第29条第1款，如果由于承包商的过错而出现缺陷或损坏，并且承包商未能履行保修义务，项目业主有权使用保修保留金聘请其他合格的组织或个人进行保修工作。

要求合同制裁和损害赔偿：项目业主可以根据2014年《建筑法》（2020年修订和补充）第146条以及2015年《民法典》第351条和第360条要求合同制裁并要求损害赔偿。

争议解决：如果合同双方无法通过协商解决争议，则应根据2014年《建筑法》（2020年修订和补充）第146条第8款通过调解、商事仲裁或有管辖权的法院解决争议。

III、 施工交接后出现的缺陷问题

1.施工交接后发现缺陷，谁负责？

根据第06/2021/ND-CP号法令第29条第2款和第3款，施工承包商和设备供应商应负责在施工工程移交后发现缺陷时履行保修义务。

但是，如果缺陷或损坏不是由于承包商的过错或施工合同中规定的不可抗力造成的，则不应要求施工承包商和设备供应商履行保修义务。在这种情况下，项目业主、业主或负责管理和使用建筑工程的实体应对此类缺陷或损坏负责。

2.施工交接后，哪些因素可能导致缺陷？

移交后出现的缺陷可能由多种原因造成，包括：

  • 技术缺陷：建筑工程未按照批准的设计进行，使用不合格材料，或监督检查程序执行不力；
  • 自然影响：影响建筑工程结构完整性的气候条件、环境因素、地质条件或自然灾害；
  • 用户造成的缺陷：操作不当、未进行定期维护或未经授权对建筑工程进行翻新或修改。

3.施工交接后发现缺陷后不履行义务的一方是否可以受到制裁？

如果负责保修义务的一方未能履行保修工作或补救缺陷，项目业主可以根据2014年《建筑法》（2020年修订和补充）第146条要求适用合同制裁。适用于建筑合同的罚款标准必须由当事人约定，并在合同中明确规定。

对于由国家资本资助的建筑工程，罚款不得超过违约合同部分价值的12%。除约定的合同制裁外，违约方还应根据《建筑法》和其他相关法律负责赔偿另一方和任何第三方（如适用）的损失。

4.如果施工交接后的缺陷没有及时报告，是否会影响索赔权？

在保修期内报告缺陷是确保有权要求保修服务、维修或赔偿的强制性条件。

如果缺陷没有及时报告，保修方可以以缺陷是在保修期届满后产生的或是由外部因素造成的为由拒绝承担责任。因此，在发现缺陷后，项目业主应准备一份缺陷书面记录，并向承包商发出正式书面通知，以维护和保护其合法权益。

5.施工交接后发现缺陷时，是否需要准备缺陷记录？

缺陷记录是确定缺陷发生时间、条件和原因的重要法律证据。此类记录应明确说明损坏的描述、位置、发现时间、相关方的意见以及支持图像（如果有的话）。

此类记录可作为要求履行保修义务、要求赔偿损失或在争议中提起法律诉讼的依据。

V、为什么要在施工交接后就缺陷寻求法律建议？

关于施工移交后出现的缺陷的争议往往很复杂，涉及技术和法律因素。聘请具有建筑法和民事合同专业知识的律师可以帮助：

  • 正确识别缺陷的原因和各方的法律责任；
  • 在要求保修履行或赔偿时，就准备有效文件和证据提供指导；
  • 为谈判、调解或诉讼提出适当的解决方案；
  • 最大限度地保护项目业主、承包商或建筑工程使用者的权益。

如果您在施工移交后遇到有关缺陷的困难，请联系NPLAW的法律团队，NPLAW是一家专门从事建筑、合同和民事纠纷解决领域法律咨询和支持的律师事务所。NPLAW将协助您制定符合适用法律的有效解决方案，同时确保您的合法权益得到最高级别的保护。